مقامات دولتی کره جنوبی، چکیده 60سال تجربه تامین مسکن محرومان از مسیر مسکن اجاره ای را در 2.5 ساعت به مسوولان وزارت راه وشهرسازی منتقل کردند. کلید مسکن حمایتی باید دو قفل را باز کند، وگرنه به هدف اصابت نمی کند. دولت کره، رفاه خانوارها و کرامت مستاجرها را خط قرمز حمایت ها تعریف کرده و برای بخش خصوصی حاشیه سود قائل است.

به گزارش دنیای اقتصاد، 3 ناکامی بزرگ دولت ایران طی دو دهه گذشته در مسیر خانه دار کردن گروه های محروم جامعه با انواع طرح های مسکن دولتی، هیچ زمان برطرف نشد؛ منابع مالی مورد نیاز برای تامین مسکن، آورده نقدی کافی از سوی محرومان برای صاحب خانه شدن و همچنین جذاب کردن طرح ها برای بخش خصوصی در راستای تحقق اهداف طرح.

دولت کره اما با 60سال تجربه اندوزی، توانسته برای هر کدام از این قفل ها، کلید مخصوص بسازد. کلیدها دیروز تحویل دولت کشورمان شد.

روز گذشته بزرگ ترین شرکت دولتی مسوول زمین و مسکن در کره جنوبی با نام LH با دعوت دفتر نمایندگی هبیتات در تهران، جلسه ای به صورت آنلاین در وزارت راه وشهرسازی برای مسوولان بخش مسکن برگزار کرد تا فوت و فن تامین مسکن برای محرومان را به دولت ایران منتقل کند.

شرکت LH، به لحاظ اسم، شبیه سازمان ملی زمین و مسکن کشورمان است اما حوزه ماموریتی این شرکت، فراتر از تامین زمین و مسکن است به طوری که با درآمدهایی از محل های مناطق آزاد، توسعه شهری، خرده فروشی و حتی موارد مرتبط با پایتخت ، منابع مورد نیاز برای تامین مسکن محرومان را تامین می کند. همچنین مدلی که این شرکت دولتی کره ای، در حوزه تامین زمین و تامین مسکن انجام می دهد نیز به لحاظ کیفی، بسیار متفاوت از مشابه ایرانی آن است.

محتوای آنچه مدیرکل شرکت LH در ارائه خود، بر آن تاکید داشت، اصرار دولت کره جنوبی بر حفظ کرامت و عزت خانوارهای ضعیف جامعه در طرح تامین مسکن است. خانه هایی که به صورت مسکن اجاره ای برای گروه های هدف تامین شده است، نوعی از سبک زندگی را در شهرها تبلیغ می کند نه اینکه، صرفا و هر طور شده (با هر کیفیتی) ساختمان هایی احداث شود تا خانه ندارها در مسکن دولتی ساکن شوند.

کیفیت مسکن اجاره ای در کره جنوبی، با حرف تضمین نشد، با عدم دخالت دولت در ساخت وسازهای این طرح تحقق پیدا کرد. از سال 1960 تاکنون، دولت این کشور برای تامین مسکن مورد نیاز دهک های پایین و متوسط جامعه، سیاست مسکن اجاره ای را به اجرا درآورده است و در هر دهه، این مسیر مورد آسیب شناسی و اصلاح با قوانین مکمل، قرار گرفته است.

بزرگ ترین گردنه هر نوع طرح ساخت یا تامین مسکن در هر کشوری، منابع مالی است. در کره جنوبی برای مسکن اجاره ای، 3 ضلع مسوولیت تامین منابع مالی را برعهده دارد؛ دولت، شرکت LH و مستاجرها.

دولت چیزی در حدود 50 درصد از منابع مورد نیاز را به صورت کمک دولتی و وام دولتی تامین می کند، حدود 30درصد نیز توسط شرکت LH به میدان می آید و 20درصد نیز با پرداخت پول پیش و اجاره ماهانه توسط مستاجرهای گروه هدف، تامین می شود. مسکن اجاره ای را بخش خصوصی می سازد، مدیریت می کند و تعمیر و نگهداری آن را در پروسه چند 10 ساله برعهده دارد؛ به این ترتیب این مدل تامین مسکن، فقط به ساخت خلاصه می شود.

