به نقل از مهر، سمانه محرمی نمینی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره نقش پلتفرم های آنلاین خانه یاب در بازار مسکن اظهار کرد: پلتفرم های آنلاین خانه یاب در اصل باید به عنوان یک ابزار در خدمت بازار مسکن باشند و می توانند به شفافیت اطلاعات کمک کنند که این موضوع بسیار مثبت است، اما این ابزارها باید بر پایه داده های واقعی و کارشناسی شده فعالیت کنند.

آگهی های آنلاین انتظارات تورمی در بازار مسکن ایجاد می کنند

وی افزود: در حال حاضر به دلیل نبود نظارت مؤثر، این پلتفرم ها زمینه ایجاد انتظارات تورمی و قیمت سازی در بازار مسکن را فراهم کرده اند. یکی از مشکلات موجود این است که برخی مالکان قیمت های درج شده در این سامانه ها را بر مبنای قیمت های واقعی و معاملاتی تعیین نمی کنند، بلکه نرخ های پیشنهادی خود را بر اساس آگهی های مشابه ثبت می کنند؛ در حالی که این قیمت ها لزوماً با واقعیت بازار منطبق نیست.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در شرایط کنونی هیچ مرجع شفافی که قیمت های واقعی معاملات را در اختیار عموم قرار دهد، وجود ندارد. از سال 1402 بارها اعلام کرده ام که پیش از این، اطلاعات معاملات در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشت. سامانه ای تحت عنوان سامانه املاک و مستغلات فعال بود و هر ملکی که معامله می شد، اطلاعات آن به همراه کد رهگیری در این سامانه ثبت می شد.

وی یادآور شد: اتحادیه مشاوران املاک بر اساس همین اطلاعات می توانست وضعیت بازار را تحلیل کند؛ به این معنا که افزایش تعداد معاملات نشان دهنده رونق بازار و کاهش آن بیانگر رکود یا ثبات بود. همچنین بر مبنای قیمت های واقعی معاملات امکان اعلام دقیق افزایش، کاهش یا ثبات قیمت مسکن به مردم وجود داشت.

محرمی نمینی تصریح کرد: اطلاعاتی که از سوی اتحادیه منتشر می شد، مبتنی بر کدهای رهگیری و قیمت های معاملاتی واقعی بود، نه قیمت های اسمی و پیشنهادی که امروز در بسیاری از پلتفرم های آنلاین مشاهده می شود. از سال 1402 این اطلاعات از اختیار اتحادیه مشاوران املاک خارج شده و در اختیار سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخش هایی از وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است.

وی تاکید کرد: در نتیجه امروز آینه شفافی برای نمایش وضعیت واقعی قیمت ها در مقابل مردم وجود ندارد. در چنین شرایطی، آگهی های آنلاین نقش پررنگ تری پیدا می کنند و مبنای تصمیم گیری بسیاری از افراد قرار می گیرند.

این مقام صنفی گفت: برای مثال اگر یک سازنده در یک برج یا یک منطقه، تعداد زیادی واحد را با قیمت های خاص آگهی کند، همین موضوع می تواند بر انتظارات قیمتی آن منطقه اثر بگذارد و موجب جابه جایی سطح قیمت ها شود. مردم نیز با مشاهده این آگهی ها به آن استناد می کنند و قیمت سایر املاک را با همان ارقام مقایسه می کنند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در چنین شرایطی یک قیاس غیرکارشناسی شکل می گیرد؛ زیرا قیمت گذاری در بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق مؤلفه های تخصصی است. من معتقد نیستم که این پلتفرم ها حذف شوند، بلکه تأکید دارم قیمت های کارشناسی شده و مبتنی بر داده های واقعی باید در آن ها مبنا قرار گیرد؛ ریشه اصلی مشکل از آنجا ناشی می شود که فعالیت در حوزه مسکن کاملاً تخصصی و کارشناسانه است. افرادی که به عنوان مشاور املاک فعالیت می کنند، برای دریافت پروانه کسب باید مراحل مختلف آموزشی و تخصصی را طی کنند.

وی بیان کرد: متقاضیان فعالیت در این حوزه باید در آزمون تخصصی سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنین دوره های آموزشی حقوقی و مهارت های مذاکره که از سوی اتحادیه برگزار می شود، شرکت کنند و پس از گذراندن این سه مرحله موفق به دریافت پروانه فعالیت شوند. بنابراین بازار مسکن نیازمند تحلیل و قیمت گذاری کارشناسی است و نمی توان صرفاً بر مبنای آگهی های منتشرشده در فضای آنلاین درباره قیمت واقعی املاک قضاوت کرد.

