ترکیه در بحبوحه افزایش بی سابقه قیمت مسکن و تورم مداوم اجاره بها که در ژوئن به 82.97 درصد رسیده و سال ها کاهش نیافته است، با افزایش تقریبا 21 برابری قیمت مسکن و رشد تقریبا 15 برابراجاره بها در طول دهه گذشته، از تمام کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) پیشی گرفت.

به گزارش ایسنا، در حالی که عرضه اولیه اولین مجوزهای املاک و مستغلات شرکت توسعه املاک و مستغلات دولتی کنوت (Emlak Konut) بین چهارم تا هشتم آگوست در بورس استانبول آغاز شده است، بر اساس اظهارات مهمت شیمشک، وزیر خزانه داری و دارایی ترکیه، انتظار می رود که اقدامات بیشتری در این مورد انجام شود. وی گفت که دولت همچنین برای 500 هزار واحد مسکن اجتماعی آماده می شود و در حال تنظیم سررسید وام مسکن از مدت 10 سال فعلی، به 30، 40 و 50 سال است.

طبق آمار فقر و شرایط زندگی سال 2024 موسسه آمار ترکیه، 56.1 درصد از خانوارهای ترکیه، صاحب خانه هستند، در حالی که 28 درصد اجاره می پردازند و 15 درصد دیگر عمدتا در خانه های متعلق به خانواده زندگی می کنند. با نگاهی دقیق تر به این داده ها درمی یابیم که سهم مالکیت خانه در میان کل خانوارهای ترکیه طی دهه گذشته بر مبنای سالانه، به طور پیوسته کاهش یافته، اما سهم مستاجران افزایش یافته است. در طول این دوره، مالکیت خانه از 59.7 درصد، به 3.6 درصد کاهش و سهم مستاجران از 24.4 درصد در سال 2016، به همین میزان افزایش یافته است.

این وضعیت همچنین نشان دهنده فشار مالی فزاینده بر هزینه های مسکن خانوارهای ترکیه ای است و اکثریت ثابتی، از فشار بودجه در بحبوحه افزایش اجاره بها و تورم مسکن خبر می دهند. در حالی که بیش از دو سوم خانوارها به طور مداوم شاکی هستند که هزینه های مسکن، بودجه آنها را تحت فشار قرار می دهد، این سهم در سال 2024، به 84.8 درصد رسید که بالاترین میزان در حدود یک دهه گذشته است. برخلاف بسیاری از کشورهای اروپایی، ترکیه، حمایت یارانه ای برای اجاره ارائه نمی دهد و بار بیشتری را بر دوش مستاجران می گذارد.

از نظر تعداد، طبق آخرین داده های سرشماری نفوس و مسکن سال 2021، از مجموع 25.32 میلیون خانوار ترکیه، 6.99 میلیون نفر اجاره می پردازند، در حالی که 15.38 میلیون نفر در خانه های خود زندگی می کنند.

گزارش سال 2024 سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، نشان می دهد که ترکیه در مالکیت خانه نیز عقب مانده است، زیرا میانگین این سازمان، با احتساب مالکیت با پشتوانه وام مسکن 70.9 درصد است و سهم مستاجرانی که اجاره پرداخت می کنند نیز از میانگین 24 درصد سازمان همکاری و توسعه اقتصادی فراتر رفته است.

تجزیه و تحلیل محاسباتی داده های اداره آمار ترکیه که با تمرکز بر بازار انجام شده است، نشان می دهد که تقریبا 8.5 میلیون واحد مسکونی تا پایان سال 2024، خالی از سکنه باقی مانده اند که احتمالا به دلیل استفاده فصلی، فشار بر عرضه مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ را افزایش داده و قیمت ها را بالاتر برده است.

این وضعیت به شدت بر شرایط مالی خانوارهای ترکیه تاثیر می گذارد، زیرا میانگین اجاره بها در ژوئن، با 27.75 درصد افزایش نسبت به سال گذشته، 23 هزار و 402 لیر (589 دلار) بوده است. طبق داده های پلتفرم ردیاب قیمت املاک و مستغلات اندکسا (Endeksa) که مبتنی بر هوش مصنوعی است، این رقم در بزرگترین شهر این کشور، استانبول، با 38.39 درصد افزایش نسبت به سال گذشته، به 29 هزار و 939 لیر (767 دلار) رسیده است. داده های بانک مرکزی ترکیه نیز نشان می دهد که ترکیه شاهد افزایش 32.8 درصدی قیمت مسکن بوده، در حالی که استانبول با 32.7 درصد کمی پایین تر از این میانگین باقی مانده است.

قیمت ها در آنکارا، پایتخت ترکیه که زمانی جایگزین ارزان تری برای استانبول بود، به دلیل مهاجرت داخلی پس از زلزله 6 فوریه که 60 هزار نفر کشته بر جای گذاشت و 500 هزار واحد مسکونی را تخریب کرد، نسبت به سال گذشته، 42.1 درصد افزایش یافت.

