عدم ارائه داده های رسمی و شفاف از معاملات مسکن طی یک سال گذشته به ویژه در فضای 60 روزه جنگ تحمیلی 12 روزه و دوره کنونی آتش بس ، باعث ایجاد فضایی دو قطبی و پر از ابهام در بازار مسکن شده است، به طوری که با مطرح شدن دو روایت متضاد از سوی مشاوران املاک و فعالان ساختمانی درباره وضعیت قیمت ملک ، جو بازار به سمت تشدید رکود سنگین پیش رفته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، اطلاعات ارائه شده از بازار مسکن طی 60 روز اخیر، ناترازی معاملات مسکن را نشان می دهد به طوری که از یک سو بنا بر اعلام رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، تغییرات محسوسی روی قیمت آپارتمان ها هم قبل از انجام معاملات و همچنین حین معاملات ایجاد شده و تغییرات در این بازه زمانی از جنس کاهشی بوده است.

همان طور که شاخص قیمت مسکن که تغییرات قیمت پیشنهادی فروشنده ها را به صورت ماهانه پایش می کند، در ابتدای تیر نشان داد، میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان بالای 5درصد کاهش پیدا کرد که البته در ابتدای مرداد بخشی از این کاهش قیمت جبران شد، اما همچنان میانگین قیمت پیشنهادی فروشنده های آپارتمان در مقایسه با اردیبهشت ماه یعنی ماه قبل از شروع جنگ تحمیلی 12 روزه، حدود 2درصد کمتر است.

با وجود کاهش قیمت مسکن طی دو ماه اخیر، اما از سوی دیگر، عرضه کنندگان ساختمان به دلایل مشخص، این روند را قابل پذیرش نمی دانند و این، ایجاد فضایی دو قطبی به دلیل نبود آمارهای رسمی از قیمت قطعی را رقم زده است.

چهارشنبه هفته گذشته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تشریح علائم جدیدی از رکود سنگین در بازار معاملات مسکن به کاهش قیمت فروش و مواردی از کاهش محسوس قیمت مدنظر فروشنده ها در معاملات اخیر اشاره کرده است. براساس این روایت، جنگ تحمیلی 12 روزه بر نبض خرید و فروش تاثیر سوء گذاشته و منجر به سنگین تر شدن رکود مسکن و کاهش قیمت شده است به طوری که در محله هایی از شمال تهران با کاهش قیمت تا 50 میلیون تومان در مترمربع مواجه شده است.

به عنوان مثال متوسط قیمت فروشنده یک واحد آپارتمان در منطقه 2 از 380 میلیون تومان به 300 میلیون تومان در مترمربع رسید. همچنین بنا بر گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، تاثیر رکود چند ساله بازار معاملات مسکن بر کسب وکار مشاوران املاک به کاهش محسوس درآمد بنگاه های معاملات املاک و مشاوران فعال در آنها طی سال های اخیر منجر شده است.

به طوری که در سال 1403، با ثبت کمتر از 400 جواز جدید در آن سال، نزدیک به 1000 پروانه فعالیت به خواست مشاوران املاک لغو شد. این نشان می دهد، خروج از این صنف بیشتر از ورود به آن بوده که علامت روشنی از پیامد منفی رکود معاملات مسکن است. همچنین بنگاه هایی که ملک اجاره ای داشتند به دلیل وضعیت نامطلوب بازار مسکن و کاهش چشم گیر درآمدی به دلیل رکود این بازار، به سختی از پس هزینه ها برمی آیند.

در مقابل روایت مشاوران املاک که بر کاهش قیمت مسکن در تهران طی 60 روز گذشته تاکید دارند، سمت عرضه ساختمان قرار دارد که فعالان این بخش روایت متفاوتی دارند. آنها روند کاهشی که از سوی مشاوران املاک مطرح است را باورپذیر نمی دانند. زیرا تغییرات قیمت تمام شده تولید مسکن و ساختمان طی یکسال گذشته روند مثبت (افزایشی) را نشان می دهد، بنابراین براساس روایت این گروه، دلیلی برای تغییرات منفی قیمت مسکن وجود ندارد.

