صحنه گردانان بازار مسکن در نیمسال دوم، سه کارگردان -یکی داخلی و مابقی خارجی- است؛ تورم تولید، فرجام آتش بس و آینده تحریم ها. بر این اساس، سه سناریو برای قیمت مسکن و نبض سرمایه گذاری های ساختمانی قابل تحلیل و برآورد است.

به گزارش دنیای اقتصاد، یک سناریو می تواند توافق باشد. سناریوی دوم، پیچیده ترشدن تحریم ها است که در این صورت، روند کاهشی 5ماه اخیر قیمت واقعی مسکن با تغییراتی همراه می شود. سناریوی سوم در صورت خاتمه کامل جنگ قابل تصویر است. در بررسی برای هر کدام از سناریوها، ارقام مربوط به تجربه دوره های قبل بازار مسکن تشریح شده است.

بازار املاک شامل معاملات مسکن و تولید ساختمان در ماه های آینده دست کم تا پایان 1404- از 3 فاکتور تاثیر می پذیرد؛ دو مورد آنها بیرون از این بخش فعال هستند که یکی از آنها اقتصادی و دیگری غیراقتصادی محسوب می شود، فاکتور سوم نیز مرتبط با درون این بازار است که البته سطح اثرگذاری آن بسیار کمتر (حتی ناچیز) از دو کارگردان اولی است.

در این مقاله قصد بر آن است با استناد به آخرین وضعیت نبض بخش مسکن و ساختمان و تمرکز به روند ماه های اخیر، به این پرسش پاسخ دهیم که با شرایط پیش رو در حوزه های آتش بس بعد از جنگ 12 روزه ، رفتار احتمالی غرب در برابر آینده برجام و تحریم و همچنین شرایط اقتصادی کشور و انتظارات عمومی ، سرنوشت قیمت ملک و سرمایه گذاری ساختمانی چگونه خواهد بود.

بازار مسکن در حال حاضر از سه عامل، جهت می گیرد یا به آنها متناسب با وضعیت که دارند، واکنش نشان خواهد داد. این سه عامل را می تواند کارگردانان ظاهرا غیر وابسته و مستقل از هم در زمین بخش مسکن و ساختمان عنوان کرد اما در واقعیت، بین طراحی های آنها، مستقل از بخش مسکن، تاثیرگذاری هایی وجود دارد.

این سه کارگردان بازار مسکن در نیمسال دوم 1404 شامل ترکیب ریسک های غیر اقتصادی و ریسک تنش ، تورم تولید ساختمان و قدرت خرید تقاضای مسکن است. ظاهر این متغیرها اینگونه است که قدرت خرید ارتباطی به تورم مصالح ساختمانی ندارد یا این فاکتور تورمی وابسته به شرایط تولید مصالح ساختمانی است و ارتباطی به ریسک غیر اقتصادی ندارد.

اما روند 7 سال گذشته مجموع متغیرهای اقتصادی بخش مسکن و ساختمان نشان داده، فراز و فرود ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی، سهم قابل توجهی در جهت دهی به متغیرهای کلیدی این بخش همچون قیمت و رشد تولید ساختمان بازی کرده است.

در حال حاضر مهم ترین ریسک غیراقتصادی، سرنوشت تحریم ها و نحوه مواجهه غرب با آن است. براساس بندی از برجام که مکانیسم ماشه نام دارد، تا حدود یک ماه آینده، در صورتی که توافقی در این مسیر حاصل نشود، شورای امنیت سازمان ملل درباره بازگشت تحریم های پیش از امضای برجام یا تمدید زمان برای تصمیم گیری در آینده، اعلام نظر خواهد کرد.

مفهوم ساده این پارامتر به لحاظ اثرگذاری آن است که اگر تحریم ها بیشتر شود و شرایط اقتصادی نیز تحت تاثیر قرار بگیرد، بازار مسکن و ساختمان یک نوع واکنش نشان می دهد و اگر طی حدود یک ماه آینده شرایط سیاسی مرتبط با این موضوع به سمت توافق پیش رود، احتمال توافق یا تمدید وجود دارد. سناریوی اول برای چشم انداز بازار مسکن بر اساس احتمال توافق یا تمدید است.

