سال های اخیر، بازار مسکن در ایران، به ویژه در کلان شهر تهران، با جهش های پی درپی قیمتی مواجه بوده که موجب فاصله شدید میان درآمد خانوار ها و هزینه خرید ملک شده است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران که از شهریور تا آذر 1403 رقمی بین 95 تا 99 میلیون تومان بود، در اردیبهشت 1404 به مرز 118 میلیون تومان رسید و در مردادماه با اندکی کاهش به 111 میلیون تومان رسید. این قیمت ها، برای خانوار های متوسط و کم درآمد، رؤیای مالکیت خانه را به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است.

به گزارش اقتصاد 24، در حقیقت همین اعداد به خوبی نشان می دهد آن چه اکنون به عنوان بخشی از کاهش قیمت مسکن تبلیغ می شود، در نهایت چیزی نیست به جز کاهشی اندک از رقم بسیار بالای قیمت هر متر مربع مسکن در تهران!

چنانچه که اکنون طبق برآورد های بانک مرکزی، برای خرید یک آپارتمان 70 متری در مناطق متوسط تهران، نیاز به سرمایه ای بالغ بر 7 میلیارد تومان است؛ این در حالی است که متوسط درآمد ماهانه خانوار شهری در سال 1403 حدود 20 میلیون تومان بوده است و با فرض پس انداز کامل این درآمد، زمان موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی، بدون در نظر گرفتن تورم، بالغ بر 35 سال خواهد بود.

این شرایط نیز اکنون در حالی در بازار مسکن رخ می دهد که افزایش قیمت خرید خانه مستقیماً بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده و طی سه ماهه اخیر (خرداد تا مرداد 1404)، نرخ اجاره در تهران بین 50 تا 60 درصد و در شهرستان ها حدود 30 درصد افزایش یافته است.

هم چنین بنا بر گزارش مرکز آمار، تورم نقطه ای اجاره در اردیبهشت 1404 به رقم 36.9 درصد رسید؛ رقمی که اگرچه نسبت به دوره های گذشته کاهش یافته، اما همچنان بسیار بالاتر از نرخ تورم عمومی کشور (حدود 33 درصد) است.

بررسی ها نیز نشان می دهد که تمدید قرارداد های اجاره معمولاً با افزایش 25 تا 40 درصدی همراه است و این در حالی است که در صورت جابه جایی مستأجر، هزینه ها ممکن است بیش از 40 درصد افزایش یابد و در چنین شرایطی، بسیاری از موجران ترجیح می دهند مستأجر فعلی را حفظ کنند تا از هزینه های جابه جایی و خالی ماندن ملک جلوگیری کنند و مستاجر نیز حتی به بهای افزایش 40 درصدی قیمت ها باز ترجیح می دهد که قرارداد خود را تمدید کند، چرا که به این ترتیب دستکم هزینه های کمرشکن جابه جایی را متقبل نخواهد شد.

از سوی دیگر در شرایطی قیمت ها در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن به مرز انفجار رسیده که با وقوع جنگ ایران و اسراییل و در پی آن، رکود نسبی در برخی بازارها، برخی رسانه ها و فعالان ملکی از کاهش قیمت مسکن سخن گفتند. اما آیا این کاهش واقعی است؟

بر اساس داده های میدانی، قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران، از جمله مناطق 1 تا 6، طی سه ماه گذشته تنها بین 4 تا 6 میلیون تومان کاهش داشته است. به طور مشخص، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از 117 میلیون تومان در اردیبهشت 1404 به 111 میلیون تومان در مرداد کاهش یافته است؛ اما مساله این است که این کاهش حدود 5 درصدی پس از جنگ 12 روزه، در برابر افزایش 20 تا 30 درصدی نیمه اول سال 1404؛ عملاً کاهش قیمت را به طور کامل بی اثر کرده است.

هم چنین باید توجه کرد که بیشتر این کاهش قیمت نه در تمام پایتخت که فقط در مناطق شمال شهرنشین و بخش های مرفه شهر و برای خانه های متراژ بالا اعمال می شود. در حقیقت این بخش های خاصی از شهر که افزایش قیمت های گاه حتی نه چندان واقعی را تجربه کرده بود و به صورت نجومی رشد کرده بود حالا با کاهش نامحسوس قیمت ها و آن هم بیشتر به صورت تخفیف مواجه شده است.

چنان چه که برخی فروشندگان در مناطق خاص، برای فروش سریع یا در پی نیاز مالی، املاک خود را با تخفیف هایی بین 20 تا 50 میلیون تومان در هر متر مربع عرضه کرده اند. اما این تخفیف ها به هیچ وجه یک روند عمومی نیست و در اکثر مناطق، قیمت ها یا ثابت مانده یا در حد جزیی کاهش یافته اند.

