سامانه ها قرار است در خدمت دستگاه ها برای بهبود فرآیندها و مدرن سازی رویه های قبلی باشند؛ اما وجود آنها در حوزه سیاستگذاری بخش مسکن و ساختمان، منشأ بازگشت به عقب شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، توقف انتشار آمارهای حیاتی از نبض مسکن درآستانه یک سالگی قرار گرفته و درحالی که 128روز پیش، عالی ترین مقام این بخش در دولت وعده داد به زودی داشبورد آماری، احیا و داده های قیمت قطعی معاملات آپارتمان های تهران در اختیار بانک مرکزی قرار می گیرد ، اما هنوز این اقدام صورت نگرفته است. تا پیش از شکل گیری کلکسیون سامانه های ملکی در وزارتخانه متولی، چراغ اتاق آمار روشن بود و انتشار داده ها به صورت منظم انجام می گرفت؛ اما اکنون به جای آنکه اطلاع رسانی به فعالان بخش، کامل تر و دقیق تر از قبل شود،

جریان آماری با سامانه های جدید- قطع شده است. سرمایه گذاران ساختمانی، مالکان و همچنین متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان در هفته های گذشته به دلیل شرایط ویژه بازارها، به سایت مرجع همیشگی انتشار گزارش تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران مراجعه کردند به امید آنکه از آخرین روند قیمت قطعی و نبض فروش ها مطلع شوند؛ اما به در بسته خوردند. واکنش بازار مسکن به جنگ 12روزه برای خیلی ها سوال برانگیز شده است و وجود آمار رسمی می تواند به خیلی از ابهامات پاسخ روشن دهد.

متولی بخش مسکن و ساختمان در دولت از ابزارهای مدرن تولید و تحلیل داده به جای آنکه در مسیر بهبود اطلاع رسانی آماری استفاده کند، جهت مخالف استفاده موثر را برگزیده است؛ از روزی که کلکسیونی از سامانه های مختلف ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره آپارتمان در وزارت راه و شهرسازی ایجاد شد تاکنون، همه داشبوردهای حاوی آمارهای حیاتی از بازارهای مسکن و ساخت وساز که پیش تر فعال بود، از کار افتاد. اکنون و در مقطع حساس و تاریخی این بخش، با وجود وعده به زودی وزیر در نیمه اسفند پارسال برای پایان دادن به این وضعیت خاموشی، اما همچنان صفحات نمایشگر سطح رسمی قیمت زمین، مسکن، اجاره بها، تیراژ ساخت وساز، تعداد خانه های خالی و خیلی دیگر از متغیرهای کلیدی کار نمی کند و از دسترس بازیگران اصلی این بازار خارج است.

وزیر راه و شهرسازی در نشست خبری نیمه اسفند سال گذشته خود، در پاسخ به پرسش دنیای اقتصاد درباره سرنوشت اتاق خاموش آمارهای مسکن گفت: پالایش سامانه مربوطه (خودنویس) و لزوم ارتقای آن باعث شده تا داده قیمت ماهانه مسکن منتشر نشود. با این وجود این سامانه در حال ارتقا است و به زودی داده های مورد نظر در اختیار بانک مرکزی و دولت قرار می گیرد. او همچنین گفته بود، نبود داشبورد مدیریتی، چالشی در ساختار وزارت راه و شهرسازی است؛ با این حال درصدد هستیم این معضل را برطرف کرده و به داده های قابل اتکا دسترسی پیدا کنیم. به گزارش دنیای اقتصاد اکنون 128روز از آن وعده به زودی می گذرد و هنوز چشم فعالان بازار به احیای داشبورد مسکن است.

اتفاقاتی که به دنبال تجاوزگری رژیم صهیونیستی و جنگ 12روزه در بازار مسکن و روند قیمت طی اواخر خرداد و هفته ابتدای تیر ماه رخ داد، بار دیگر پیکان توجه فعالان مسکن و ساختمان را به تابلوهای رسمی اما از کار افتاده در سایت های اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار جلب کرد. در زیربخش آمارهای اقتصادی سایت بانک مرکزی، لینک گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، از مرداد 93 تاکنون، هیچ آماری از میانگین قیمت آپارتمان های شهر تهران، نرخ رشد قیمت ها و همچنین حجم معاملات خرید ماهانه درج نشده است.

