به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن شمال کشور در کنار تفاوت قیمت میان مناطق مختلف، با پرسش هایی درباره وضعیت تقاضا، چشم انداز قیمت ها، فروش های اقساطی و محدودیت های زیرساختی روبه رو است. در این میان، برخی مناطق غرب مازندران و شهرهای پرتقاضای گیلان از جمله مقاصد مورد توجه خریداران هستند؛ در حالی که اختلاف قیمت میان مناطق شمالی و نگرانی درباره صحت برخی آگهی های ملکی، اهمیت بررسی دقیق تر این بازار را افزایش داده است.

در گفت وگو با علی برنجی، فعال بازار مسکن، وضعیت تقاضا و قیمت ملک در شمال کشور، تفاوت قیمت مناطق مختلف مازندران و گیلان، ویژگی های خریداران، مخاطرات احتمالی آگهی های فروش اقساطی، تأثیر نگرانی های مربوط به کمبود انرژی بر تقاضا، مشکلات زیرساختی و وضعیت طرح موسوم به شهرک کارتونی نوشهر بررسی شده است. او همچنین پیش بینی خود را درباره احتمال جهش دوباره قیمت مسکن مطرح کرده و به خریداران مصرفی توصیه کرده است که برای خرید ملک تعلل نکنند.

در ادامه متن این گفت وگو را می خوانید:

آقای برنجی، وضعیت کلی تقاضا در بازار مسکن شمال کشور به چه صورت است و حجم تقاضا و قیمت ها نسبت به گذشته چه تغییری کرده است؟ در میان استان ها و مناطق مختلف شمال، کدام مناطق گران تر و کدام ارزان تر هستند و علت این تفاوت قیمتی چیست؟

ابتدا به صورت کلی توضیحاتی را عرض کنم. بازار مسکن در مقایسه با بازارهای موازی نظیر طلا و دلار همچنان از نظر قیمتی عقب ماندگی دارد؛ به این معنا که رشد دلاری ملک متناسب با رشد سایر بازارها اتفاق نیفتاده است. به طور کلی، در بازار املاک و مستغلات با سه نوع قیمت روبه رو هستیم: قیمت دلاری، قیمت اسمی و قیمت ریالی.

قیمت اسمی همان ارقامی است که مالکان برای ملک خود اعلام می کنند. قیمت ریالی نیز به ارقامی گفته می شود که در اپلیکیشن ها و پلتفرم هایی مانند دیوار به چشم می خورد. اما قیمت دلاری مسکن شاخص مهم تری است. در اردیبهشت ماه سال 1405، قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در شهر تهران نزدیک به 1150 دلار بود که پس از آن به 800 دلار کاهش یافت و در حال حاضر مجدداً به محدوده 900 دلار رسیده است. این آمار مربوط به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران است.

بنابراین، بازار مسکن به این دلیل که هنوز جهش اصلی قیمت را تجربه نکرده، در رکود به سر می برده است. نخستین جهش قیمتی این بازار در اردیبهشت ماه سال1405 رخ داد و پس از آن متوقف شد. با این حال، طی یک ماه اخیر، قیمت مسکن در لوکیشن های ترند با رشد مواجه شده است.

منظور از لوکیشن های ترند، مناطقی است که دفاتر معاملات ملکی در آن ها فراوان است، حجم و سطح خریدوفروش ملک در آن ها بالاست و تمایل و استقبال عمومی به سمت این مناطق معطوف شده است.

اگر بخواهم به صورت تخصصی درباره لوکیشن های فعال خود، مانند پردیس و غرب مازندران، توضیح دهم، باید بگویم که در شهر پردیس طی یک ماه اخیر حدود 20 تا 30 درصد افزایش قیمت به ثبت رسیده است.

در شمال کشور نیز می توان قیمت ها را بر اساس موقعیت های مختلف، از غرب تا شرق استان مازندران، بررسی کرد. گران ترین مناطق استان مازندران از شهر نوشهر آغاز می شوند و تا رامسر ادامه می یابند؛ یعنی از نخستین نقطه غربی استان تا انتهایی ترین شهر غربی آن.

چرا ملک در غرب مازندران گران تر از شرق است؟

وضعیت قیمت ها در مناطق شرقی استان مازندران و همچنین استان گیلان چگونه است؟

در شرق استان مازندران، قیمت ها در مقایسه با غرب استان حدود 30 تا 50 درصد ارزان تر است و تفاوت قابل توجهی دارد. برای مثال، اگر فردی قصد خرید یک ویلای 20 میلیارد تومانی در نوشهر را داشته باشد ــ که البته با این قیمت کمیاب است ــ می تواند ویلایی مشابه را با مبلغی بین 5 تا 6 میلیارد تا 10 میلیارد تومان در شرق مازندران خریداری کند.

همچنین در شهرهایی نظیر نور و چمستان، به دلیل موقعیت منطقه ای و کیفیت پایین تر، قیمت ها در مقایسه با غرب مازندران در سطح پایین تری قرار دارند.

