به گزارش فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به شرایط حاکم بر بخش تقاضا در سال 1404، از افت بی سابقه تقاضای مصرفی خبر داد و گفت در حال حاضر توان خرید مسکن در میان خانوارهای جوان به پایین ترین سطح طی دهه های اخیر رسیده است.

به گزارش اکو ایران، او عنوان کرد: در بازار فعلی سه نوع تقاضا قابل شناسایی است؛ تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه ای، و تقاضای آینده نگر که توسط گروهی محدود از خریداران انجام می شود که با فرض سودآوری بلندمدت، اقدام به خرید می کنند.

او درباره وضعیت فعلی تقاضای مصرفی توضیح داد: این بخش یعنی خانوارهایی که برای سکونت اقدام به خرید می کنند، اکنون در پایین ترین سطح قرار دارد. قیمت یک واحد نوساز در تهران به طور متوسط متری 120 تا 130 میلیون تومان است. این یعنی برای خرید یک واحد 80 متری، باید حدود 10 میلیارد تومان نقدینگی در اختیار داشت.

وی افزود: متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سطح کشور نیز حدود 73 میلیون تومان برآورد می شود. در این شرایط نیز یک خانوار برای خرید واحدی 80 متری به بیش از 6 میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد؛ مبلغی که برای بسیاری از خانوارها، به ویژه زوج های جوان، غیرقابل تأمین است.

یزدانی با استناد به مطالعات خود در دهه های اخیر، روند نزولی نرخ مالکیت در میان خانوارهای جوان را هشداردهنده توصیف کرد و گفت: در دهه 1380 حدود 40 درصد خانوارهای با سرپرست زیر 40 سال، مالک واحد مسکونی بودند و 60 درصد مستأجر. اما این نسبت در سال 1400 به حدود 25 درصد مالک و 75 درصد مستأجر تغییر یافته است.

یزدانی در ادامه با اشاره به چالش نقدشوندگی در سمت عرضه گفت: عرضه کنندگان در بازار کنونی تمایل دارند واحدهای خود را حتی با حداقل قیمت های ممکن به فروش برسانند، فقط به این شرط که بتوانند نقدینگی خود را آزاد کنند. این نشان می دهد که بازار از هر دو سو—هم تقاضا و هم عرضه—در شرایطی بحرانی قرار گرفته است.

او افزود: برخی سرمایه گذاران، که توان نگهداری بلندمدت ملک را دارند، در حال خرید واحدهای مسکونی با هدف فروش در آینده هستند؛ اما این بخش نیز محدود و نسبت به گذشته بسیار کوچک تر شده است.

او در جمع بندی این بخش تأکید کرد: بازار مسکن اکنون در وضعیتی قرار دارد که توان خرید مصرف کنندگان واقعی به شدت کاهش یافته و فروشندگان نیز با فشارهای نقدینگی روبه رو هستند. در چنین شرایطی، نه عرضه کننده انگیزه ای برای سرمایه گذاری جدید دارد و نه متقاضی مصرفی امکان ورود به بازار را پیدا می کند.

او با اشاره به تداوم رکود در بازار، اعلام کرد که تنها 15 درصد از خانوارهای تازه تشکیل شده توان ورود به بازار خرید مسکن را دارند. یزدانی گفت: برآورد ما این است که از هر 100 خانوار جوان، فقط 15 خانوار قادر به خرید واحد مسکونی هستند. این یعنی تقاضای مصرفی در حداقل ممکن قرار گرفته است.

وی با اشاره به قیمت میانگین واحدهای مسکونی افزود: در تهران، قیمت هر مترمربع واحد نوساز حدود 120 تا 130 میلیون تومان است. این یعنی یک خانه 80 متری حدود 10 میلیارد تومان هزینه دارد. در سطح کشور نیز این عدد حدود 6 میلیارد تومان است. واقعیت این است که بخش بزرگی از خانوارها توان تأمین این رقم را ندارند.

به گفته این کارشناس مسکن، در شرایط فعلی دو نوع تقاضای سرمایه ای در بازار فعال است. گروه اول شامل کسانی است که ملک را برای کسب درآمد اجاره ای خریداری می کنند. این گروه، هرچند محدود، هنوز در بازار حضور دارند. گروه دوم اما آن دسته از سرمایه گذاران اند که با هدف کسب سود از افزایش قیمت وارد بازار می شوند؛ اما با توجه به ضعف تقاضا و نبود چشم انداز رشد قیمت، این گروه تقریباً غیرفعال شده اند.

او اضافه کرد: یافته های میدانی ما نشان می دهد که برخی سرمایه گذاران فرصت طلب، با مشاهده تلاش برخی مالکان برای فروش واحدها با قیمت کمتر، وارد بازار می شوند و در برخی موارد خرید هم می کنند. اما این گروه نیز بسیار محدود هستند و نمی توانند روند بازار را تغییر دهند.

او در ادامه به تحولات بازار اجاره اشاره کرد و گفت: یافته های میدانی ما نشان می دهد که تمایل به اجاره نشینی در شهر تهران کاهش یافته است. عواملی مثل جنگ اخیر، افزایش قیمت آب، و سایر ریسک های سکونتی باعث شده اند بسیاری از خانوارها، به ویژه کسانی که نیازی به حضور روزانه در تهران ندارند، به مناطق شمالی کشور یا حاشیه کلان شهرها مهاجرت کنند.

او با اشاره به اختلال در تناسب درآمد خانوار و اجاره بهای مسکن، افزود: در بسیاری از شهرهای بزرگ، مانند اصفهان، شیراز و مشهد، میل به حاشیه نشینی افزایش یافته است. خانوارهایی که نمی توانند در مرکز شهر سکونت داشته باشند، به ناچار به حاشیه ها کوچ می کنند، که این موضوع باعث رشد سکونتگاه های رسمی و غیررسمی و افزایش پراکندگی جغرافیایی بازار شده است.

یزدانی توضیح داد: افزایش تقاضا در مناطق حاشیه ای، باعث رشد قابل توجه اجاره بها در این مناطق شده است، به گونه ای که شکاف قیمتی با مناطق مرکزی کاهش یافته، هرچند هنوز اختلاف معنادار وجود دارد.

همچنین در پاسخ به پرسشی درباره نقش خانه های خالی، گفت: آمار دقیقی از تعداد خانه های خالی وجود ندارد، اما مشاهدات نشان می دهد که در تهران، تعداد زیادی از واحدهای لوکس در وضعیت فروش قرار گرفته اند. این واحدها به دلایل مختلف خالی مانده اند یا مالک به دنبال فروش آن هاست.