مرکز آمار ایران نیز در حدود یکسال گذشته، انتشار ماهانه شاخص قیمت مسکن شهر تهران را متوقف کرده است. دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم از سال99 تاکنون، هیچ آماری از قیمت مسکن در شهرها و مراکز استان ها و نبض معاملات ملک (زمین و خانه) در کشور در سایت این وزارتخانه بارگذاری نکرده است. فعالان مسکن و ساختمان طی هفته های گذشته برای هزار و یکمین بار به این سایت ها مراجعه کردند با این تصور که متولی مسکن این بار که اوضاع خیلی متفاوت شده، غفلت یا بی تفاوتی نسبت به آمار را کنار گذاشته و هر طور شده چراغ آماری بخش را روشن کرده است . اما سایت ها تا همین الان، هیچ داده آماری از مسکن ندارند. بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد، سامانه بازی در دستگاه های دولتی طی سال های اخیر که یک نمونه مخرب آن نصیب بخش مسکن و ساختمان شد، یکی علل اصلی تخریب برج مراقبت این بخش است.

آمارهای حیاتی از بازار مسکن و ساخت وساز در نقش جواب آزمایش عملکرد بخش ، در هر لحظه از روند بازار، خوراک تصمیم گیری بخش خصوصی و سرمایه گذار ساختمانی و راهنمای کلیدی خانوارها برای خرید و اجاره و همچنین مالکان برای فروش و اجاره داری است. نبود این آمارها باعث سرگردانی فعالان و بازیگران بازار و مه آلود شدن مسیر حرکت شان می شود که در این حالت، دو اتفاق بد همزمان در این بخش کلیدی اقتصادی رخ می دهد؛ ناامیدشدن از ادامه مسیر و در نتیجه شارژ رکود مسکن و ساختمان از یک سو و مستقر شدن شایعات و تحلیل های نادرست یا کم عمق درباره اوضاع.

وزارتخانه متولی مسکن و ساختمان طی این سال ها چند بار سامانه مرجع ثبت قراردادهای معاملات مسکن را تغییر داد. هر بار، عاملان تنظیم قرارداد و همچنین معامله گران با آشفتگی عظیمی نسبت به محل دقیق معرفی شده از سوی دولت برای انجام معاملات روبه رو شدند. از آنجا که ملک ارزشمندترین دارایی افراد به حساب می آید، این سامانه بازی ها، نوعی ترس نیز در خریداران و فروشنده ها از بابت اینکه مبادا قراردادشان از اعتبار لازم برای پیگیری های بعدی برخوردار نباشد به وجود آورد.

اکنون نیز هنوز برای بخشی از شهروندان، آن سامانه موسوم به کد رهگیری برای تنظیم مبایعه نامه، رسمیت دارد اما این هم مشخص نیست که آیا همچنان روال سابق برای معاملات برقرار است یا نه. نتایج این آشفتگی روی مسیر اتصال بانک مرکزی و مرکز آمار بر داده های قراردادهای خرید و فروش آپارتمان اثری سوء گذاشته و عملا اتصال قطع شده است. در نتیجه، امکان سنجش میانگین قیمت رسمی فروش واحدهای مسکونی یا همان قیمت قطعی و محاسبه میانگین قیمت ماهانه مسکن از این دو نهاد سلب شده است. به نظر می رسد، مشغول شدن بیش از حد یا غیرضرور متولی مسکن روی طرح ها و اقداماتی که کار بخش خصوصی و فعالان ساختمانی است نه کار دولت ، باعث شده وقت و توان لازم را برای احیای داشبورد آماری بخش مسکن نداشته باشد.