در قالب این سناریو، در کوتاه مدت، رکود معاملات مسکن با شدت کمتر از دو ماه گذشته ادامه پیدا می کند، قیمت مسکن به ثبات می رسد به گونه ای که احتمال افزایش آن بسیار کم و احتمال کاهش نیز کم خواهد بود. در میان مدت و بلندمدت نیز بخش مسکن و ساختمان در مسیر گذار از رکود تورمی قرار می گیرد.

نمونه این سناریو را می توان در سال های 94 تا 96 در این بخش، ردیابی و مشاهده کرد. در آن سال ها، سرمایه گذاری ساختمانی بیش از 10درصد رشد کرد و تورم مسکن سالانه متوسط 5درصد بود. یعنی، شرایط هم برای سرمایه گذاران ساختمانی و هم برای خریداران مسکن، مناسب بود.

سناریوی دوم در صورتی قابل تصویر است که شرایط ریسک غیر اقتصادی پیچیده شود. در این صورت اگر تحریم ها بدون تنش نظامی برقرار باشد، احتمال کاهش نسبی رکود معاملات مسکن وجود دارد که در این صورت روند قیمت مسکن نیز متناسب با همین کم شدن رکود، تحت تاثیر قرار می گیرد.

در حوزه تولید ساختمان اما احتمال تداوم رکود بیشتر از کم شدن آن است. در این حالت، چشم متغیرهای مسکن تا حدودی به تغییرات نرخ ارز خواهد بود. اما در همین سناریوی پیچیده شدن تحریم، چنانچه ریسک تنش نظامی با توجه به اینکه هنوز در وضعیت آتش بس هستیم و به قول دبیر شورای عالی امنیت ملی، هنوز جنگ تمام نشده است- افزایش یابد، احتمال ادامه رکود هفته های اخیر مسکن بالا خواهد بود و قیمت واقعی مسکن به احتمال زیاد، کاهش می یابد و نبض تولید نیز متاثر خواهد شد.

حالت اول این سناریو، یعنی پیچیده شدن تحریم بدون افزایش ریسک تنش، در سال های 97 تا 99 در بخش مسکن و ساختمان تجربه شد. در آن مقطع، تورم مسکن در سطح بالایی ثبت شد و قیمت واقعی مسکن متوسط سالانه 37درصد افزایش یافت. تشکیل سرمایه در بخش مسکن نیز در آن سال ها متوسط سالی 7 درصد کاهش یافت.

بخش مسکن و ساختمان در کنار واکنش های احتمالی که به موضوع سرنوشت بند اسنپ بک یا همان مکانیسم ماشه در مسیر آینده تحریم ها بروز خواهد داد، در ماه های اخیر و همچنین ماه های پیش رو، با ریسک دیگری از نوع غیر اقتصادی با جنس تنش نظامی مواجه است. از 23 خرداد تا 3 تیرماه، بروز جنگ تحمیلی 12 روزه با تجاوز نظامی (حملات هوایی) رژیم صهیونیستی به خاک ایران، بخش مسکن و ساختمان یک مرحله دیگر در رکود فرو رفت.

معاملات خرید آپارتمان تقریبا متوقف شد، قیمت مسکن کاهش پیدا کرد و سرمایه گذاری تولیدی نیز همین جور. از روز 3 تیر تاکنون که شرایط آتش بس برقرار است، تقریبا شرایط بازار مسکن شبیه همان 12 روز است به این معنا که تحرک محسوس و پایداری در سمت خرید و معاملات مسکن اتفاق نیفتاده و انتظارات سرمایه گذاران ساختمانی نیز به گونه ای است که با توجه به سطح بالای تورم تولید و کاهش قیمت مسکن و اثر این دو بر عایدی تولید و در عین حال ریسک های دیگر، امکان خروج از رکود تولید را ندارند.

