فرارو- بازار مسکن به ظاهر ساده اما در عمل کاملا پیچیده است. بنابراین اگر بدون شناخت کافی به آن قدم بگذارید، ممکن است سرمایه تان را برای سال ها در تله گرفتار کنید یا حتی متحمل ضرر شوید.

به گزارش فرارو؛ سرمایه گذاران حرفه ای معمولا با توجه به قواعدی مثل مقایسه قیمت زمین و آپارتمان، بررسی بازدهی اجاره، توجه به طرح های توسعه شهری و انتخاب زمان مناسب ورود و خروج، حتی وقتی بازار مسکن دچار رکود سنگین است، یک قدم جلوتر از بقیه حرکت می کنند. رعایت این قوانین، قطعا سودآوری شما را نیز تضمین خواهد کرد.

اگر در منطقه ای قیمت زمین کمتر از قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز باشد، یعنی بازار مسکن آن محله هنوز به طور کامل توسعه پیدا نکرده اند یا در مراحل اولیه رشد خود قرار دارند. در چنین مناطقی، تقاضا برای ساخت وساز هنوز به اوج خود نرسیده و قیمت زمین به دلیل نبود جذابیت کافی، پایین تر از قیمت نهایی یک واحد مسکونی است.

سرمایه گذاری در زمین در این شرایط، یک استراتژی بلندمدت و پربازده محسوب می شود. با گذشت زمان و با توجه به رشد جمعیت و نیاز به مسکن، سازندگان به این مناطق هجوم می آورند، تقاضا برای زمین بالا می رود و به تبع آن، ارزش زمین به سرعت رشد می کند. این سرمایه گذاری برای افرادی مناسب است که دنبال سودآوری در افق زمانی حداقل 5 تا 10 سال هستند و صبر کافی برای دیدن ثمره سرمایه گذاری خود را دارند.

مثال ساده: فرض کنید در یک منطقه، هر مترمربع آپارتمان نوساز 80 میلیون تومان است اما قیمت هر متر زمین 75 میلیون تومان. در این حالت سرمایه گذاری روی زمین منطقی خواهد بود، زیرا دیر یا زود فاصله قیمت جبران خواهد شد و سرمایه شما رشد می کند.

این وضعیت، سیگنالی قوی برای شروع پروژه های عمرانی است و نشان می دهد بازار مسکن منطقه برای جذب پروژه های جدید آمادگی کامل دارد. اگر در منطقه ای قیمت زمین مسکونی حدود 20 درصد نسبت به آپارتمان نوساز بیشتر باشد، سازنده به احتمال زیاد با خرید زمین و تبدیل آن به واحدهای مسکونی، سود قابل توجهی به دست می آورد چون در واقع زمین هنوز به حدی گران نشده که صرفه اقتصادی ساخت از دست برود.

مثال: اگر آپارتمان نوساز متری 90 میلیون تومان باشد و زمین همان منطقه متری 110 میلیون تومان قیمت داشته باشد (یعنی حدود 20 درصد گران تر)، سرمایه گذاران حرفه ای زمین می خرند و وارد ساخت وساز می شوند، چون ارزش افزوده نهایی بیشتر خواهد بود.

در برخی مناطق با تقاضای بالا و زمین های محدود مثل مرکز شهرها یا مناطق لوکس نشین اختلاف قیمت زمین با آپارتمان نوساز زیاد می شود. اگر زمین بیش از 50 درصد از آپارتمان گران تر باشد، دیگر خرید مستقیم آن برای یک فرد عادی به صرفه نیست. در این حالت بهترین گزینه مشارکت در ساخت است.

مالکان زمین های کلنگی با ارائه زمین خود به سازندگان، در ازای آن سهمی از تعداد واحدهای نوساز دریافت می کنند. این مدل سرمایه گذاری، ریسک کمتری دارد و برای مالک زمین، سود قابل توجهی بدون نیاز به سرمایه اولیه کلان برای ساخت وساز رقم می زند.

پیش خرید واحد از سازندگان یکی از روش های پرریسک سرمایه گذاری در بازار مسکن است بنابراین سرمایه گذاران حرفه ای تنها در صورتی حاضر به پیش خرید می شوند که سازنده معتبر و خوش نام باشد.

