میانگین قیمت پیشنهادی فروشنده های آپارتمان در تهران به سطح قبل از جنگ بازگشت؛ اما به رغم این افت و خیز 3ماهه قیمت ها، معاملات مسکن همچنان در رکود سنگین قرار دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، ماه گذشته فضای بازار مسکن به گونه ای بود که انگار آژیر زرد اعلام شده است. افت سنگین تقاضای خرید که از اواخر خرداد با شروع جنگ تحمیلی 12روزه رقم خورد، در هفته های اخیر ادامه یافت. احساس خطر از احتمال جنگ دوباره ، مانع بازگشت سرمایه گذاران ملکی به صحنه است. بررسی ها از تحولات ماه گذشته بازار مسکن، 10رخداد را شناسایی کرده است.

ریسک حمله دوباره ناشی از شرایط آتش بس بازار معاملات مسکن پایتخت را تحت تاثیر قرار داده و در نیمه تابستان، این خطر نوعی آژیر زرد را در فضای بازار ملک به صدا درآورده است. گزارش از آنچه در بازار مسکن مرداد ماه گذشت، حاکی است: احساس خطر جنگ دوباره باعث ادامه روند رکود سنگین در معاملات مسکن، در دومین ماه تابستان شد.

ماه گذشته، همچون ماه تیر، خبری از تقاضای سرمایه ای در این بازار نبود اما در سمت مقابل، فروشنده ها نیز رفتار هیجانی از خود نشان ندادند و همین موضوع باعث عدم نیاز به اضطرار در فروش برخلاف روزهای پس از جنگ تحمیلی 12 روزه و شرایط آتش بس شد. طبق بررسی های از روند ماهانه متغیرهای بازار معاملات مسکن در مرداد، تحولات ماه گذشته را می توان در قالب 10 تصویر تشریح کرد.

شاخص قیمت مسکن که با توجه به تداوم غیبت آمار رسمی از قیمت قطعی ، سطح قیمت پیشنهادی فروشنده های آپارتمان را به صورت ماهانه مورد سنجش قرار می دهد، در ابتدای شهریور با افزایشی خفیف نسبت به ابتدای مرداد روبه رو شد.

براساس این شاخص، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان های در نوبت فروش در محله های منتخب مناطق 22 گانه تهران، هم اکنون به 102 میلیون و 100 هزار تومان در هر متر مربع رسیده که این نسبت به ابتدای مرداد که قیمت پیشنهادی آپارتمان های میان متراژ 100 میلیون و 200 هزار تومان در مترمربع بوده، رشد مثبت پیدا کرده است.

میانگین قیمت فروشنده ها نسبت به ماه گذشته افزایش 1.8درصدی از خود نشان می دهد. این رقم حاکی از رسیدن سطح قیمت مسکن به ماه قبل جنگ یعنی اردیبهشت ماه است و بیانگر نوعی جبران کاهش قیمت در هفته های جنگ تحمیلی می تواند باشد. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط 86 مترمربع و سن بنای 7.8 سال محاسبه می شود.

هر چند، قیمت های قطعی مربوط به آپارتمان های معامله شده، احتمالا متفاوت از این شاخص خواهد بود اما انتظار می رود جهت تغییرات، شبیه باشد. تورم نقطه ای مسکن نیز نشان می دهد، سطح فعلی میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مقایسه با سال گذشته همین موقع 15 درصد بالاتر است. این تورم نقطه ای، برای سومین ماه پیاپی در سطح زیر 20 درصد قرار دارد.

بررسی وضعیت بازار مسکن در مرداد حاکی از کاهش شدید رفتار هیجانی فروشنده ها است به طوری که هیچ گونه رفتار هیجانی مثبت از نوع اضطرار در فروش یا منفی از خود نشان نداده اند، زیرا رفتار معامله گران در مرداد ماه، پس از عبور از ماه جنگ و دوره آتش بس، اکنون عمدتا تحت تاثیر تحلیل هایی است که می گوید شرایط در وضعیت آتش بس است و جنگ تمام نشده است .

