در حالی که تنها یک الی دو هفته مهلت برای تصمیم نهایی درباره اجاره‌بهای سال جاری در استان تهران فرصت است که سناریوهایی روی میز کارشناسان از افزایش 23 تا 32درصدی حکایت دارد.

خبرگزاری مهر،: در تهران طی هفته‌های اخیر، موضوع تعیین تکلیف درصد افزایش اجاره‌بها در سال 1405 به یکی از اصلی‌ترین محورهای بحث در محافل کارشناسی و رسانه‌ای تبدیل شده است.

به گفته معاون استاندار تهران، کمیته تخصصی مسئول این موضوع قرار است ظرف یک تا دو هفته آینده پیشنهادهای خود را برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها ارائه کند تا پس از بررسی در شورای مسکن استان، تصمیم نهایی اتخاذ و به بازار ابلاغ شود.

اهمیت این تصمیم از آن‌رو است، که بازار اجاره‌بها در تهران طی سال‌های اخیر با نوسانات سنگینی مواجه بوده و بخش قابل توجهی از خانوارها را در برابر فشارهای شدید اقتصادی قرار داده است؛ از این‌رو، تعیین یک سقف منطقی برای افزایش اجاره، می‌تواند بر معیشت میلیون‌ها نفر از مستاجران اثر مستقیم بگذارد. بر اساس سیاست‌گذاری سال گذشته، سقف افزایش اجاره‌بها در تهران 25 درصد تعیین شده بود؛ تصمیمی که توسط شورای مسکن استان تهران و با حضور نمایندگان دستگاه‌های مرتبط اتخاذ شد، این سقف برای جلوگیری از رشد افسارگسیخته اجاره‌ها اعمال شده بود، هرچند در بسیاری از مناطق شهر، نرخ‌های واقعی بازار فاصله محسوسی با رقم مصوب داشت.

اجاره بها در برخی مناطق و شهرستان های استان تهران با رشد قابل توجه و حتی بی‌سابقه مواجه بود، رشدی که در برخی موارد بیش از نرخ تورم عمومی گزارش شده است، تصمیم‌گیری درباره سقف اجاره در سال جاری نیز مانند سال گذشته از سطح ملی به استان‌ها واگذار شده تا هر استان با توجه به شرایط اقتصادی خود عدد مناسب‌تری را تعیین کند، اما بررسی های خبرنگار مهر نشان می‌دهد که بازار اجاره تهران در وضعیت پیچیده‌ای قرار دارد و تعیین درصد افزایش اجاره‌بها نمی‌تواند بدون در نظر گرفتن مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و رفتاری انجام شود.

بازار اجاره‌بها نه‌تنها بر معیشت خانوارها اثر می‌گذارد، بلکه یکی از شاخص‌های مهم ثبات اجتماعی در استانی مانند تهران محسوب می‌شود، افزایش شدید اجاره می‌تواند بخش بزرگی از درآمد خانوارها را ببلعد و آن‌ها را به سمت کاهش کیفیت زندگی، تغییر محل سکونت، مهاجرت به مناطق ارزان‌تر یا افزایش تعداد اعضای ساکن در یک واحد مسکونی سوق دهد.

در مقابل، تعیین یک سقف بسیار پایین برای افزایش اجاره نیز ممکن است پیامدهای اقتصادی و ساختاری قابل توجهی در پی داشته باشد، از این‌رو، موضوع تعیین درصد افزایش اجاره باید با در نظر گرفتن تأثیرات کوتاه‌مدت و بلندمدت آن بررسی شود، اگر سقف افزایش اجاره‌بها زیاد یا نزدیک به نرخ‌های واقعی بازار تعیین شود، می‌توان انتظار داشت که برخی مالکان با رغبت بیشتری واحدهای خود را در بازار اجاره عرضه کنند و این امر ممکن است از کاهش عرضه و انتقال املاک به بازارهای غیررسمی جلوگیری کند و حتی سرمایه‌گذاران را به ساخت‌وساز و ورود به بازار اجاره ترغیب کند؛ چراکه بازدهی اجاره در سال‌های اخیر کمتر از تورم سالانه بوده و بسیاری از مالکان، اجاره‌بها را متناسب با افزایش هزینه‌ها نمی‌دانند.

تعیین سقف بالاتر، از نظر تئوریک، می‌تواند تا حدی انگیزه عرضه را افزایش دهد. اما در برابر این مزایا، تبعات منفی تعیین یک سقف بالا بسیار محسوس‌تر است، افزایش شدید اجاره‌بها فشار مضاعفی بر خانوارهای مستاجر وارد می‌کند و می‌تواند توان مالی آن‌ها را فراتر از حد تحمل کاهش دهد، بسیاری از خانوارهای متوسط و کم‌درآمد اکنون بیش از 40 تا 50 درصد درآمد ماهانه خود را صرف اجاره می‌کنند و افزایش دوباره نرخ‌ها، احتمال ناتوانی در ادامه سکونت در تهران را بالا می‌برد.