آنها معمولا وقتی قدم جلو می گذارند که پروژه حداقل به مرحله پایان اسکلت رسیده باشد. حرفه ای ها از خرید واحدهایی که در مراحل ابتدایی مثل گودبرداری یا فونداسیون هستند، خودداری می کنند، چون احتمال خواب سرمایه یا حتی ورشکستگی پروژه بالاست.

اگر هزینه بازسازی یک ملک کلنگی، بیش از یک چهارم ارزش فعلی آن باشد، بهتر است به تخریب و نوسازی فکر کنید

سرمایه گذاران حرفه ای تنها به خرید و فروش بسنده نمی کنند، بلکه به بازدهی اجاره نیز توجه دارند. اگر اجاره سالانه یک واحد کمتر از 2 تا 3 درصد ارزش ملک باشد، خرید آن برای سرمایه گذاری مناسب نیست اما اگر اجاره بتواند بخشی از هزینه فرصت سرمایه را پوشش دهد، ریسک خرید کاهش پیدا می کند.

مثال: اگر آپارتمانی 10 میلیارد تومان ارزش داشته باشد، حداقل اجاره آن باید سالانه حدود 300 میلیون تومان باشد (ماهی حدود 25 میلیون). در غیر این صورت، بهتر است سرمایه گذار به گزینه های دیگر فکر کند.

سرمایه گذاران حرفه ای ترجیح می دهند به جای زمین های بسیار بزرگ که فروششان سخت است، روی زمین های کوچک و خوش قیمت سرمایه گذاری کنند چون در صورت نیاز فوری به نقد کردن سرمایه، فروش این زمین ها ساده تر خواهد بود.

شهرداری ها برای هر قطعه زمین مشخص می کنند که مالک چه تعداد طبقه و چه مقدار زیربنا می تواند بسازد. این مجوز ساخت را تراکم ساختمانی می نامند. زمینی که مجوز ساخت تعداد طبقات بیشتری دارد، حتی با وجود قیمت بالاتر در عمل ارزش افزوده خواهد داشت چون سازنده در آینده می تواند تعداد بیشتری واحد بفروشد.

مثال ساده: فرض کنید دو قطعه زمین کنار هم قرار دارند؛ زمین اول متری 100 میلیون تومان است و شهرداری اجازه ساخت 3 طبقه روی آن داده است. زمین دوم متری 120 میلیون تومان است و مجوز 6 طبقه دارد. اگر فقط به قیمت متری نگاه کنیم، زمین دوم گران تر به نظر می رسد. اما در عمل، چون روی آن می توان دو برابر زمین اول زیربنا ساخت، سود نهایی برای سازنده بیشتر خواهد بود.

بازار مسکن همانند سایر بازارها دوره های رکود و رونق دارد. سرمایه گذاران حرفه ای برخلاف عموم مردم که در دوران رکود همگی فروشنده اند، با میل و اشتیاق خریدار می شوند و در دوران رونق و هیجان عمومی، زمانی که تقاضا بالا رفته آنها نقش فروشنده را بازی می کنند. این قانون به ظاهر ساده جلوی بسیاری از ضررهای احتمالی را می گیرد.

سرمایه گذاران حرفه ای همیشه دنبال مناطقی هستند که زمین های قابل ساخت محدود است. حوالی محله های مرکزی شهر یا مناطقی با محدودیت های طرح تفصیلی، همیشه تقاضا برای سکونت یا اجاره وجود دارد چون این مناطق به مراکز آموزشی، بیمارستان ها، ادارات دولتی یا مناطق تجاری نزدیک هستند.

وقتی عرضه محدود و تقاضا در بازار مسکن یک منطقه دائمی باشد، حتی در دوره های رکود هم افت قیمت چشمگیری رخ نمی دهد. از سوی دیگر در دوران رونق، رشد قیمت این مناطق سریع تر خواهد بود.

خرید ملک های کلنگی با هدف بازسازی یا تخریب و نوسازی، یک استراتژی محبوب بین سرمایه گذاران است. این کار، نیازمند دید بلندمدت و ارزیابی دقیق پتانسیل ملک است.

یک قانون نانوشته می گوید اگر هزینه بازسازی یک ملک کلنگی، بیش از یک چهارم (حدود 25 درصد) ارزش فعلی آن باشد، بهتر است دنبال تخریب و نوسازی بروید. تنها وقتی هزینه بازسازی کمتر از این میزان باشد، بازسازی سودآوری خواهد داشت.