بر اساس تخمین خوش بینانه در گزارش سال 2024 بخش تحقیقات کنفدراسیون اتحادیه های کارگری مترقی ترکیه، از آنجایی که 53 درصد از کارگران ترکیه، دستمزدی بیش از 50 درصد بالاتر از حداقل دستمزد دریافت نمی کنند، درآمد آنها، از 33 هزار و 156 لیر (817.76 دلار) در ماه فراتر نمی رود، در نتیجه، قیمت ها برای اکثر خانوارها بسیار بالا است و نمی توانند از پس آن برآیند.

نرخ بالای وام مسکن که به طور متوسط، 42.56 درصد بر مبنای سالانه است این مشکل را تشدید می کند و همچنان مانع از پس انداز و تبدیل درآمد خانوارهای ترکیه ای به دارایی می شود. برای یک خانه متوسط با قیمت 4.36 میلیون لیر (107 هزار و 258 دلار)، وام مسکن 10 ساله به پرداخت رقم ماهانه تقریبا 134 هزار و 774.72 لیر (3315 دلار) منجر می شود. این وضعیت در استانبول حتی بدتر است، زیرا اقساط ماهانه به 179 هزار و 513.85 لیر می رسد و تامین مالی وام مسکن را به طور فزاینده ای غیرقابل دسترس می کند.

عدم دسترس پذیری فزاینده به وام های مسکن به وضوح در رفتار بازار منعکس شده است؛ در حالی که سهم معاملات مسکن با تامین مالی وام مسکن در سال های اولیه دهه گذشته از 30 درصد فراتر رفت، در سال 2020 به اوج خود یعنی 38.24 درصد رسید و در سال های بعد با افزایش هزینه های استقراض به شدت کاهش یافت.

نرخ وام مسکن که در بیشتر دهه بین 12 تا 19 درصد در نوسان بود، از 19.11 درصد در سال 2022، به 42.79 درصد در سال 2024 افزایش یافت و سپس در سال 2025، با اندکی کاهش به 41.11 درصد رسید. در نتیجه، سهم وام مسکن از فروش مسکن در سال 2024، فقط 10.72 درصد کاهش یافت و پس از آن در سال 2025، با بهبودی جزیی به 11.9 درصد رسید.

از سوی دیگر، افزایش قیمت مسکن و اجاره بها، سود سرمایه گذارانی را که قبلا خانه خریده بودند نیز افزایش داده است، زیرا دوره های استهلاک، مدت زمانی که طول می کشد تا یک سرمایه گذاری از طریق درآمد اجاره، هزینه خود را جبران کند، در استانبول به 14 سال و در ترکیه به طور متوسط به 13 سال کاهش یافته است.

وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی ترکیه به عنوان بخشی از تلاش ها برای مقابله با بحران رو به رشد قیمت مسکن، در جولای، برنامه سند املاک و مستغلات قابل معامله را معرفی کرد که به شهروندان اجازه می دهد از طریق سهام فهرست شده در بازار، در پروژه های مسکونی سرمایه گذاری کنند.

این برنامه با پروژه مسکن داملا کنت به ارزش 51.1 میلیارد لیر (1.25 میلیارد دلار) در منطقه باشاکشهیر استانبول آغاز شد. قیمت هر مجوز 7.59 لیر (0.19 دلار) است و سه گزینه جمع آوری سهام برای مالکیت کامل خانه، دریافت درآمد از واحدهای فروخته نشده یا معامله در بورس استانبول ارائه می دهد.

سرمایه گذاران برای مالکیت کامل یک آپارتمان 62 متری به 631 هزار و 516 مجوز (4.79 میلیون لیر) نیاز دارند، در حالی که برای یک واحد مسکونی 88 متری به 863 هزار 276 مجوز (6.55 میلیون لیر) نیاز دارند. این مدل نیازی به پیش پرداخت یا وام مسکن ندارد و هدف آن گسترش دسترسی به مسکن است. مجوزها از چهارم تا هشتم آگوست برای عرضه عمومی در دسترس هستند و معاملات از 11 آگوست آغاز می شود.

این برنامه با وجود طراحی فراگیر، با انتقاداتی در مورد قیمت واحدها مواجه شده است. آپارتمان های یک خوابه در داملا کنت با قیمت 77 هزار و 311 لیر (1905.97 دلار) در هر متر مربع و واحدهای دو خوابه با قیمت 74 هزار و 458 لیر، بسیار بالاتر از میانگین 63 هزار و 279 لیر در هر متر مربع در استانبول طی سال 2025 و حتی قیمت ها در منطقه میزبان این پروژه، باشاکشهیر نیز پایین تر و در ژوئن، 555 هزار و 576 لیر در هر متر مربع بوده است.

به گزارش روزنامه ترکیه، مهمت شیمشک، وزیر دارایی ترکیه، در جلسه ای غیرعلنی در جولای به اعضای حزب حاکم عدالت و توسعه گفت که در حال حاضر 15 درصد از خانوارهای ترکیه هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن در شرایط فعلی ندارند و دولت قصد دارد مدت وام مسکن برای خانواده های کم درآمد را از 10 سال به 30 تا 50 سال افزایش دهد. وی افزود: رسیدگی به مقرون به صرفه بودن مسکن نیازمند افزایش عرضه مسکن است نه تکیه بر اعتبار ارزان و به هماهنگی با وزارت شهرسازی برای ساخت حداقل 500 هزار واحد مسکن اجتماعی طی دو تا سه سال اشاره کرد.