سوال مهمی که فعالان ساختمانی برای ارزیابی خود از روند بازار طی 60 روز گذشته مبنی بر عدم پذیرش کاهش قیمت مطرح می کنند این است که آیا قیمت زمین و ملک کلنگی کاهش پیدا کرده است؟ بنا بر شاخص میانگین قیمت پیشنهادی فروش زمین مسکونی در ابتدای مرداد، سطح قیمت زمین نسبت به سال گذشته 8 درصد افزایش یافت.

از طرف دیگر تورم مصالح ساختمانی در سال جاری حدود 30 تا 40 درصد برآورد می شود که این امر مانع از کاهش قیمت تمام شده ساخت از سوی عرضه کنندگان شده است. بنابراین، عدم پذیرش قیمت فروش مسکن از طرف سازنده ها، قابل انتظار است.

پس ماجرا چیست؟ بررسی ها از پشت صحنه این دو روایت حاکی است، طی دو ماه اخیر، بازار معاملات مسکن در مقاطعی در وضعیت تعطیلی و سپس شبه تعطیلی قرار داشت به طوری که براساس تحقیقات صورت گرفته از فعالان بازار، حجم معاملات مسکن در مقایسه با سال گذشته، به یک سوم رسید. این در حالی است که سال گذشته، رکود معاملات مسکن، نسبتا سنگین بود.

به این ترتیب طی هفته های اخیر، صرفا فروشنده های دچار به وضعیت اضطرار اقدام به فروش کردند و بالطبع، به خاطر نبود تقاضای مناسب خرید، قیمت خود را کاهش دادند. در حال حاضر عمده معاملاتی که در بازار انجام می شود از سوی فروشنده های اضطراری است که به سه گروه تقسیم می شوند.

گروه اول کسانی که به دنبال تبدیل دارایی بوده و گروه دوم کسانی که به دنبال نقدینگی در ازای فروش ملک هستند و گروه سوم فروشنده هایی که قصد مهاجرت از تهران را دارند. در واقع این فروش اضطراری است که باعث شده قیمت مسکن نسبت به ماه های قبل کاهش پیدا کند و به عبارتی معاملات به قیمتی کمتر از قیمت متعارف در بازار انجام شود.

حجم بسیار محدود معاملات مسکن به همراه کاهش قیمت، شرایط نامتعارف بازار را نشان می دهد و از نگاه گروهی از فعالان ساختمانی، وضعیت طبیعی نیست چون با واقعیت قیمت تمام شده سازگاری ندارد. اما آیا این ابهامات برطرف می شود؟ براساس اطلاعاتی که در هفته گذشته به آن دسترسی پیدا کرده است، بانک مرکزی به زودی به داده های سامانه های معاملات مسکن دسترسی پیدا می کند و پس از وقفه یکساله محدودیت بانک مرکزی از دسترسی به سامانه های معاملات مسکن تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی برداشته خواهد شد.

از مرداد سال گذشته انتشار داده های رسمی مربوط به قیمت قطعی فروش آپارتمان توسط مرکز آمار و بانک مرکزی متوقف شد، زیرا دسترسی به سامانه هایی که خرید و فروش آپارتمان تا پیش از این، در آن درج می شد از بین رفت و از آن زمان، معاملات در دو سامانه خودنویس و کاتب درج می شود.

وزارت راه و شهر سازی قرار است دسترسی به این دو سامانه را در اختیار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران قرار دهد. از این رو، قیمت قطعی معاملات مسکن با همان قیمت رسمی توسط بانک مرکزی منتشر خواهد شد، که این آمار رسمی می تواند منجر به پایان بخشی از فضای دو قطبی و پر ابهام فعلی در بازار مسکن شود. در نتیجه با روشن شدن چراغ آماری بازار مسکن، تغییرات واقعی سطح قیمت آپارتمان برای فعالان این بازار معلوم می شود و دو سمت بازار متناسب با واقعیت قیمت آپارتمان برای آینده تصمیم گیری خواهند کرد.