افزایش نرخ اجاره یکی از عوامل اصلی فشار اقتصادی بر خانواده ها استف تعیین سقف بالا می‌تواند موج جدیدی از جابه‌جایی اجباری، سکونت در مناطق کم‌کیفیت‌تر، افزایش حاشیه‌نشینی و حتی کاهش دسترسی خانوارها به خدمات شهری ایجاد کند. علاوه بر این، افزایش شدید اجاره ممکن است بار تورمی جدیدی بر سایر بخش‌های اقتصاد وارد کند، چراکه خانوارها برای جبران کسری، مصرف سایر کالاها و خدمات را کاهش می‌دهند و این کاهش مصرف می‌تواند به رکود اقتصادی دامن بزند.

در نقطه مقابل، تعیین یک سقف پایین یا محدود برای افزایش اجاره‌بها نیز هرچند در ظاهر به نفع مستاجران است، اما چالش‌های خاص خود را دارد، اما مهم‌ترین مزیت چنین سقفی، کاهش فشار معیشتی و ایجاد آرامش نسبی برای خانواده‌هایی است که عمده درآمدشان صرف اجاره می‌شود.

تصمیم گیری برای میزان افزایش اجاره مسکن مشکل زا است

چنین تصمیمی می‌تواند به ثبات اجتماعی کمک کند، برنامه‌ریزی مالی خانوارها را ممکن‌تر سازد و احتمال بروز تنش در روابط میان مالکان و مستاجران را کاهش دهد، با این حال، تعیین درصد پایین، در صورت عدم وجود سیاست‌های تکمیلی، می‌تواند به کاهش انگیزه مالکان برای ادامه عرضه واحدهای خود در بازار منجر شود، برخی مالکان ممکن است تلاش کنند با روش‌های غیررسمی، ارقام بالاتری دریافت کنند یا واحد خود را از بازار خارج کرده و ترجیح دهند که آن را خالی نگه دارند؛ موضوعی که در سال‌های گذشته نیز بارها مورد اشاره کارشناسان بوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اما معتقد است، وضعیت بازار مسکن در سال‌های 1403 و 1404، از ثبات نسبی برخوردار بوده و نیازی به اعمال نرخ‌های دستوری نبود، زیرا چنین تصمیماتی گاهی مشکلاتی برای مالکان ایجاد می‌کند و ممکن است در زمان بحران، آن‌ها را با چالش مواجه سازد.

به گفته کیانوش گودرزی، در سال 1403، شهر رباط کریم نزدیک به 40 درصد افزایش قیمت در بخش اجاره و فروش مسکن تجربه کرد، این وضعیت در اسلامشهر، ورامین و پردیس نیز کمابیش مشابه بود، اما در تهران آرامش بیشتری حاکم بود.

او با اشاره به افزایش قیمت‌ها در دو ماه اخیر به خبرنگار مهر گفت: جنگ اخیر یک بار روانی منفی ایجاد کرد که منجر به افزایش 30 درصدی دیگر در قیمت مسکن تهران شد.

به گفته وی، در مجموع، قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته بیش از 50 درصد افزایش یافته است.

برای سال جاری نرخ افزایش اجاره بها بین 25 تا 30 درصد می تواند، منطقی باشد

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آمارهای ارائه شده از سوی مسئولان مربوطه، اظهار داشت که ارقام موجود با واقعیت‌های میدانی نزدیک است و فاصله چندانی ندارد.

به گفته او، افزایش قیمت‌های اخیر در بازار مسکن متأثر از گرانی‌های کالاهای دیگر مانند طلا و دلار و همچنین افزایش نرخ ارز و تورم ناشی از کالابرگ و مسائل کارمندی بوده است، اما اکنون تورم مسکن پایین‌تر از تورم عمومی است و مردم به دلیل نبود توان مالی، تمایل بیشتری به خرید طلا و دلار دارند تا مسکن.

گودرزی معتقد است، برای سال جاری نرخ افزایش اجاره بها بین 25 تا 30 درصد می تواند، منطقی باشد.

وی خواستار حذف سامانه «خودنویس» (که به افراد خارج از دفاتر املاک اجازه قراردادنویسی می‌دهد) شد و تأکید کرد: به متعاملین خارج از دفاتر املاک اجازه داده می شود، هر قراردادی دلشان بخواهد بنویسند و هیچ نظارتی هم ندارند، اما اگر من به عنوان مشاور املاک باشم، قابل کنترل و نظارت هستم.

از سویی دیگر به گفته نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها گفت: این قانون به شورای عالی مسکن اجازه می‌دهد در کلانشهرها و شهرهای بالای 100 هزار نفر که نرخ تورم آنها از 30 درصد فراتر رفته است، سقف افزایش اجاره بها را تعیین کند.

43 درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند

وی به خبرنگار مهر گفت: سال گذشته به دلیل پایین بودن تورم عمومی، تنها 21 استان مشمول این قانون شدند، اما امسال همه استان‌ها شامل این قانون می شوند و سال گذشته شورای عالی مسکن اختیار تعیین سقف اجاره را به استانداران واگذار کرده است.

بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود 440 هزار تومان رسیده است، به عبارت دیگر، اجاره یک واحد 100 متری بدون احتساب ودیعه (رهن) ماهانه 44 میلیون تومان است.

