نایب رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه بانک ها املاک ساخته شده را وارد بازار نمی کنند، گفت: وام خرید مسکن پاسخگوی نیاز مردم نیست و تنها امکان خرید حدود 9 متر خانه در تهران را فراهم می کند.

به گزارش مهر،داوود بیگی نژاد نایب رییس اول اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت ساخت و ساز و صدور پروانه های ساختمانی، گفت: اگر روند ساخت و ساز را به صورت کلی بررسی کنیم، در حال حاضر مطلوب نیست. اما این عدم مطلوبیت صرفاً ناشی از شرایط فعلی بازار نیست، بلکه تغییرات جمعیتی نیز در این امر تأثیرگذار بوده است.

وی افزود: جمعیتی که اکنون خواهان مسکن هستند، نسبت به دهه 90 متفاوت است. کاهش ازدواج ها، کاهش موالید و تغییرات سنین جمعیت باعث شده است که ما دیگر به همان میزان تولید مسکن که در دهه 60 لازم بود، نیاز نداشته باشیم. بیگی نژاد با بیان اینکه بسیاری از واحدهای موجود در بازار خارج از توان خرید مردم است، گفت: ما باید تلاش کنیم تا افراد جامعه، به ویژه گروه های هدف، بتوانند با استفاده از تسهیلات، خانه مورد نظر خود را خریداری کنند.

وی با اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی تصریح کرد: این گزارش نشان می دهد سهم بخش خصوصی در بخش مسکن با افزایش 30 تا 35 درصدی روبه رو بوده است. این امر اهمیت سرمایه گذاری در بخش خصوصی را نشان می دهد، چرا که علاوه بر تحریک بازار مسکن، اقتصاد سایر بخش ها را نیز فعال می کند.

نایب رییس اول اتحادیه املاک خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه سهم بانک ها در ارائه تسهیلات به بخش خصوصی محدود بوده است، سرمایه گذاران مسکن در بخش خصوصی مجبور هستند منابع پروژه ها را خود تأمین کنند یا از مردم جذب نمایند. عملاً بانک ها طی چند سال گذشته تسهیلات قابل توجهی برای حمایت از بخش خصوصی ارائه نکرده اند و این موضوع می تواند در بلندمدت محدودیت هایی ایجاد کند.

وی افزود: بنابراین سازندگان بخش خصوصی یا باید منابع مالی پروژه ها را خود فراهم کنند یا با مشارکت مردم آن را اجرا کنند، در نتیجه حمایت بانک ها در این مسیر بسیار کم بوده است.

نایب رییس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه بانک ها واحدهای مسکونی ساخته شده خود را وارد چرخه بازار نمی کنند، گفت: بررسی ها نشان می دهد این املاک عمدتاً به عنوان سرمایه در اختیار بانک ها باقی می ماند و هیچ گاه به فروش نمی رسد.

وی افزود: با بررسی های انجام شده مشاهده می شود اکثر پروژه ها توسط اشخاص با اعتبار شخصی انجام می شود. این افراد یا شرکت هایشان با استفاده از آورده مردم و سرمایه های خرد اقدام به ساخت و ساز می کنند. تاکنون هیچ بانکی را ندیده ام که مستقیماً ملکی بسازد و به بازار عرضه کند.

بیگی نژاد ادامه داد: در تهران برخی برج ها متعلق به بانک ها هستند، اما این املاک هیچ گاه به فروش نمی رسند و صرفاً به عنوان سرمایه و ذخیره برای خود بانک نگهداری می شوند. زمان و نحوه عرضه این املاک به بازار نامشخص است و نیازمند شفافیت در سیاست های سرمایه گذاری بانک ها است.

وی گفت: تسهیلات فعلی، به ویژه در حوزه خرید مسکن گسترده نیست و عمدتاً توسط بانک مسکن ارائه می شود. این تسهیلات الزاماً در دسترس آسان مردم قرار ندارد و متقاضیان برای دریافت وام باید هزینه های حاشیه ای قابل توجهی پرداخت کنند. سایر بانک ها نیز در ارائه تسهیلات مسکن مشارکت چندانی ندارند.

نایب رییس اول اتحادیه املاک افزود: بنابراین بخش مشارکت و تسهیلات خرید مسکن تقریباً محدود به بانک مسکن است و ارقام ارائه شده واقعیت هزینه ها و پوشش مساحت واحدها را تأمین نمی کند.

