به گزارش سایت طلا،مسئله اسناد عادی و املاک فاقد سند رسمی طی سال‌های گذشته یکی از چالش‌های مهم حوزه حقوقی و ثبتی کشور بوده است؛ موضوعی که زمینه‌ساز بروز اختلافات ملکی، تشکیل پرونده‌های متعدد قضایی و بروز مشکلات در نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول شده است. در همین راستا و در اجرای ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب اردیبهشت‌ماه 1403، بستر جدیدی برای ثبت و ساماندهی این‌گونه ادعاها طراحی شده است.

بر اساس اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» از دوازدهم آذرماه 1404 به‌صورت آزمایشی در سراسر کشور فعال شده و امکان درج ادعا برای متقاضیان فراهم است. با این حال، آغاز رسمی فعالیت سامانه و محاسبه مهلت‌های قانونی ثبت ادعا، پس از اعلان عمومی در روزنامه رسمی و به دستور ریاست قوه قضاییه خواهد بود.

طبق آیین‌نامه اجرایی ماده 10 قانون مذکور، اشخاصی که نسبت به املاک فاقد سند رسمی ادعایی دارند، مکلف‌اند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه، ادعای خود را ثبت کنند. این افراد شامل کسانی می‌شوند که نسبت به عین ملک از جمله خانه، مغازه یا زمین کشاورزی ادعای مالکیت دارند اما ملک فاقد هرگونه سند مالکیت رسمی اعم از دفترچه‌ای یا حدنگار است. همچنین افرادی که نسبت به ملکی با سند رسمی به نام دیگری، بر اساس اسناد عادی نظیر مبایعه‌نامه یا قولنامه ادعا دارند، مشمول این الزام خواهند بود.

از دیگر مشمولان، دارندگان ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال، مدعیان حق انتفاع عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال و نیز اشخاصی هستند که نسبت به حقوق ارتفاقی مانند حق عبور یا حق مجری در ملکی ادعا دارند؛ مشروط بر آنکه این حقوق در سند رسمی درج نشده یا ملک اساساً فاقد سند مالکیت باشد.

علاوه بر اشخاص حقیقی و حقوقی، دستگاه‌های اجرایی نیز موظف‌اند در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی که در تصدی آنهاست و فاقد سند مالکیت حدنگار هستند، ادعای مربوطه را در سامانه ثبت کنند؛ حتی اگر این املاک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای باشند.

همچنین افرادی که پیش از راه‌اندازی سامانه موفق به اخذ حکم قطعی از مراجع ذی‌صلاح شده‌اند اما این احکام منجر به صدور سند رسمی نشده است، یا کسانی که بر اساس قوانین پیشین برای تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند ثبت‌نام کرده‌اند، باید ضمن اخذ گواهی اقدام از مرجع مربوطه، اطلاعات خود را در سامانه ثبت کنند.

فرآیند ثبت ادعا به‌صورت الکترونیکی و در چند مرحله انجام می‌شود. ثبت‌نام در سامانه ثنا، ورود به سامانه «کاتب» به نشانی kateb.ir، ثبت مشخصات ملک، بارگذاری نقشه دارای مختصات جغرافیایی (از طریق سامانه شمیم)، درج اطلاعات توصیفی ملک، ثبت مستندات و سوابق تصرف، و در نهایت تأیید نهایی اطلاعات از جمله مراحل این فرآیند است که در پایان به صدور گواهی ثبت ادعا منتهی می‌شود.

در عین حال، قانونگذار برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی ضمانت اجراهایی نیز پیش‌بینی کرده است. بر اساس تبصره 5 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر شخصی که با علم به عدم استحقاق، اقدام به ثبت سند عادی در این سامانه کند، به جزای نقدی معادل 20 درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد و در صورت ارتکاب جرایمی نظیر جعل یا تبانی، علاوه بر این جریمه، مجازات‌های مقرر قانونی نیز اعمال می‌شود.

به نظر می‌رسد با راه‌اندازی این سامانه، گام مهمی در جهت شفاف‌سازی وضعیت مالکیت املاک، کاهش دعاوی ملکی و حرکت به سمت رسمی‌سازی معاملات غیرمنقول برداشته شده است؛ اقدامی که می‌تواند نقش مؤثری در ساماندهی بازار املاک و تثبیت حقوق مالکانه ایفا کند.