خانم رزبان در ادامه به آمارهای کلان مسکن در کشور اشاره کرد و گفت: بر اساس آخرین داده‌ها، تعداد واحدهای مسکونی در تصرف خانوارها حدود 21 میلیون و 260 هزار واحد است، در حالی که کل واحدهای مسکونی کشور (شامل خانه‌های خالی و خانه‌های دوم) بر اساس انشعابات وزارت نیرو حدود 24.5 میلیون واحد تخمین زده می‌شود.

وی با اشاره به وضعیت استان تهران، گفت: حدود 43 درصد از خانوارهای استان تهران مستأجر هستند، در حالی که میانگین کشوری 23 درصد است. البته این آمار تحت تأثیر پدیده «مالک‑مستأجر» قرار دارد؛ به این معنا که برخی خانوارها با وجود داشتن خانه، به دلایلی مانند مسافت محل کار یا تحصیل فرزندان، خانه خود را اجاره می‌دهند و خود در جای دیگری مستأجر می‌شوند. سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوارهای تهرانی به 60 درصد رسیده در حالی که میانگین کشوری 44 درصد است.

رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز در گفتگو با خبرنگار مهر، با اشاره به ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اظهار کرد:این تصمیم‌گیری باید به صورت شهرستانی انجام شود و تنها شهرهایی با جمعیت بالای 100 هزار نفر مشمول این قانون می‌شوند، در استان تهران، 13 شهر شامل اسلامشهر، پاکدشت، تهران، رباط کریم، شهریار، قدس، قرچک، گلستان، ملارد، نسیم‌شهر و ورامین، همچنین سه شهر جدید اندیشه، پردیس و پرند، در این فهرست قرار دارند.

سه سناریو برای درصد افزایش اجاره مسکن؛ از 23 الی 32 درصد

بررسی ها نشان می دهد، که سه سناریو را برای تعیین نرخ افزایش اجاره بها قابل تصور است، سناریو اول، اعمال حداقل افزایش مجاز قانونی (50 درصد نرخ تورم عمومی). بر این اساس، نرخ پیشنهادی حدود 23 درصد خواهد بود (50 درصد از 46 درصد).

سناریو دوم محاسبه بر اساس شاخص تغییرات قیمت اجاره در استان تهران است و سناریو سوم استفاده از نرخ رشد تورم عمومی (27 درصد) و اعمال آن به مصوبه سال گذشته. با این روش، نرخ پیشنهادی برای شهر تهران 32 درصد و برای سایر شهرهای استان 25 درصد خواهد بود.

کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا، می‌تواند خود به افزایش قیمت‌ها در بلندمدت منجر شود و اثر معکوس بگذارد، همچنین، اگر نرخ افزایش اجاره بسیار پایین‌تر از نرخ تورم باشد، مالکان ممکن است توان کافی برای تعمیر، نگهداری و بهبود کیفیت واحدهای اجاره‌ای نداشته باشند و این امر می‌تواند به کاهش کیفیت مسکن و استانداردهای سکونت در سطح استان تهران منجر شود، در چنین شرایطی، تعیین سقف پایین بدون سازوکارهای حمایتی برای مالکان و بدون افزایش عرضه از طریق سیاست‌هایی مانند ساخت مسکن استیجاری دولتی یا مشارکت عمومی-خصوصی، نمی‌تواند اثربخشی لازم را داشته باشد.

اکنون، با افزایش فشارهای تورمی، نوسان نرخ ارز و رشد هزینه‌های ساخت، بازار اجاره در استان تهران بیش از گذشته نیازمند سیاست‌گذاری‌های دقیق و مبتنی بر شواهد است. کمیته تخصصی که طی روزهای آینده پیشنهاد خود را ارائه خواهد کرد، لازم است با در نظر گرفتن مجموعه‌ای از داده‌های واقعی از جمله نرخ تورم، ظرفیت مالی خانوارها، میزان عرضه و تقاضا، تجربه سال‌های گذشته و همچنین وضعیت بازارهای موازی، طرحی ارائه دهد که هم از مستاجران حمایت کند و هم موجب اختلال در مکانیسم عرضه مسکن نشود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که سقف‌های دستوری به تنهایی قادر به کنترل بازار نیستند و اگر سیاست‌های مکمل در کنار آن به کار گرفته نشود، حتی ممکن است به رشد بازارهای غیررسمی منجر شود.

در مجموع، بازار اجاره در استان تهران در نقطه حساسی قرار دارد و تصمیمی که طی یک الی دو هفته آینده اتخاذ خواهد شد، نه‌تنها برای سال پیش‌رو، بلکه برای مسیر آینده بازار مسکن نیز اهمیت راهبردی دارد، اگر سقف افزایش به‌گونه‌ای باشد، که تعادل میان حقوق مستاجران و انگیزه مالکان حفظ شود، می‌توان امیدوار بود که بازار در سال آتی با ثبات بیشتری همراه شود، اما اگر این تعادل حاصل نشود، احتمال ادامه نوسانات، رشد بازار غیررسمی، افزایش فشارهای معیشتی و کاهش کیفیت سکونت دور از انتظار نخواهد بود.