فرارو- نشانه های غیرقابل انکاری از رکود بازار مسکن وجود دارد با این حال هر چند وقت یکبار کسی با اظهاراتی جسورانه پیرامون پیش بینی قیمت مسکن غافلگیرمان می کند.

به گزارش فرارو؛ حسام عقبایی، رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران اوایل مهرماه 1404 پیش بینی کرد قیمت مسکن در سراسر کشور تا پایان سال بین 20 تا 30 درصد کاهش پیدا می کند. قطعا در صورت وقوع چنین اتفاقی ما هم مثل خیلی ها که آرزو دارند سقفی بالای سرشان داشته باشند، خوشحال خواهیم شد اما بررسی داده های رسمی تورم و نرخ ارز در آبان 1404 نشان می دهد تحقق این پیش بینی بدون وقوع یک شوک اقتصادی-سیاسی بزرگ مانند توافق سیاسی پایدار در پرونده هسته ای و اجرای همزمان یک سری سیاست های فوق العاده اقتصادی تقریبا غیرممکن به نظر می رسد. بیایید با هم موضوع را به طور دقیق تر بررسی کنیم.

وضعیت فعلی دلار و طلا، هیچ نشانی از تعدیل یا کاهش شدید انتظارات تورمی ندارد. نقش تورم را هم نباید دست کم گرفت. هر سه شاخص با چهره ای عبوس به خریداران خیره شده اند و فعلا با پیش بینی کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در تضاد کامل هستند.

آخرین گزارش رسمی مرکز آمار ایران، از رکوردشکنی نرخ تورم حکایت دارد. وقتی می گوییم تورم نقطه به نقطه تا 48.6 درصد پیش رفته یعنی هر خانوار ایرانی برای خرید سبد یکسان کالا و خدمات در مهر 1404، نزدیک به 48.6 درصد بیشتر از مهر 1403 هزینه پرداخت کرده است.

تورم ماهانه با جهشی 5 درصدی، به بالاترین سطح در 40 ماه اخیر (از خرداد 1401) دست پیدا کرده و تورم سالانه هم به 38.9 درصد رسیده و مشتاق است روند صعودی خود را ادامه دهد.

مسکن در ایران، نه تنها یک کالای مصرفی بلکه یک دارایی ضدتورم تلقی می شود، پس در شرایطی که تورم ماهانه و نقطه به نقطه در سطوح بسیار بالایی قرار دارند، نباید منتظر کاهش قیمت مسکن بود. داده های تورمی مرکز آمار در مهر 1404، واقع بینانه بودن کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن را به شدت زیر سوال می برند.

قیمت مسکن در ایران، دست در دست دلار و طلا پیش می رود. در روزهای سپری شده از آبان ماه 1404، قیمت دلار در بازار آزاد تا محدوده 107 هزار و 500 تومان پیش رفت و قیمت طلای 18 عیار نیز پله 10 میلیون و 400 هزار تومان را به چشم دید.

هر دو شاخص در سطوح بالایی قرار دارند و چه من و شما دوست داشته باشیم و چه دوست نداشته باشیم، بر قیمت مسکن تاثیر می گذارند. بخش عمده ای از هزینه های ساخت وساز (مانند مواد اولیه پتروشیمی، فلزات و تجهیزات وارداتی) مستقیماً به نرخ دلار وابسته است. مادامی که نرخ ارز در مسیر ثبات یا افزایش حرکت می کند، هزینه تمام شده ساخت بالا می رود.

از منظر سرمایه گذاری نیز، دلار و مسکن در رقابتی همیشگی قرار دارند. افزایش قیمت دلار، به عنوان یک سیگنال افزایش عمومی قیمت ها، خیلی سرعت به بازار مسکن منتقل می شود. بالا رفتن قیمت طلا نیز همین تاثیر را در بازار مسکن خواهد داشت.

برخلاف تصور رایج، رکود لزوماً به معنای ریزش فوری قیمت ها نیست بلکه مرحله ای از ثبات نسبی یا رشد کُند در نرخ های پیشنهادی است

گفتیم با در نظر گرفتن شرایط فعلی تورم (به خصوص تورم نقطه به نقطه 48.6 درصدی) و ثبات نسبی قیمت دلار و طلا در سطوح بالا، پیش بینی کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن تا پایان سال 1404، دور از ذهن و تا حدودی فاقد پشتوانه قوی اقتصادی به نظر می رسد.

در اقتصادهای مبتلا به تورم مزمن، کاهش اسمی قیمت دارایی های بزرگ از جمله مسکن تقریباً غیرممکن است زیرا هزینه ها و قیمت ها تحت تاثیر همین عامل به طور مداوم بالا می روند. در بهترین حالت، می توان شاهد کاهش سرعت رشد قیمت ها (رکود تورمی) بود یا در صورت خوش بینانه، چشم انتظار ثبات اسمی قیمت ها نشست. حتی در این حالت هم قدرت خرید طرف تقاضا با توجه به نرخ تورم اندازه گیری می شود.

اگر بخواهیم حتی احتمال کاهش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن را جدی در نظر بگیریم، باید یک سری اتفاق خاص و تا حدودی دور از ذهن به طور متوالی رخ دهد.

بازار معاملات مسکن طی ماه های اخیر به ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، شاهد یک دوره رکود عمیق بوده است. ردپای رکود را می توان در کاهش شدید حجم معاملات و طولانی شدن زمان فروش فایل های ملکی مشاهده کرد.

برخلاف تصور رایج، رکود لزوماً به معنای ریزش فوری قیمت ها نیست بلکه مرحله ای از ثبات نسبی یا رشد کُند در نرخ های پیشنهادی است که با کاهش توان خرید و انتظار خریداران برای اصلاح قیمت ها همراه می شود.

آمارهای رسمی نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، مدتی است در مقایسه با جهش های بلندپروازانه قبلی، رشدی ملایم داشته و حتی در برخی مناطق با تعدیل همراه شده است اما قیمت ها همچنان در سطوحی بسیار بالاتر از توان خرید بخش عمده جامعه قرار دارد. وضعیت فعلی در عمل بازار را به میدان تقابل فروشندگانِ منتظر رشد مجدد و خریدارانِ امیدوار به کاهش قیمت تبدیل کرده است.

در چنین شرایطی مردم عادی و خریداران واقعی مسکن بهتر است به جای انتظار برای کاهش اسمی قیمت، دنبال ثبات قیمت ها و عقب افتادن قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی باشند. این وضعیت در اصطلاح رکود تورمی نامیده می شود و به معنای افزایش قدرت خرید در گذر زمان است.

اگر برای مصرف شخصی قصد خرید دارید، بهترین زمان ورود به بازار همین دوران رکود خواهد بود چون فروشندگان با انگیزه بیشتری پای میز مذاکره می آیند.