محرمی نمینی درباره چالش های ناشی از فعالیت پلتفرم های آگهی آنلاین در بازار مسکن افزود: در حال حاضر افراد به راحتی می توانند در این پلتفرم ها آگهی ثبت کنند و با درج قیمت های غیرواقعی، زمینه قیمت سازی در بازار را فراهم آورند. زمانی که اتحادیه نسبت به این موضوع ورود می کند، پلتفرم ها اعلام می کنند که مجوز فعالیت خود را از اتحادیه مشاوران املاک دریافت نکرده اند و تحت نظارت اتحادیه کسب وکارهای مجازی فعالیت می کنند.

وی تاکید کرد: اگر یک پلتفرم صرفاً بستری برای خرید و فروش کالاهای دست دوم یا خدمات عمومی باشد، شاید تفاوت چندانی در قیمت گذاری ها ایجاد نشود؛ اما در حوزه مسکن، کوچک ترین تغییر در قیمت هر متر مربع می تواند منجر به جابه جایی قابل توجه ارزش یک ملک شود. به همین دلیل قیمت گذاری در این بخش نیازمند نظارت و کارشناسی تخصصی است.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: برای مثال اگر در یک برج مسکونی در غرب تهران تعداد زیادی واحد با قیمت مشخصی آگهی شود، همان قیمت می تواند به تدریج مبنای ذهنی فعالان بازار و متقاضیان قرار گیرد و بر قیمت کل منطقه اثر بگذارد. این روند محدود به منطقه خاصی نیست و در هر نقطه ای از شهر می تواند موجب تغییر انتظارات قیمتی و جابه جایی نرخ ها شود.

وی تصریح کرد: ریشه این مسئله در غیرکارشناسی بودن قیمت های درج شده در بسیاری از آگهی ها است. اتحادیه مشاوران املاک نسبت به این موضوع هشدار می دهد، اما پاسخ پلتفرم ها این است که تحت نظارت اتحادیه کسب وکارهای مجازی فعالیت می کنند و ارتباطی با اتحادیه مشاوران املاک ندارند. در واقع یک فعالیت کاملاً تخصصی و کارشناسی به بستری سپرده شده که الزاماً زیر نظر نهاد تخصصی این حوزه قرار ندارد.

محرمی نمینی با اشاره به هزینه های تحمیل شده به دفاتر مشاوران املاک از سوی برخی پلتفرم ها گفت: یکی دیگر از مشکلات موجود، تفاوت تعرفه انتشار آگهی بر اساس مناطق مختلف شهری است. به عنوان مثال هزینه درج آگهی در مناطق شمالی شهر با مناطق جنوبی تفاوت دارد؛ در حالی که ماهیت خدمت ارائه شده یکسان است و پلتفرم صرفاً یک آگهی با قالب و اطلاعات مشخص را منتشر می کند.

وی یادآور شد: این موضوع هیچ توجیه فنی یا خدماتی مشخصی ندارد و موجب ایجاد تفاوت های غیرمنطقی میان مناطق مختلف می شود. در گذشته نیز در رسانه های چاپی، از جمله روزنامه ها، آگهی ها بر اساس قالب و فضای اختصاص یافته قیمت گذاری می شدند و منطقه جغرافیایی ملک تأثیری در هزینه انتشار آگهی نداشت.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرد: این سازوکارها در نهایت به شکل گیری قیمت سازی و ایجاد تفاوت های غیرواقعی در بازار مسکن منجر می شود. از سوی دیگر، بخشی از مشکلات پلتفرم های آگهی آنلاین از جایی آغاز می شود که این سامانه ها وارد حوزه فعالیت تخصصی مشاوران املاک شده اند، اما خود را ملزم به دریافت مجوز یا تبعیت از ضوابط این صنف نمی دانند.

وی افزود: اگر اطلاعات بازار و داده های معاملاتی در اختیار اتحادیه مشاوران املاک قرار داشته باشد، امکان ارائه قیمت های واقعی و همچنین نظارت مؤثر بر پلتفرم ها و فرآیند فایلینگ املاک فراهم خواهد شد. در شرایط فعلی، اغلب پلتفرم ها و سامانه های آگهی آنلاین خود را زیرمجموعه اتحادیه کسب وکارهای مجازی می دانند و به همین دلیل نظارت تخصصی مشاوران املاک بر عملکرد آن ها تا حد زیادی حذف شده است.

محرمی نمینی در پایان خاطرنشان کرد: بخش قابل توجهی از چالش های موجود در بازار مسکن و فرآیند قیمت گذاری املاک، ناشی از همین خلأ نظارتی بر پلتفرم های آگهی آنلاین است که باید برای رفع آن تدابیر لازم اتخاذ شود.