مرکز آمار ایران با انتشار داده های تازه برای سال 1403، تصویر جدیدی از بازار مسکن کشور ترسیم کرده است که حکایت از وقوع رکود بزرگ در این حوزه دارد. این تغییرات در شرایطی رخ داده که سهم خانوارهای صاحب خانه در شهرها به حدود 69 درصد نزدیک شده است؛ در حالی که در سال 1398 این رقم حدود 66 درصد بود. در مناطق روستایی نیز بیش از 89 درصد خانوارها مالک هستند.

به گزارش آرمان امروز، این افزایش نسبت مالکیت در کنار تغییرات دموگرافیک کشور، به ویژه کاهش حجم خانوارها و نرخ باروری، به کاهش طبیعی تقاضای مسکن منجر شده است. میانگین خانواده ها در دهه شصت پنج تا شش نفر بود، اما امروز این عدد به کمتر از سه نفر رسیده و نرخ باروری از بیش از شش فرزند در دهه شصت به حدود 1.7 فرزند نزول کرده است.

بازتاب این شرایط در بازار معاملات مشهود است: واحدهای مسکونی فروشی، به خصوص در کلان شهرها، ممکن است ماه ها بدون مشتری بمانند و تعداد فایل های فروش در برخی مناطق بسیار بیشتر از تعداد کسانی است که تمایل یا توانایی خرید دارند. این شرایط نمایانگر کاهش تقاضای موثر است، به طوری که افزایش مالکیت، کاهش اندازه خانوارها و محدودیت مالی خانوار میان درآمدی همه دست به دست داده اند تا موتور تقاضا خاموش شود.

اگر نگاهی به تجربه چین بیندازیم، تصویر مشابهی پیش روی ما قرار می گیرد: در چین طی دو دهه گذشته ساخت وساز گسترده ای رخ داد و شهرها و مناطق مسکونی بسیاری شکل گرفت، اما با کاهش جمعیت و نرخ تولد، تقاضا افت کرد و بازار از حدود سال 2020 وارد رکود شد. روند امروز ایران شباهت هایی با آن دارد: افزایش عرضه بالقوه مسکن، اما کاهش تقاضای طبیعی و محدودیت در مصرف واقعی.

پیامدهای اقتصادی این رکود در بخش مسکن بسیار فراتر از خود بازار است. صنعت ساختمان، یکی از موتورهای اصلی اقتصاد ملی، و بسیاری از صنایع وابسته مانند فولاد، سیمان، کاشی و مبلمان خانگی، خدمات حمل ونقل و سرمایه گذاری در این بخش با کاهش فعالیت مواجه خواهند شد.

روند رسیدن به این وضعیت ممکن است حتی بخش مالی را هم در معرض مخاطره قرار دهد: افرادی که خانه را به عنوان سرمایه خریداری کرده اند، ممکن است ارزش دارایی شان کاهش یابد؛ و بانک ها و مؤسسات اعتباری که بخش قابل توجهی از دارایی شان را به حوزه مسکن اختصاص داده اند، در صورت ادامه رکود، در معرض بحران مالی گسترده تری قرار گیرند.

وظیفه سیاست گذاران در این شرایط دشوار است. طرح های انبوه سازی یا تامین زمین، اگر چه در شرایط رونق موثر بودند، اما اکنون با رکود طبیعی تقاضا، منجر به انباشت خانه های خالی خواهند شد. از این رو، اصلاح ساختاری اولویت دارد: نوسازی بافت های فرسوده شهری، ایجاد بازار اجاره مسکن حرفه ای، حمایت پایدار از مستأجران، و حذف مالیات های غیرمولد مانند مالیات خانه های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، می توانند بازار را از رکود طولانی مدت نجات دهند.