با این حال چنانچه تکلیف آتش بس روشن شود و جنگ به شکل قطعی و کامل، خاتمه پیدا کند، شرایط بازار مسکن به وضعیت قبل از 2 ماه اخیر و قبل از یکسال 1403 یا بهتر است در مجموع گفته شود به وضعیت قبل از شروع سال 1403 برمی گردد. از ابتدای سال 1403 با بروز ریسک تنش نظامی تحت تاثیر افزایش سطح جنگ در منطقه با تجاوزگری رژیم صهیونیستی (حمله به کنسولگری ایران در 13 فروردین همان سال)، معادلات بخش مسکن و ساختمان نسبت به دوره 97 تا 1402 تغییر کرد.

در آن دوره، ریسک غیراقتصادی از جنس تحریم و تقابل سیاسی غرب با ایران بود که اثر آن، عمدتا به شکل افزایش انتظارات تورمی و اثر پذیری نسبی قیمت مسکن از حرکت قیمت دلار بود. اما در سال 1403، ارتباط معنادار رشد قیمت ارز و رشد قیمت مسکن تقریبا مختل شد؛ چرا که بروز ریسک تنش نظامی، ریسک سرمایه گذاری ملکی را بالا برد و در نتیجه از خریدهای سرمایه ای آپارتمان کاست و باعث ثبات یا کاهش قیمت مسکن شد.

در سال 1403، قیمت واقعی مسکن به معنای حذف اثر تورم عمومی از روند رشد قیمت اسمی، 14 درصد کاهش یافت که افت قابل توجهی در مقایسه با رشد مثبت قابل توجه قیمت واقعی مسکن در سال های قبل از آن است. طی 5 ماه اول امسال نیز از آنجا که ریسک تنش نظامی بیشتر شد و به جنگ 12روزه انجامید، قیمت واقعی افت بیشتری نسبت به یکسال قبل از آن تجربه کرد؛ منفی 15.8 درصد.

به این ترتیب، در صورت پایان کامل جنگ و عبور از فاز آتش بس به فاز خاتمه احتمال حملات دوباره ، احتمالا روند افت قیمت واقعی، متوقف یا خفیف می شود و به نوعی، آن حالتی که طی 2 ماه گذشته در بخش مسکن و ساختمان وجود داشت، کاهش پیدا می کند یا از بین می رود. در این سناریو، چنانچه در موضوع تحریم ها نیز توافقی حاصل شود، بخش مسکن به سمت گذار از رکود حرکت می کند و چنانچه این ریسک غیراقتصادی فعال باشد، شرایط رکود تورمی در مسکن و ساختمان با احتمال بالا برقرار خواهد بود.

درباره آینده بخش مسکن و ساختمان و تاثیر تنش ها بر بخش مسکن و ساختمان، اخیرا فردین یزدانی مطالعه ای انجام داده است. این مطالعه که به سفارش سرمایه گذاری توس گستر تهیه شده، نشان می دهد، کسب وکارها در وضعیت جنگی با نااطمینانی گسترده و افزایش ریسک سرمایه گذاری روبه رو می شوند. بازارها نیز شاهد حرکت سرمایه ها به سمت پناهگاه های امن خواهند بود که املاک و مستغلات جزو آن نیست به طوری که تقاضای موثر برای خرید کالاهای غیرضروری کاهش می یابد. در بخش ساختمان نیز سرمایه گذاری کاهش می یابد.

براساس این مطالعه، طی بهار امسال جواز ساخت در تهران در حد 2000 واحد مسکونی صادر شده است. بررسی ها از ابعاد این آمار در مطالعه مذکور نشان می دهد، این رقم، کمترین میزان درخواست سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت در یک فصل، طی همه سال های اخیر است که رکود بی سابقه تولید ساختمان را تصویر می کند. این تصویر همانی است که در ابتدای مقاله درباره اثر بروز ریسک ها بر نبض تولید و سرمایه گذاری ساختمانی عنوان شد. در این مطالعه، حجم معاملات مسکن در تهران طی بهار امسال نیز 4هزار واحد مسکونی اعلام شده است.

بررسی ها از ابعاد این آمار نیز حاکی است، فروش 4 هزار واحد در 3 ماه، حتی از فروش در یک ماه در شرایط نرمال بازار مسکن نیز کمتر است و این رکود نیز تقریبا بی سابقه بوده است.