هدف 500 هزار واحد مسکن اجتماعی تقریبا یک سوم از کل ساختمان های ساخته شده توسط آژانس توسعه املاک و مستغلات دولتی ترکیه (TOKİ) را تشکیل می دهد که در 20 سال گذشته بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی را به عنوان بخشی از ماموریت مسکن اجتماعی خود ساخته است.

تعداد واحدهای مسکن اجتماعی که شیمشک اعلام کرد، به رقم سالانه واحدهای مسکونی نوساز ترکیه نزدیک است که تا مارس 2025 بر مبنای سالانه 540 هزار و 96 واحد بوده و نشان دهنده کاهش مداوم در طول دهه گذشته است.

نوربانو تورگن زورلو، متخصص بازار املاک و مستغلات در شرکت ارزیابی املاک استانبول در مورد این تحولات گفت: برنامه مجوز املاک و مستغلات قابل معامله که به تازگی در ترکیه معرفی شده است، مدل سرمایه گذاری نوآورانه ای ارائه می دهد. وی همچنین تاکید کرد که برای موفقیت این ابتکار، باید به عوامل ساختاری گسترده تر مانند قدرت خرید بلندمدت، سیاست های عرضه و ضمانت های نظارتی نیز توجه شود.

وی توضیح داد که مدل مجوز، مسیری قابل دسترس برای شهروندان فراهم می کند تا با خرید سهام در بورس استانبول، بدون تکیه بر وام مسکن، پیش پرداخت یا برنامه های اقساطی بلندمدت، در پروژه های مسکن بزرگ سرمایه گذاری کنند. این انعطاف پذیری، همراه با حمایت دولتی، به افراد اجازه می دهد تا مجوزهایی برای مالکیت کامل و سود در معاملات فراهم کنند یا در درآمد حاصل از واحدهای فروخته نشده سهیم شوند.

زورلو با اشاره به قابلیت دسترسی و پتانسیل آموزش مالی این سیستم گفت: این مجوزها می توانند مانند ابزارهای مالی عمل کنند. آنها فرصت سرمایه گذاری با نقدینگی داخلی ارائه می دهند و برای بسیاری از افراد، این مورد می تواند به عنوان اولین قدم برای ورود به بازار املاک و مستغلات باشد.

زورلو فراتر از نوآوری مالی، برنامه های گسترده تر دولت ترکیه مانند افزایش سررسید وام مسکن تا 30 تا 50 سال و ساخت 500 هزار واحد مسکن اجتماعی را به عنوان پاسخ های ساختاری حیاتی به بحران مقرون به صرفه بودن مسکن ترکیه معرفی کرد. وی می گوید که این اقدامات با توجه به کاهش نرخ مالکیت خانه، افزایش اجاره بها و افزایش تقاضای شهری در این کشور ضروری است.

این متخصص بازار املاک خاطرنشان کرد که مالکیت خانه نه فقط در ترکیه، بلکه در سطح جهان به طور فزاینده ای دشوار است. برنامه ترکیه برای ساخت 500 هزار واحد مسکن اجتماعی، به ویژه برای خریدارانی که برای بار اول خانه خریداری می کنند، پاسخی حیاتی است و همچنین این کمپین می تواند نقش حیاتی برای کسانی ایفا کند که هرگز صاحب خانه نبوده اند.

زورلو با اشاره به تامین مالی بلندمدت، تصریح کرد که صرفا افزایش مدت وام بدون هماهنگ کردن پرداخت ها با سطح درآمد، موثر نخواهد بود. آنچه در سیستم های وام مسکن بلندمدت بیشترین اهمیت را دارد، مدت وام نیست، بلکه این است که آیا پرداخت های ماهانه با درآمد خانوار مطابقت دارد یا خیر. اگر این تعادل برقرار شود، سیستم وام مسکن 30 ساله یا بیشتر می تواند در ترکیه امکان پذیر باشد و به کاهش فشار بر بازارهای اجاره کمک کند.

وی همچنین در مورد پتانسیل جذب سرمایه خارجی به بازار مسکن ترکیه که در نیمه اول سال 2025 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، بیش از 10 درصد کاهش یافته است، گفت: سیاست های جدید می توانند علاقه سرمایه گذاران خارجی را تحریک کنند، به ویژه اگر با اصلاحات در مقررات مالیاتی و شهروندی پشتیبانی شوند.

طبق گزارش ترکیه تودی، این متخصص املاک و مستغلات در پایان بر لزوم حاکمیت مالی قوی برای کاهش ریسک در طرح های تحت حمایت دولت تاکید و پیشنهاد کرد: مدیریت ریسک نیازمند کنترل دقیق نظارتی است. برنامه ریزی شهری و پایداری مالی باید همراه هم پیش بروند تا از عدم تعادل عرضه و تقاضا جلوگیری کند، زیرا می تواند بازار را به سمت بی ثبات بکشاند.