انتظار این است راه اندازی سامانه های الکترونیکی در حوزه قراردادهای معاملات ملکی ، کیفیت تهیه آمار قیمت مسکن را ارتقا دهد اما با فراگیر شدن این سامانه ها در وزارتخانه مسوول، نه تنها کیفیت بالا نرفت که کمیت آن نیز با توقف انتشار آمار، به صفر رسید. این در حالی است که دهه 80 که هنوز هیچ سامانه ای در وزارت مسکن وقت برای الکترونیکی شدن ثبت قراردادهای خرید و فروش آپارتمان شکل نگرفته بود و مبایعه نامه نیز کاغذی (سنتی) منعقد می شد، دفتر اقتصاد مسکن با انتشار یک فصلنامه علمی، آمارهای مربوط به قیمت رسمی فروش واحدهای مسکونی را نه برای شهر تهران که حتی گسترده تر و برای مراکز استان ها به صورت جداولی در پایان فصلنامه، منتشر می کرد.

اکنون فعالان بخش مسکن و ساختمان، گلایه های فراوانی خطاب به دولت و متولی این بخش بابت بدهی آماری به بازار دارند. به دنبال حملات نظامی هفته های اخیر، بازار مسکن نیز همچون سایر بازارهای دارایی به این ریسک رکودساز واکنش نشان داد.

این رسانه 5 روز بعداز اعلام آتش بس، مطابق روندی که از اواخر سال 1402 آغاز کرده بود، اقدام به سنجش قیمت پیشنهادی فروشنده های آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران کرد. اواخر سال 1402 بعداز آنکه چند مرتبه انتشار منظم آمار ماهانه از قیمت رسمی معاملات مسکن در سایت بانک مرکزی متوقف و برقرار شد، گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد مصمم شد از داده های مربوط به قیمت پیشنهادی که مرحله قبل از توافق طرفین بازار مسکن برای قیمت قطعی است، برآوردی غیررسمی از نبض معاملات ارائه کند. این تصمیم به تهیه شاخص مسکن دنیای اقتصاد منجر شد. این شاخص ابتدای هر ماه براساس قیمت فروشنده ها در فایل های عرضه شده در محله های منتخب مناطق 22 گانه براساس تحقیق میدانی به دست می آید و با سطح شاخص ماه قبل مقایسه می شود. قیمت پیشنهادی بسته به سمت وسوی متغیرهای اقتصادی و سیاسی اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار، در سطوح مختلف قرار می گیرد و از آن مهم تر، با تغییراتی متاثر از بازیگردانان بیرونی یا حتی درونی بازار، به قیمت قطعی در قرارداد تبدیل می شود.

ابتدای تابستان به دلیل آنکه همچنان جنگ تحمیلی در جریان بود، بازار مسکن مطابق انتظاراتی که از نحوه واکنش در چنین شرایطی وجود داشت و از قبل نیز قابل تصور بود و حتی علائم آن در سال گذشته -که ریسک تنش نظامی با فراز و فرودهایی مواجه شد- روی رفتار معامله گران و قیمت ها ردیابی شد، رکود عمیق تر از قبل را تجربه کرد.

طی روزهای جنگ 12روزه به دلایل مختلف از جمله ابهام نسبت به آینده ، احتمال تخریب دارایی و همچنین اختلال در شبکه بانکی برای نقل و انتقال پول ، حجم معاملات خرید آپارتمان تا نزدیک صفر، افت کرد. ضمن آنکه، در آن وضعیت، عملا تقاضایی برای خرید سرمایه ای ملک وجود نداشت. شرایط روزهای پایانی خرداد و ابتدایی تیر روی سطح قیمت پیشنهادی فروشنده ها اثر کاهشی گذاشت. اتفاقی که برخی کارشناسان مطرح حوزه اقتصاد مسکن از جمله حسین عبده تبریزی آن را به رکود عمیق، وضعیت بغرنج، تقاضای معلق، تصمیمات هیجانی و ... تعبیر کردند. با این حال، طی روزهای پس از آتش بس، بازار مسکن به نوعی در حال گذار از شوک قبل است.در مقطع فعلی اما خلأ آمار رسمی از روند قیمت قطعی معاملات مسکن، به پارادوکس فعالان ساختمانی، ابهام بیشتری داده است.