بازیگران حاضر و حاشیه نشین بازار معاملات مسکن چشم اندازی از آینده این بازار برای خود متصور هستند که براساس آن، ترجیح می دهند دست کم، خرید سرمایه ای انجام ندهند؛ شنیدن نوعی آژیر زرد به این معنا که اوضاع نه مانند جنگ 12 روزه است و نه روزهای قبل از 23 خرداد.

تا پیش از این، و از سال 97 به بعد، به دلیل نااطمینانی ها و سطح انتظارات عمدتا نسبت به آینده تورم- همواره تقاضای خرید سرمایه ای ملک در سطح قابل توجهی وجود داشت؛ حتی در یکسال اخیر که رقم مورد نیاز برای خرید آپارتمان، سنگین تر از قبل شده بود. به طور کلی می توان گفت، یکی از مهم ترین اتفاقات در این بازار، وارونه شدن وزن تقاضای سرمایه ای در مقایسه با تقاضای مصرفی است که در سال های اخیر به ویژه از سال 97 غالب بوده است.

براساس گفته های واسطه های ملکی، سهم خریدهای سرمایه ای از حجم بسیار پایین معاملات، به زیر 20 درصد رسیده است. البته به این نکته نیز باید توجه داشت که عمده متقاضیان مصرفی، خریداران با هدف تبدیل ملک هستند، زیرا به خاطر سلب قدرت خرید، خانه اولی ها به نوعی از بازار حذف شده اند.

در بین آپارتمان های در نوبت فروش، واحدهای مسکونی کوچک متراژ به ویژه در نیمه جنوبی، با بیشترین حجم تقاضا همراه هستند. براساس تحقیقات میدانی حجم فروشنده ها نسبت به ماه تیر تغییر محسوسی نکرده، و در مقابل، طبق گفته واسطه های بازار معاملات مسکن تغییر قابل توجهی نیز در حجم تقاضای خرید آپارتمان در بازار اتفاق نیفتاده است و میزان فروش نیز با تغییر محسوسی نسبت به تیر ماه همراه نبوده است.

اما حجم معاملات در مقایسه با تابستان سال گذشته به یک سوم کاهش پیدا کرده و همچنان روند نزولی دارد. فروشنده ها عمدتا قصد تبدیل سرمایه ملکی خود به دارایی های دیگر از جمله ارز، طلا و سکه و حتی پول نقد را دارند.

معاملات صورت گرفته در مرداد حاکی از آن است که معاملات قطعی در پایین ترین سطح ممکن قیمتی خود انجام شد و عمده فروشنده ها برای فروش ملک خود، به قیمتی بسیار پایین تر از قیمت پیشنهادی خود اکتفا کردند. و از قیمت اولیه خود پایین آمدند. تحقیقات میدانی نشان می دهد، در معدود محله های متوسط و رو به بالای شهر تهران، قیمت فروش آپارتمان کم سن (قیمت فروشنده) نسبت به میانه بهار حدود 15 درصد کاهش یافته است.

دیگر تحول مهم در بازار مسکن تهران طی یک ماه منتهی به ابتدای شهریور، انصراف از فروش سازنده ها است که به دلیل نااطمینانی از آینده بازار مسکن در بلندمدت به دلیل افزایش تورم تولید و هزینه های جاری ساخت وساز، در کنار افزایش هزینه دریافت پروانه ساختمانی، صبر معاملاتی و ساخت وساز را بهترین اقدام در شرایط فعلی می دانند.

تغییر دیگری که می توان در بازار معاملات مسکن مرداد ماه مشاهده کرد، نبود فروشنده های در وضعیت اضطرار است. تیرماه که هم ماه جنگ بود و هم آتش بس، فروشنده هایی از سوی واسطه های بازار معاملات مسکن رصد شدند که تصمیم ناگهانی و با عجله برای عرضه آپارتمان داشتند. آن رفتار روی قیمت فروش اثر کاهشی داشت. در ماه گذشته اما چنین مواردی به شدت کاهش یافت؛ فروشنده همچنان هست اما تعجیل نمی کند. این وضعیت در مناطق بالاشهر کاملا محسوس است.