در همین حال حسام عقبایی، رییس سابق اتحادیه املاک کشور، اخیرا در این باره گفته بود که بازار ظرفیت کاهش 20 درصدی قیمت ها را دارد، اما این کاهش منوط به عوامل متغیری، چون تحولات سیاسی و اقتصادی است. در حال حاضر، کاهش واقعی قیمت را در بازار نمی بینیم.
او تصریح داشت که کاهش قیمت ها لزوماً به معنای دسترسی آسان مردم به خانه نیست.

اما داوود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک حتی بسیار صریح تر به این موضوع واکنش نشان داد و این سخن گفتن از کاهش قیمت مسکن در تهران را توهم دانست. بیگی نژاد می گوید که کاهش قیمت مسکن در تهران یک تصور اشتباه است. کاهش های مشاهده شده، محدود به برخی مالکان در مناطق خاص است که به دلیل نیاز مالی، ملک خود را زیر قیمت می فروشند. این به معنای کاهش کلی قیمت در بازار نیست.

وی همچنین اضافه می کند: هیچ سازنده ای حاضر نخواهد بود ملک را با قیمتی پایین تر از قیمت تمام شده، شامل زمین، ساخت و مالیات، عرضه کند. بازار فعلاً در وضعیت رکود است، نه کاهش قیمت.

بیگی نژاد به صراحت می گوید که در حقیقت سازندگان تمایلی به کاهش قیمت ها ندارند و بازار مسکن صرفا راکد شده، اما ارزان نشده است. بنابراین، قیمت تمام شده ملک تعیین کننده وضعیت قیمت ها در بازار مسکن است. برای مثال، ممکن است یک فروشنده به دلیل نیاز مالی ناگزیر باشد ملکی را درصدی ارزان تر بفروشد؛ اما این اتفاق در همه دوره ها وجود داشته و منحصر به امروز نیست .

این مقام صنفی با تاکید بر این که کاهش قیمتی در بازار رخ نداده، اظهار کرده بود که ما رکود را تجربه کرده ایم، اما آنچه رخ داده عمیق تر شدن رکود بوده است؛ نه کاهش قیمت ها.

تحلیل روند معاملات نیز نشان می دهد بازار مسکن، به ویژه در تهران، در وضعیت رکود تورمی قرار دارد؛ این یعنی با وجود کاهش یا ثبات نسبی قیمت ها، حجم معاملات به شدت کاهش یافته و خریداران واقعی از بازار خارج شده اند، زیرا توان مالی برای خرید ندارند و سازندگان نیز به دلیل نبود مشوق های کافی، انگیزه ای برای ساخت و عرضه واحد های جدید ندارند.

هم چنین باید توجه داشت که کاهش جزیی قیمت در مناطق مهاجرنشین مانند شوش، مولوی، شهرری، مشهد، اصفهان، قم و کرج، عمدتاً ناشی از کاهش تقاضا به دنبال خروج بخشی از مهاجران افغانستانی است و در این مناطق، اجاره بها حتی بین 10 تا 15 درصد کاهش یافته، اما این کاهش هم ساختاری نیست و ممکن است موقتی باشد.

واقعیت این است که تخفیف در قیمت ملک با کاهش ساختاری قیمت تفاوت اساسی دارد. بسیاری از فروشندگان برای فروش سریع یا بازپرداخت بدهی، حاضر به فروش زیر قیمت شده اند؛ اما این به معنای تغییر کلی روند بازار نیست. در واقع، قیمت اسمی املاک هنوز هم بالا و خارج از دسترس است.

از نظر مالی، کاهش واقعی قیمت زمانی اتفاق می افتد که قیمت ها به زیر قیمت تمام شده ساخت برسد؛ امری که در شرایط فعلی اقتصاد ایران، به دلیل رشد نرخ مصالح، افزایش هزینه دستمزد و نرخ بهره بالا، تقریباً ناممکن است.

بازار مسکن ایران در مرحله ای حساس قرار دارد. اگرچه نشانه هایی از رکود و کاهش جزیی در معاملات دیده می شود، اما انتظار برای کاهش جدی و پایدار قیمت ها غیرواقع بینانه است. افزایش هزینه ساخت، نبود مشوق برای عرضه، کاهش قدرت خرید و خروج تقاضای مصرفی از بازار، همگی حاکی از یک بحران عمیق تر هستند.

بدون سیاست گذاری مؤثر، تسهیلات قابل دسترس و مداخله هدفمند دولت، بازار مسکن نه تنها بهبود نخواهد یافت، بلکه به تهدیدی جدی برای ثبات اجتماعی بدل خواهد شد. پدیده هایی همچون افزایش سن ازدواج، مهاجرت به حاشیه ها و تعمیق شکاف طبقاتی، تنها بخشی از پیامد های این وضعیت است.