کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری های جدید و سردرگمی های حقوقی منجر شود.

به گزارش مهر، در شرایطی که قیمت مسکن طی سال های اخیر رشد بی سابقه ای داشته و توان خرید خانوارها، به ویژه در دهک های پایین درآمدی، کاهش یافته، در این شرایط برخی از افراد و شرکت ها با فروختن متری املاک به مردم، از این تقاضا بهره برداری می کنند. این روش می تواند برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند جذاب باشد، اما در عین حال خطراتی برای سرمایه گذاران خرد دارد.

روشی که به زعم برخی می تواند راه حلی برای خانه دار شدن تدریجی باشد، اما نبود سازوکار قانونی شفاف و فقدان نظارت دقیق، این شیوه را به گزینه ای پر ریسک برای مردم تبدیل می کند. همچنین بر اساس آخرین اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه بخش مسکن در خرداد ماه امسال 39 درصد برآور شده و تورم نقطه به نقطه مسکن در خردادماه نیز 36.8 درصد و تورم ماهانه 2.2 درصد بوده است.

از سوی دیگر، اگرچه بانک مرکزی از اواسط تابستان سال گذشته گزارشی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران منتشر نکرده است، اما بر اساس گفته داوود بیگی نژاد نایب رییس اتحادیه املاک نرخ خرید و اجاره بها در بازار ملک طبق شواهد میدانی افزایش یافته و بازار همچنان در رکود تورمی قرار دارد. در چنین شرایطی، برخی مستأجران و متقاضیان مسکن که امکان خرید یک واحد کامل را ندارند، به روش هایی چون خرید متری به عنوان گزینه جایگزین نگاه می کنند.

با این حال، کارشناسان حوزه حقوقی و اقتصادی هشدار می دهند که خرید متری مسکن بدون پشتوانه حقوقی، نه تنها مشکل تأمین مسکن را حل نمی کند، بلکه ممکن است به بروز کلاهبرداری های جدید و سردرگمی های حقوقی منجر شود.

ایده فروش متری مسکن نخستین بار در سال 1399 توسط سازمان بورس مطرح شد، هدف این طرح، جذب سرمایه های خرد مردمی و نیز فراهم سازی شرایطی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن، به ویژه برای اقشار کم درآمد عنوان شد. اما این طرح با وجود جذابیت ظاهری، به دلایل مختلفی، تاکنون در حد چند تجربه محدود باقی مانده است.

گفتنی است، حتی اگر این پیش فروش ها طبق قوانین انجام شود، نظارت بر آن ها کم است. به همین دلیل، خطرات زیادی برای سرمایه های خرد وجود دارد، خصوصاً اگر این قراردادها درست ثبت نشوند یا از نظر قانونی مشکلی داشته باشند، همچنین بسیاری از پلتفرم های آنلاین و مشاوران املاک بدون مجوز لازم این پیش فروش ها را انجام می دهند، که این باعث می شود نظارت بر صحت قراردادها به شدت کاهش یابد و مردم در معرض ریسک قرار بگیرند.

در همین راستا، فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن با اشاره به سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن، گفت: این مدل از حدود 6 سال پیش به صورت استارت آپ در کشور مطرح شده و هم اکنون چند شرکت به صورت محدود در این حوزه فعالیت دارند، اما نخستین بار این ایده به طور جدی از سوی سازمان بورس و به عنوان ابزار جدیدی برای سرمایه گذاری ملکی پیشنهاد شد.

وی افزود: هدف اصلی از این طرح، ایجاد گزینه ای جدید برای سرمایه گذاران در بازار مسکن بود، همان طور که امکان سرمایه گذاری در طلا به صورت گرمی یا میلی گرمی فراهم شده، فروش متری مسکن نیز در بورس با همین منطق پیشنهاد شد تا امکان سرمایه گذاری خرد در بازار ملک مهیا شود. حتی یک ابزار مشخص به نام اوراق سلف موازی خرید مسکن نیز تعریف شد، اما به دلیل وجود چالش های فقهی و حقوقی، این ابزار هنوز به مرحله اجرا و ابلاغ نهایی نرسیده است.

ایلاتی ادامه داد: باید دقت داشت که این طرح از ابتدا با رویکرد کمک به خانه دار شدن مستأجران تعریف نشده بود. بلکه هدف آن، امکان پذیر ساختن ورود سرمایه های خرد به پروژه های ساختمانی بود و نباید به عنوان راهکار قابل اتکا برای خانه دار شدن اقشار فاقد مسکن تلقی شود.

