فرارو - مسکن دولتی در ایران، کتابی است قطور که در آن فصلی به نام شکست مدام تکرار می شود.

به گزارش فرارو؛ دولت ها در دهه های گذشته با شعار خانه دار کردن مردم ، کنترل قیمت و افزایش ساخت وساز وارد میدان شدند و طرح های مختلفی را پیش کشیدند اما در نهایت همگی عملا شکست خوردند تا داشتن یک سقف بالای سر برای بسیاری از مردم به رویا تبدیل شود. فرقی نمی کند درباره طرح مسکن مهر حرف بزنیم یا مسکن ملی و نهضت ملی مسکن که بیش از بقیه در حافظه ها باقی مانده اند. حتی در سال های قبل از انقلاب هم در بر همین پاشنه چرخیده است. برای شما عجیب نیست که چرا این طرح های که معمولا با نیت خیر آغاز شدند نهایتا در گردباد اقتصاد، تورم و اجرا، سرنوشتی متفاوت پیدا کردند؟

دهه های 40 و 50 شمسی، دوران شکل گیری طبقه متوسط شهری جدید در ایران بود. نیاز به مسکن مدرن، دولت وقت را به فکر ارائه راه حل انداخت که عمدتاً روی تقویت نهادهای مالی تخصصی و گسترش افقی شهرها متمرکز بود.

هدف: ایجاد یک سیستم مالی مدرن برای خرید مسکن و حمایت از طبقه متوسط، مشابه آنچه در غرب وجود داشت.

جزییات و عملکرد: تأسیس بانک رهنی ایران (که بعدها در بانک مسکن ادغام شد) با هدف اصلی پرداخت وام های بلندمدت خرید و ساخت مسکن بود. این بانک با ارائه تسهیلات، به کارمندان دولت و بخش خصوصی کمک می کرد تا بتوانند صاحبخانه شوند.

مزایا و معایب: این طرح برای اولین بار مفهوم وام مسکن را در ایران نهادینه کرد و باعث رشد ساخت وساز شد اما این وام ها عمدتاً در شهرهای بزرگ و در دسترس گروه محدودی (کارمندان با درآمد ثابت) قرار داشت و نتوانست مشکل مسکن اقشار کم درآمد را حل کند.

سرنوشت: با وجود موفقیت های اولیه، در اواسط دهه 50 و با اوج گیری تورم ناشی از درآمدهای نفتی، قدرت خرید این وام ها کاهش پیدا کرد. در نتیجه بازار مسکن دچار جهش قیمت شد و طرح عملاً در اجرای مأموریت اصلی خود شکست خورد.

هدف: گسترش شهرها و تأمین زمین برای ساخت وساز ارزان قیمت از طریق سیاست های حمایتی.

جزییات و عملکرد: دولت اقدام به طراحی و ساخت شهرک های جدید در حومه شهرهای بزرگ (مانند شهرک اکباتان یا کوی های مختلف کارمندی) کرد. همچنین سیاست واگذاری زمین های دولتی به تعاونی ها یا کارمندان برای ساخت مسکن رونق گرفت.

مزایا و معایب: هزاران واحد مسکونی جدید به بازار عرضه شد و الگوی شهرسازی مدرن در کشور پیاده شد با این حال، گسترش افقی، اغلب بدون زیرساخت های کافی (آب، برق، حمل ونقل) صورت می گرفت و به پدیده حاشیه نشینی مدرن دامن زد.

سرنوشت: این طرح ها تا آستانه انقلاب ادامه داشتند اما بحران تورم دهه 50، هزینه ساخت را به شدت بالا برد و بسیاری از پروژه ها ناتمام ماندند.

هرگاه دولت به عنوان سازنده اصلی وارد میدان شده (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است

پیروزی انقلاب در سال 57 رویکرد و نگاه دولت را تغییر داد و باعث شد مسکن از یک کالای اقتصادی به یک حق تبدیل شود. تمرکز اصلی نیز از بازار به سمت مفاهیمی مثل عدالت و حمایت از مستضعفان چرخید.

هدف: جلوگیری از سوداگری زمین و تأمین مسکن برای اقشار محروم، به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک.

جزییات و عملکرد: قانون اراضی شهری تصویب شد که به دولت اجازه می داد زمین های بایر و اراضی درون شهرها را در اختیار بگیرد و برای ساخت مسکن واگذار کند. همزمان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با فرمان امام خمینی (ره) برای بهسازی و ساخت مسکن در مناطق محروم تأسیس شد.

مزایا و معایب: بنیاد مسکن در بهسازی مسکن روستایی و کمک به اقشار محروم کارنامه موفقی داشت اما بخش خصوصی و انبوه سازان به دلیل ابهامات حقوقی و ترس از مصادره، رفتاری به شدت محتاطانه در مورد قانون اراضی شهری در پیش گرفتند. همین مسئله در نهایت کاهش شدید سرمایه گذاری در ساخت وساز شهری و افت عرضه مسکن در دهه 60 را رقم زد.

سرنوشت: بنیاد مسکن همچنان فعال است اما قانون اراضی شهری که قرار بود زمین را از دست دلالان خارج کند، عملاً باعث کاهش تولید مسکن در آن برهه حساس شد.

هدف: خانه دار کردن تمام اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن.

