بازار مسکن در سال های اخیر همواره یکی از چالش های اصلی اقتصاد ایران بوده است؛ بازاری که نوسانات آن نه تنها بر قدرت خرید خانوارها اثر می گذارد، بلکه به طور مستقیم بر شاخص های کلان اقتصادی نیز سایه می اندازد. در شرایطی که رشد اجاره بها و قیمت مسکن همواره از دغدغه های جدی جامعه به شمار می رود، تحلیل های کارشناسی می تواند ابعاد واقعی این تحولات را روشن تر سازد.

به گزارش جهان صنعت، خبرها و گزارش های میدانی حاکی از آن است که بازار مسکن با افزایش 20 درصدی اجاره بها مواجه شده است؛ افزایشی که اگرچه کارشناسان آن را تا 40 درصد پیش بینی کرده بودند، اما تحت تأثیر جنگ و شرایط حاکم بر کشور، در سطحی پایین تر تحقق یافته است. در این میان، برخی افزایش قیمت مصالح ساختمانی را یکی از دلایل اصلی گرانی اجاره و مسکن می دانند؛ موضوعی که هرچند کارشناسان تأثیر آن را به طور کامل رد نمی کنند، اما معتقدند سهم آن در مقایسه با سایر عوامل چندان تعیین کننده نیست.

بر همین اساس، گفت وگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن، انجام دادیم تا ابعاد دقیق تری از واقعیت های این بازار مورد بررسی قرار گیرد.

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در تحلیل خود از وضعیت اجاره بها و قیمت ساخت وساز تأکید می کند که افزایش اجاره در سال جاری واقعیت دارد، اما شدت آن بسیار کمتر از انتظارات تورمی سال های گذشته بوده است. او توضیح می دهد: با توجه به شرایط اقتصادی و روندهای تورمی، انتظار می رفت نرخ اجاره تا 40 درصد رشد کند، اما در عمل این افزایش در حدود 20 درصد متوقف شد.

همین موضوع نشان می دهد که بخشی از انتظارات فروکش کرده است. به گفته ایلاتی، کاهش این فشار صرفاً نتیجه عملکرد دولت نبوده، بلکه مجموعه عواملی همچون رکود بازار مسکن، شرایط ناشی از جنگ اخیر، خروج اتباع خارجی و کاهش تقاضای موثر در بازار، باعث شده اند رشد اجاره بها کمتر از پیش بینی ها باشد.

ایلاتی در ادامه به موضوع تأثیر مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن می پردازد. او تأکید می کند برخلاف ادعاهایی که در برخی خبرها مطرح می شود، افزایش قیمت مصالحی مانند سیمان اثر قابل توجهی بر قیمت نهایی مسکن ندارد. به گفته او، در پروژه های شخصی سازی، هزینه های ساخت بین 10 تا 30 درصد قیمت نهایی مسکن را تشکیل می دهد و در پروژه های دولتی نیز به دلیل حذف هزینه زمین، وزن هزینه های ساخت بیشتر است.

با این حال، در هر دو حالت، زمین همچنان عامل اصلی تعیین کننده قیمت است. او در مورد سیمان به طور خاص توضیح می دهد: سیمان در مقایسه با سایر کالاها کمتر افزایش قیمت داشته است، زیرا دولت کنترل بیشتری بر بازار آن اعمال کرده است. سهم سیمان در هزینه های ساخت تنها حدود 5 تا 7 درصد است.

حتی اگر قیمت سیمان دو برابر شود، کل هزینه ساخت تنها حدود 10 درصد افزایش خواهد یافت. این افزایش، در نهایت، به رشد حدود 1/5 درصدی قیمت مسکن منجر می شود؛ رقمی که در برابر جهش های چند ده درصدی بازار مسکن ناچیز است. به همین دلیل، ایلاتی معتقد است طرح این موضوع که افزایش قیمت سیمان یا فولاد عامل گرانی مسکن است، بیشتر بهانه ای برای توجیه رشد قیمت هاست تا یک واقعیت اقتصادی.

او برای روشن تر شدن موضوع نیز، مثالی می زند: اگر هزینه ساخت در یک منطقه متری 15 میلیون تومان باشد و میانگین قیمت مسکن در همان منطقه 150 میلیون تومان باشد، سهم هزینه ساخت تنها 10 درصد است. در مناطق بالاتر، اگر هزینه ساخت به متری 30 میلیون هم برسد، باز هم نسبت آن به قیمت 250 یا 300 میلیون تومانی مسکن حدود 10 درصد باقی می ماند.

در مناطق متوسط نیز اگر هزینه ساخت متری 15 تا 16 میلیون تومان باشد و قیمت میانگین مسکن متری 120 میلیون تومان محاسبه شود، سهم هزینه ساخت باز هم حدود 10 تا 15 درصد خواهد بود.

از نظر ایلاتی، راهکار اصلی برای مهار قیمت مسکن نه در کنترل مصالح ساختمانی، بلکه در سیاست های عرضه زمین است. او معتقد است که سیاست گذاری مؤثر در حوزه زمین می تواند تأثیر واقعی بر قیمت مسکن بگذارد و به ثبات نسبی بازار کمک کند.