وی تصریح کرد: هرچند ممکن است برخی از افراد فاقد مسکن یا مستاجرانی که امکان خرید کامل یک واحد را ندارند، از این شیوه به عنوان بخشی از سبد پس انداز استفاده کنند، اما به دلیل پیچیدگی های حقوقی، نبود چارچوب نظارتی دقیق، و همچنین بلوغ نیافتگی شرکت های فعال در این حوزه، نمی توان این روش را در شرایط فعلی توصیه کرد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساختار فروش متری در بازار آزاد با چالش های متعدد حقوقی مواجه است، اظهار کرد: موضوع اصلی آن است که در این نوع فروش، چند نفر به طور مشترک مالک یک واحد می شوند، بدون آن که هیچ کدام امکان سکونت در آن را داشته باشند. در نتیجه، فروش متری بیشتر یک ابزار سرمایه گذاری است تا راه حلی برای سکونت.

ایلاتی تأکید کرد: آنچه در کشورهای دیگر به عنوان مدل مطلوب مطرح است، نه فروش متری مسکن بلکه راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) است. در این مدل، کل یک واحد مسکونی توسط صندوق خریداری می شود و متقاضی به اندازه سهم خود، مثلاً یک دانگ، در ملک مالکیت پیدا می کند. پنج دانگ باقیمانده نیز از طریق اجاره به شرط تملیک به همان فرد واگذار می شود.

وی افزود: در این مدل، فرد مستأجر در واقع در خانه ای ساکن می شود که بخشی از آن را از ابتدا خریداری کرده و مابقی را در قالب اقساط اجاره ای بازپرداخت می کند تا در پایان دوره، مالک کامل واحد شود. با وجود آن که نرخ سود این صندوق ها معمولاً بالاست، اما برای مستأجران می تواند مقرون به صرفه تر از پرداخت سالانه اجاره بها و ودیعه باشد.

ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، یک یا دو صندوق از این دست در کشور شکل گرفته، اما هنوز ساختار اجرایی آن ها کامل نیست. توسعه این مدل ها می تواند بسیار کارآمدتر از فروش متری باشد و نقش مؤثرتری در حل بحران دسترسی به مسکن ایفا کند.

فروش متری مسکن، در صورتی که با نظارت دقیق و شفافیت باشد، می تواند فرصتی مناسب برای جذب سرمایه های خرد و حفظ ارزش پول در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد. با توجه به تأثیرات مثبت این طرح در توسعه پروژه های مسکونی و امکان مشارکت اقشار مختلف جامعه در بازار مسکن، ضرورت توجه به نظارت های قانونی و اجرایی بیشتر از همیشه احساس می شود.

با توجه به حساسیت های موجود در بازار مسکن و احتمال بروز نوسانات قیمتی، نظارت دقیق و شفافیت در اجرای این طرح ها از اهمیت ویژه ای برخوردار است. کارشناسان بر این باورند که در صورت وجود نظارت دقیق، این نوع سرمایه گذاری می تواند به عنوان یک راهکار مؤثر برای حفظ ارزش پول و مقابله با تورم عمل کند.

برای جلوگیری از مشکلاتی نظیر افزایش غیرواقعی قیمت ها یا بروز فساد در این پروژه ها، کارشناسان پیشنهاد می کنند که نظارت های مستقلی از سوی نهادهای دولتی و سازمان ها بر این طرح ها اعمال شود. علاوه بر این، اطلاع رسانی شفاف به سرمایه گذاران و ارائه گزارش های دقیق از روند پیشرفت پروژه ها می تواند اعتماد عمومی را افزایش دهد و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کند.

براساس این گزارش، در ادامه بررسی ابعاد حقوقی و شرعی فروش متری مسکن در بورس، غلامرضا مصباحی مقدم رییس کمیته فقهی سازمان بورس روز چهارشنبه، 25 تیر 1404 در نشست خبری با اشاره به سابقه بررسی این موضوع در کمیته فقهی گفت: بحث امکان خرید و فروش متری مسکن در بورس از جمله مباحث قدیمی ما بوده است.

وی افزود: این پیشنهاد ابتدا از سوی سازمان بورس و بورس کالا مطرح شد و پس از طرح در جلسات رسمی، مورد بررسی فقهی قرار گرفت. در نهایت، کمیته فقهی سازمان بورس موافقت کرد و از این جهت، خرید و فروش مسکن به صورت متری فاقد منع فقهی است، اگر نیاز به بازنگری و تکمیل هم باشد آمادگی داریم.