جزییات و عملکرد: دولت محمود احمدی نژاد، درباره خانه دار کردن تمام اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از هزینه تمام شده مسکن همان قدر مانور داد که روی شعار آوردن نفت بر سر سفره مردم اصرار داشت. این طرح که در اواسط دهه 80 کلید خورد، بر دو پایه استوار بود؛ یکی واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله (عملاً رایگان) در حومه شهرها و شهرهای جدید و دیگری پرداخت وام های بانکی ارزان قیمت و کلان که عمدتاً توسط بانک مرکزی تأمین مالی می شد اما در عمل شائبه چاپ پول را به وجود آورد.

مزایا و معایب: دولت باعث شد میلیون ها نفر که هرگز امیدی به خانه دار شدن نداشتند، امیدوار شوند. همچنین این طرح یک شوک عرضه بزرگ به بازار وارد کرد تا صنعت ساختمان تکان بخورد اما تأمین مالی پروژه ها از طریق خط اعتباری بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک)، نقدینگی را به شکلی بی سابقه افزایش داد و گفته می شود یکی از ریشه های اصلی تورم های سنگین در دهه 90 همین طرح مسکن مهر است. بسیاری از واحدها در مناطقی فاقد هرگونه زیرساخت (آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، راه دسترسی) ساخته شدند. تمرکز جمعیت زیاد در یک منطقه بدون خدمات نیز به ایجاد گتو های مدرن و مشکلات اجتماعی دامن زد. سرعت و قیمت گذاری دستوری هم کیفیت ساخت را به شدت پایین آورد.

سرنوشت: در نهایت طرح مسکن مهر با وجود تحویل میلیون ها واحد، به دلیل بار تورمی عظیم و مشکلات زیرساختی، به عنوان یکی از پرهزینه ترین طرح های اقتصادی تاریخ ایران شناخته می شود و تکمیل آن همچنان ادامه دارد.

هدف: جایگزینی طرح های کم هزینه و بازگشت به مدل های منطقی از سال 92 به بعد ضروری به نظر می رسید.

جزییات و عملکرد: در دولت یازدهم و دوازدهم، طرح مسکن اجتماعی (برای اقشار بسیار ضعیف) و صندوق پس انداز یکم (مدل کلاسیک وام مسکن با پس انداز) مطرح شد. دولت سیزدهم هم با طرح نهضت ملی مسکن وعده ساخت 4 میلیون واحد در 4 سال را پیش کشید که مدلی شبیه به مسکن مهر بود اما سعی داشت کار را با تکیه بر آورده متقاضی پیش ببرد.

مزایا و معایب: مزیت مسکن اجتماعی و صندوق یکم را می توان تلاش برای بازگشت به عقلانیت اقتصادی و هدفمند کردن یارانه ها دانست اما زور و قدرت تورم در بازار مسکن بیشتر بود و این طرح ها شکست خوردند. مسکن اجتماعی هرگز به مرحله اجرا نرسید و مبالغ وام صندوق یکم در برابر قیمت نجومی مسکن، عملاً بی اثر شد.

سرنوشت: طرح نهضت ملی مسکن نیز با همان مشکلات طرح دوران احمدی نژاد دست وپنجه نرم کرد و پس از شکست در تأمین مالی (به معنای همکاری ضعیف بانک ها)، مواجه شدن با تورم مصالح، و بی میلی انبوه سازان شکست خورد.

تزریق پول به بازاری که در آن مقدار عرضه کافی نیست، در نهایت منجر به بالا رفتن قیمت می شود

اولین درسی که پس از بررسی تاریخچه طرح های مسکن در ایران می گیریم این است؛ بازار مسکن را نمی توان با دستور و نیت خیر اصلاح کرد. اگر متغیرهای اصلی اقتصاد کلان نادیده گرفته شوند، دولت ها در مسیر مبارزه با هیولای قیمت، دست به اشتباهاتی تکراری می زنند.

بزرگترین دلیل شکست همه طرح ها، نادیده گرفتن تورم است. مسکن مهر با ایجاد تورم (چاپ پول) شکست خورد و صندوق پس انداز یکم جلوی تورم کم آورد و از کار افتاد (بی ارزش شدن وام). بنابراین هر طرح حمایتی بدون مهار تورم عمومی، فقط به جهش قیمت مسکن دامن می زند.

اکثر طرح ها (به ویژه وام ها) به جای حل مشکل عرضه (کاهش هزینه ساخت، تسهیل مجوزها، تسریع تأمین مصالح)، صرفاً تقاضا را تحریک کرده اند. تزریق پول به بازاری که در آن مقدار عرضه کافی نیست، در نهایت منجر به بالا رفتن قیمت می شود.

هرگاه دولت به عنوان سازنده اصلی پا میدان گذاشته (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است. تجربه نشان داده، بازار مسکن بدون سرمایه و تخصص بخش خصوصی، ناکارآمد باقی می ماند.

زمین سهم بزرگی از قیمت را به خود اختصاص می دهد اما در سال های اخیر، هزینه ساخت شامل مصالح، دستمزد و عوارض به قدری بالا رفته که حتی با تامین زمین رایگان در طرح نهضت ملی مسکن نیز، اقشار کم درآمد نتوانستند از عهده پرداخت اقساط ساخت بربیایند.

بیشتر بدانید| تا زمانی که شاهد ثبات اقتصادی نباشیم، تورم مهار نشود و دولت نتواند امنیت سرمایه گذاری را برای بخش خصوصی تامین کند، هر طرح جدید مسکن تنها به تکرار تجربیات شکست خورده گذشته با نامی جدید منجر خواهد شد.