مدیر کره ای در جلسه آنلاین، دست کم 3 مرتبه روی یک نکته یا نوعی توصیه طلایی تاکید داشت، اینکه تامین مسکن اجاره ای، به بودجه مداوم و پایدار نیاز دارد و باید دولت ها بتوانند از مسیر رشد اقتصادی، منابع و سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت و عرضه مسکن حمایتی برای شهروندان شان را تامین کنند. در غیر این صورت، طرح جلو نخواهد رفت یا اگر برود، در طول دوره تامین، محدودیت های مالی، مشکلاتی ایجاد می کند.

حدود 40 درصد خانوارهای کره ای مستاجر هستند که بخشی از آنها در قالب دهک های 1 تا 6، مشمول مسکن اجاره ای می شوند. شرکت LH به عنوان مجری تامین مسکن اجاره ای در کره، سالانه 80 هزار واحد مسکونی اجاره ای برای دهک های مشمول، از طریق ساخت یا خرید از بازار، تامین می کند.

دهک یک تا 50 سال می تواند در این خانه ها مستاجر باشد، آن هم با پرداخت اجاره بهای 65 دلاری در هر ماه که حدود یک پنجم رقم بازار است. مابه التفاوت این فاصله، یارانه ای است که دولت کره و شرکت LH از طریق تامین منابع و سودسازی برای بخش خصوصی مجری اجاره داری، توانسته اند تامین کنند تا هم زیان اجاره داری پوشش داده شود و هم هزینه اجاره مسکن برای مخاطب اصلی، در حد استطاعت اش، کاهش یابد.

دهک 2 تا 4، گروه دوم هدف محسوب می شود که تا 30 سال می تواند با پرداخت 200 دلار در ماه، مستاجر این واحدهای مسکونی باشد.

دهک 2 تا 6 در دسته زوج های جوان نیز تا 20 سال می توانند در این واحدها با 200 دلار اجاره بها در ماه، ساکن شوند. گروه چهارم اما مشمول اجاره به شرط تملیک است؛ از اجاره نشینی تا صاحب خانه شدن. این گروه بعد از 5 تا 10 سال مستاجری در واحدهای مسکونی تامین شده توسط LH می تواند درخواست خرید دهند.

گروه پنجمی نیز مشمول است و آن دهک های 3 تا 8 هستند که تا 8 سال می توانند در این واحدها اجاره نشین باشند. پالایش مستاجرها بر حسب اینکه در کدام گروه قرار می گیرند برعهده دولت است.

دولت کره جنوبی، سودسازی برای بخش خصوصی به عنوان بازیگر اصلی تامین مسکن مورد نیاز دهک های محروم را به عنوان واقعیت غیرقابل انکار هر نوع اقدام حمایتی پذیرفته است. کارنامه 60 ساله کره جنوبی در مسکن اجاره ای حمایتی نشان می دهد، هزینه تامین و ساخت مسکن برای اقشار هدف همواره از درآمد اجاره داری آن بیشتر است و زیان بالقوه وجود دارد.

اما این کشور توانسته زیان بخش خصوصی سازنده، اجاره دار و نگهدار واحدها را پوشش دهد و برای آنها جذابیت به وجود بیاورد؛ از 4 مسیر. شرکت LH به دلیل آنکه فراتر از بازار زمین و مسکن فعالیت می کند، منابع دیگری به غیر از زمین و ملک در اختیار دارد که مکلف است بخشی از آنها را برای تعادل بخشی منابع و مصارف در حوزه مسکن اجاره ای حمایتی، تخصیص دهد. این مسیر اول سودآوری است. همچنین منابع از محل خرده فروشی در خدمت هزینه های مسکن اجاره ای قرار می گیرد.

راه سوم تامین سود، مشارکت این شرکت با بخش خصوصی مجری مسکن اجاره ای در طرح های خانه سازی برای فروش در بازار آزاد است. در این مسیر، شرکت LH زمین به بخش خصوصی واگذار می کند تا خانه سازی به قصد فروش صورت بگیرد.