سازنده ها از سال 99 تاکنون با تورم بالای تولید مسکن و ساختمان دست به گریبان هستند. نرخ رشد هزینه ساخت و ساز در برخی فصول سال های اخیر تا مرز 100 درصد نیز صعود کرد. این در حالی است که متوسط تورم ساخت مسکن طی نیمه اول دهه 90، رقمی معادل 9.9 درصد بود. این نرخ ناگهان در سال 97 به 47 درصد می رسد، در سال 98 سطح 35 درصد را تجربه می کند و در سال 99 به قله 76 درصدی می رسد.

آخرین آمار از نبض تورم ساخت مسکن مربوط به زمستان سال 1403 است که نرخ رشد هزینه ساخت وساز (منهای رشد قیمت زمین) را 38 درصد نشان می دهد. این نرخ همچنان برای سازنده های مسکن و سرمایه گذاران ساختمانی بسیار بالاتر از سطح متعارف است؛ زیرا در همین سال گذشته که میزان رشد قیمت فروشنده ها کمتر از 20 درصد بود. نبود قدرت خرید مسکن و همچنین کاهش شدید تقاضای سرمایه ای خرید ملک در سال گذشته به دلیل وجود ریسک تنش نظامی به عنوان عامل کاهنده میل به سرمایه گذاری ملکی، باعث شد در سال 1403 سازنده ها نتوانند به تناسب قیمت تمام شده و رشدهایی که در هزینه ساخت متحمل شدند، قیمت فروش ساختمان ها را تعیین کنند.

در حال حاضر برای بازیگران ساختمانی این سوال وجود دارد که در شرایطی که تورم ساخت مسکن پایین نیامده، چگونه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان کاهشی شده است. این سوال می توانست در ابتدای تیر که بازار شاهد کاهش قیمت پیشنهادی فایل ها بود، با انتشار آمار رسمی قیمت قطعی فروش، تا حدودی جواب داده شود. با این حال واقعیت آن است که معاملات صورت گرفته در هفته های گذشته بسیار کم عمق و به ویژه طی جنگ 12روزه در حد توقف خرید و فروش در برخی محله ها و مناطق بوده است. از طرفی، سهم نوسازها در کاهش رخ داده سطح قیمت های پیشنهادی فروشنده ها نیز فاکتور دیگری است، به خصوص آنکه یک فعال ساختمانی در شرایط ناپایداری بازار، احتمالاً سنجیده تر از سایر معدود بازیگران حاضر در صحنه عمل می کند و تصمیم گیری برای عرضه یا فعالیت را به بعداز وضعیت هیجانی بازار موکول می کند.

اکنون بازار مسکن همچنان در رکود است. بخش زیادی از این رکود به اتفاقاتی که از سال 97 به بعد در حوزه ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی رخ داد، مربوط می شود که نتیجه آن منجر به کاهش قدرت خرید مصرف کننده، تسلط خریدهای سرمایه ای در بازار با تلقی پناهگاه تورمی و همچنین تضعیف توان مالی و اقتصادی سرمایه گذاران ساختمانی شد. رکود معاملات و ساخت مسکن طی پایان خرداد و ابتدای تیرماه نیز سنگین تر از قبل شد.

چشم انداز این بخش در ماه های آینده منوط است به سطح انتظارات فعالان اقتصادی نسبت به شرایط . چنانچه سطح ریسک اصلی تا حدی کاهش پیدا کند، شاید عمق بسیار پایین معاملات خرید تاحدودی ترمیم شود. در حوزه تولید نیز سطح تورم منوط است به وضعیت کارگاه ها و کارخانه های تولید مصالح ساختمانی در مواجهه با خاموشی تابستانی ؛ ضمن آنکه موضوع نیروی کار ساختمانی نیز معضلی است که هر دو، روی هزینه ساخت وساز و قیمت تمام شده مسکن، چالش هایی برای سرمایه گذاران به وجود می آورد.