فرارو- بازار مسکن در ماه های پایانی سال 1404 وضعیتی دوگانه را تجربه می کند. وضعیتی که می توانیم آن را دو روی یک سکه بدانیم.

به گزارش فرارو؛ از یکطرف نشانه هایی از تحرک بازار دیده می شود. برخی از فعالان هم به افزایش معاملات امیدوار شده اند اما آنطرف با ترکیبی از موانع مختلف روبرو هستیم که برای رونق جدی بازار نقش دست انداز را ایفا می کنند. همین تضاد باعث می شود عده ای از احتمال جان گرفتن معاملات حرف بزنند و عده دیگری بر رکود بازار تاکید داشته باشند. بازار مسکن با واقعیت های زیادی سروکار دارد. عقب افتادن رشد قیمت ها نسبت به طلا و ارز، افزایش سنتی خریدوفروش ها در پایان سال و انگیزه فروشنده ها برای نقدشوندگی غیرقابل انکار است اما همزمان نمی توانیم منکر متغیر های دیگری مثل شکاف قیمت ها با قدرت خرید باشیم. به این بخش ماجرا باید کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن و حتی متغیر جنگ هم نیم نگاهی داشته باشیم.

عقب افتادن بازار مسکن از طلا و ارز می تواند محرکی برای افزایش حجم معاملات بازار مسکن باشد. در 10 ماه ابتدایی 1404 قیمت طلا و سکه و ارز تقریبا سه برابر شده است. هر گرم طلا 18 عیار که اوایل سال تا مرز شش میلیون و 200 هزار تومان به ازای هر گرم عقب رفته بود، الان بین کانال 19 و 20 میلیون بالا و پایین می شود و همین وضعیت با شدت و حدت دیگری در بازار سکه و دلار به چشم می خورد. در بازار مسکن اما رشد قیمت ها با شتاب کمتری جلو رفته است. همین عقب ماندگی نسبی باعث می شود مسکن از نگاه بخشی از متقاضیان به ویژه خریداران واقعی دلیلی برای ورود به بازار باشد.

بازار مسکن از قدیم دو برهه حساس داشته است. ابتدای تابستان که به اسم فصل جابه جایی معروف است و برهه دوم پایان سال به حساب می آید. تجربه سال های گذشته نشان می دهد ماه های پایانی سال نیز فصل جابه جایی و خریدوفروش ملک محسوب می شود. خیلی ها ترجیح می دهند، پیش از آغاز سال جدید وضعیت سکونت خود را مشخص کنند و همین موضوع باعث افزایش مراجعات به بنگاه های املاک می شود.

در شرایطی که بازار برای ماه ها در رکود بوده، همین عامل فصلی می تواند نقش یک محرک روانی را بازی کند و بخشی از معاملات به تعویق افتاده را فعال کند.

بخشی از فروشنده ها که در سال های گذشته به امید افزایش مداوم قیمت ها از فروش خودداری می کردند، حالا بیش از قبل به نقدشوندگی فکر می کنند. افزایش هزینه های نگهداری ملک و جذابیت نسبی نقدینگی باعث می شود برخی فروشنده ها به هر شکلی شده، حاضر به انعطاف قیمت باشند و اصطلاحا سر کیسه را شل کنند.

کاهش فاصله بین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان خرید خریدار یکی از مهم ترین پیش شرط های رونق معاملات است.

تقاضای مصرفی معوق عامل دیگری برای تحرک بازار مسکن است. در سال های اخیر بخشی از خریداران به دلیل جهش قیمت ها بی خیال خرید مسکن شدند. این تقاضا سرکوب شده به مرور انباشته می شود و در صورت مشاهده ثبات نسبی، می تواند جرقه ای برای ورود جدید به بازار شود.

این نوع تقاضا معمولا دنبال واحدهای متعارف و مصرفی است و اثر هیجانی بر قیمت ها ندارد.

مهم ترین مانع تحرک بازار مسکن شکاف عمیق بین قیمت مسکن و قدرت خرید است. حتی در شرایط ثبات نسبی قیمت ها سطح قیمت ها آن قدر بالاست که بخش بزرگی از جامعه از جمع خریداران کنار می روند و امکان ورود به بازار ندارد. هر وقت حرف از رکود بازار مسکن به میان آمد، از شکاف قیمت ها و قدرت خرید خریدار نباید غافل شویم.

تسهیلات بانکی نمی تواند نقش موثری در تحریک تقاضا داشته باشد. وام های موجود سهم ناچیزی از قیمت مسکن را پوشش می دهند و اقساط سنگین آنها نیز برای بسیاری از متقاضیان تسهیلات بانکی قابل تحمل نیست. یعنی در عمل یکی از مهم ترین ابزارهای سیاست گذاری در بازار مسکن از کار افتاده است.

متغیر احتمال جنگ یا تشدید تنش های امنیتی یکی از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن است. تجربه نشان می دهد در دوره های افزایش ریسک درگیری نظامی، حجم معاملات مسکن کاهش پیدا می کند. خرید مسکن یک تصمیم بلندمدت است و در شرایط نااطمینانی شدید، خانوارها ترجیح می دهند نقدینگی خود را حفظ کنند یا راهی سایر بازارها شوند.

ترس جنگ هم تقاضا مصرفی و هم سرمایه ای را تحت تاثیر قرار می دهد و بازار را وارد فاز انتظار می کند.

کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن حداقل در سال های گذشته یکی از عوامل رکود معرفی شده است. بازدهی پایین تر نسبت به طلا و دلار، نقدشوندگی کمتر و افزایش هزینه های جانبی دست به دست هم می دهند و باعث می شوند سرمایه گذاران با احتیاط بیشتری رفتار کنند. خروج یا انفعال این گروه از بازار به ویژه در بخش واحدهای بزرگ و گران قیمت، یکی دیگر از دلایل سکون بازار است.