مسیر چهارم جبران زیان و سودآوری اما صندوق های املاک و مستغلات است. این صندوق ها به بخش خصوصی کمک می کنند با سرمایه های خرد از بازار سرمایه، بتواند املاک و مستغلات خریداری کند و با اجاره داری آنها، منابع پایدار قابل توجه برای طرح های مسکن اجاره ای تامین کند. طرح مسکن اجاره ای کره جنوبی، برخلاف تصور مسوولان ایرانی بخش مسکن و ساختمان، سوار بر وام بانکی نیست، بلکه همان 3 ضلع دولت، شرکت دولتی و مستاجرها، منابع و حتی تسهیلات (دولتی) را برای پیشبرد طرح تامین می کنند.

کره ای ها راه تامین مسکن برای محرومان را به ایران نشان داده اند؛ یک تجربه واقعی حاصل 6 دهه پیمایش در مسیر مسکن اجاره ای برای دهک های پایین و متوسط جامعه که در هر مقطع از سال 1960 تاکنون- اشکالات و انحرافات طرح شناسایی و رفع اشکال شده است.

اما آیا دولت ایران می تواند وارد این راه شود؟ استفاده از تجربه کره ای ها برای تامین مسکن محرومان، مشروط است به تحقق دو اتفاق. اول، بهبود اساسی وضعیت اقتصاد ایران برای تجهیز دولت به منابع مالی مناسب برای تامین یارانه مورد نیاز تامین مسکن و دوم کنترل تورم به منظور بهبود عایدی اجاره داری و کاهش هزینه اجاره مسکن و در نهایت، به صرفه شدن ساخت و عرضه مسکن اجاره ای برای بخش خصوصی .

اوایل امسال در شورای عالی مسکن، ساخت و تامین 70 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجاره ای به تصویب رسید، مطابق فاکتوری که در کره جنوبی برای ساخت یک پروژه 300 واحدی مسکن اجاره ای ثبت شده، ساخت و تامین هر واحد مسکونی اجاره ای 60 هزار دلار هزینه دارد.

به قیمت امروز، حداقل 5 میلیارد تومان برآورد می شود که اتفاقا با هزینه ها و قیمت تمام شده ساخت مسکن به معنای مسکن درخور کرامت شهروندان ، سازگاری دارد. در این صورت طرح 70 هزار مسکن اجاره ای، دست کم به 350 همت بودجه نیاز دارد. این رقم معادل 3 برابر کل تسهیلاتی است که طی 4 سال گذشته از سمت بانک ها به مسکن ملی تخصیص پیدا کرد. به نظر می رسد در شرایطی که دولت احتمالا با کسری بودجه دست کم 500 همتی روبه رو است، تامین این میزان منابع به شکل مستقیم از سمت دولت، سخت یا غیرممکن باشد. از طرفی، شرکت های دولتی تکلیفی برای تخصیص منابع در جهت تامین مسکن ندارند؛ حتی آنهایی که املاک قابل توجهی را مالک هستند.

در این میان، توان پرداخت دهک های پایین برای استفاده از مسکن حمایتی نیز بسیار پایین است. طی 4 سال گذشته، از هر 5 خانه ندار مشمول حمایت ، یک خانوار توانست آورده نقدی برای مسکن ملی تامین کند. هر چند در مسکن اجاره ای، نیازی به پرداخت بهای خرید نیست اما مساله اصلی، منابع مورد نیاز برای ساخت این واحدها و سپس تامین یارانه برای پایین آوردن رقم اجاره بهای ماهانه است.

هر دو متوجه دولت است، ضمن اینکه جذاب سازی ساخت مسکن اجاره ای برای بخش خصوصی نیز مدل های تجربه شده در کره را نیاز دارد. کره ای ها سراغ ساخت با قیمت دستوری نرفتند که اگر این اتفاق می افتاد، ساخت مسکن اجاره ای به جای 2 تا 3 سال در کره، می توانست 10 تا 15 سال به طول بینجامد؛ شبیه مسکن مهر. کره زمانی ساخت مسکن اجاره ای را شروع کرد که همزمان شده بود با رشد اقتصادی بالا در این کشور.