وی افزود: برای مثال وام یک میلیارد تومانی برای زوجین به اضافه 280 میلیون تسهیلات اوراق در نظر گرفته شده است. متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید علاوه بر هزینه اوراق، حدود 12 تا 13 میلیون تومان برای ارزیابی و حدود 40 میلیون تومان برای دفترخانه پرداخت کند. در نهایت، از وام یک میلیارد و 300 میلیون تومانی، حدود 950 میلیون تومان به دست متقاضی می رسد که برای خرید مسکن در تهران به صورت میانگین حدود 9 متر مربع را پوشش می دهد.

بیگی نژاد با بیان اینکه اقساط این وام ها حدود 27 میلیون تومان است، گفت: با سطح حقوق اکثر خانواده ها، حتی اگر هر دو نفر شاغل باشند، پرداخت این اقساط بسیار دشوار است و زندگی روزمره، هزینه های آموزش، بهداشت و خوراک را تحت فشار قرار می دهد، به عبارت دیگر این شرایط نشان می دهد تسهیلات موجود نه تنها متناسب با واقعیت بازار مسکن نیست، بلکه فشار مالی سنگینی را نیز بر خانواده ها تحمیل می کند.

وی یادآور شد: به طورکلی تسهیلات ارائه شده بخش کمی از متوسط متراژ مسکن (بین 60 تا 70 متر) را پوشش می دهد و تنها حدود 10 تا 12 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را تأمین می کند.

بیگی نژاد درباره کاهش صدور پروانه های ساختمانی و تولید مسکن گفت: علیرغم گزارش بانک مرکزی مبنی بر رشد یک تا 1.1 دهم درصدی، واقعیت بازار نشان می دهد کاهش تولید و صدور پروانه در تهران محسوس است. دلیل اصلی این است که سازندگان برای شروع پروژه مجبورند 100 درصد سرمایه خود را به کار گیرند و با توجه به تغییر قوانین پیش فروش و محدودیت های قانونی، جذب سرمایه برای تولید مسکن دشوار شده است.

وی ادامه داد: قانون پیش فروش از ابتدای دهه 90 تصویب شد، اما عوامل جذب سرمایه در آن تعیین نشده بود، بنابراین قانون علی رغم تصویب، عملاً کارایی لازم را نداشته و بازار با محدودیت های جدی در پیش فروش و تولید مسکن مواجه است.

نایب رییس اول اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت خرید و فروش و اجاره مسکن گفت: وضعیت بازار اجاره رونق چندانی ندارد و خرید و فروش نیز در شرایط مطلوب نیست. واقعیت این است که بسیاری از بنگاه های املاک حتی آخرین معامله خرید و فروش خود را فراموش کرده اند.

وی افزود: افزایش قیمت ها عمدتاً مربوط به واحدهای تازه ارائه شده است. با اجرای قانون ساماندهی اجاره در سال جاری، نرخ ها تحت نظارت شورای عالی مسکن تثبیت شده است و مالک و مستأجر باید به تصمیمات شورا تمکین کنند. این امر باعث شده بازار اجاره نیز فعالیت محدودی داشته باشد.

بیگی نژاد گفت: همیشه در بازار فایل هایی زیر قیمت وجود دارد، اما این به معنای کاهش عمومی قیمت ها در بازار مسکن نیست، زیرا کاهش واقعی باید بر تمامی مناطق تأثیر بگذارد، نه یک منطقه خاص. قیمت مسکن تحت تأثیر عوامل دیگری مانند زمین و هزینه ساخت نیز قرار دارد.

وی تاکید کرد: برخی فروشندگان به دلیل نیاز فوری به نقدینگی، املاک خود را زیر قیمت عرضه می کنند، اما این موضوع بخش کوچکی از بازار را تشکیل می دهد و نباید به عنوان معیار کلی کاهش قیمت در نظر گرفته شود.

در ادامه، برای صحت سنجی وضعیت قیمت ها در بازار مسکن با یکی از مشاوران املاک منطقه شمالی تهران گفتگو شده است. وی گفت: برخی عنوان می کنند که قیمت ها به شدت کاهش یافته، اما واقعیت بازار این است که همیشه چند فایل زیر قیمت در بنگاه وجود دارد و این به معنای کاهش عمومی قیمت ها نیست.

به طور مثال، در منطقه یک یا 3 تهران ممکن است چند فایل با کاهش حدود 30 درصد وجود داشته باشد، اما این موضوع محدود به افرادی است که نیاز فوری به فروش دارند یا با مشکلات مالی مواجه اند. در باقی مناطق، قیمت ها همچنان ثابت یا نزدیک به قیمت واقعی بازار است.