در استان گیلان نیز شهرهای ترندی وجود دارند که قیمت های جذابی دارند و بیشترین مخاطب را به خود جلب می کنند. شهرهایی نظیر لاهیجان، لنگرود، کیاشهر، چابکسر و رودسر از جمله مناطقی هستند که خریداران فراوانی دارند.

در استان گیلان نیز مناطق ترند از شرق تا غرب استان پراکنده اند. این استان از چابکسر، به عنوان نخستین شهر شرقی، آغاز می شود و تا فومن در غرب گیلان امتداد می یابد. برخلاف استان مازندران، در گیلان هرچه به سمت فومن، رشت و غرب استان حرکت می کنیم، کاهش قیمت ها در مقایسه با مناطق شرقی بیشتر احساس می شود.

علت کاهش قیمت ها در بخش غربی استان گیلان چیست؟

همان طور که اشاره کردم، موقعیت مکانی و ترند بودن منطقه حرف اول را می زند. شهرهایی مانند چابکسر، رودسر، لنگرود و لاهیجان از مناطق ترند استان گیلان محسوب می شوند.

عوامل تعیین کننده در ترند شدن برخی مناطق شمالی

چه ویژگی ها و شاخص هایی موجب برتری و ترند شدن این مناطق شده است؟

شاخص هایی نظیر دسترسی خوب، سطح و سبک زندگی، سرسبزی محیط، موقعیت اجتماعی و شرایط بازار، تعیین کننده مناطق ترند هستند. همین عوامل باعث شده اند تمایل خریداران به خرید ملک در این مناطق، در مقایسه با غرب استان گیلان، بیشتر باشد.

خریداران ملک در شمال کشور بیشتر از چه خاستگاه جغرافیایی و چه طیف هایی هستند؟

خریدارانی که به سمت بازار مسکن شمال حرکت می کنند، عموماً به دو دسته اصلی تقسیم می شوند.

دسته اول، افرادی هستند که در محل سکونت فعلی خود با چالش ها و مشکلات آب وهوایی روبه رو هستند.

دسته دوم، افرادی هستند که شمال را به عنوان مقصدی برای سکونت و سرمایه گذاری انتخاب می کنند. این گروه اقدام به خرید ویلا یا زمین می کنند تا از طریق افزایش قیمت ها در آینده، سود کسب کنند.

در بازار مسکن به طور کلی دو گروه کنشگر وجود دارد: مصرف کنندگان و سرمایه گذاران. خریداران مصرف کننده معمولاً زمانی وارد بازار می شوند که قیمت طلا و دلار به اوج خود می رسد. آنان در زمان جهش این بازارها، سرمایه خود را خارج می کنند و وارد بازار املاک می شوند تا ملکی مصرفی برای سکونت خریداری کنند.

اما دیدگاه سرمایه گذاران کاملاً متفاوت است. این افراد توجهی به نرخ روز طلا و جهش های آن ندارند، بلکه همواره به دنبال خرید املاک زیر قیمت بازار هستند. سرمایه گذاران در هر شرایطی، چه بازار در رکود باشد و چه نباشد، ملک خود را خریداری می کنند و در زمان جهش قیمت مسکن، آن را می فروشند و به سودهای بالایی دست می یابند.

نکته بسیار حائز اهمیت این است که داده های جمع آوری شده توسط ما نشان می دهد بیش از 90 درصد مصرف کنندگان همواره از بازار مسکن جا می مانند. علت این مسئله آن است که مصرف کنندگان تصور می کنند در زمان اوج گیری قیمت طلا و دلار یا هنگام رکود بازار مسکن، قیمت املاک کاهش خواهد یافت. ازاین رو، به امید گران تر شدن طلا و دلار صبر می کنند. این در حالی است که بازار مسکن دارای خاصیت چسبندگی قیمت است.

چسبندگی به این معناست که پس از وقوع جهش قیمتی در املاک، قیمت ها کاهش نمی یابند، بلکه در همان سطح ثابت می مانند تا جهش بعدی فرا برسد. به این ترتیب، مصرف کنندگان در زمانی که باید سود خود را از بازار طلا و دلار نقد کنند و وارد بازار مسکن شوند، اقدام نمی کنند و پس از گران شدن ملک، باز هم از بازار عقب می مانند. این اشتباهی است که به گفته من، بیش از 90 درصد مصرف کنندگان مرتکب می شوند.

آن 10 درصدی که موفق به خرید خانه اول خود می شوند، حتماً از مشاوره متخصصان بهره می برند و به موقع، با خروج از بازار طلا و دلار، ملک مصرفی خود را خریداری می کنند.

سرمایه گذارانی که در دو استان مازندران و گیلان ملک خریده اند که غالباً اهل یزد، اصفهان، شیراز و اهواز هستند. اصفهانی ها از 10 سال پیش، شناخت دقیقی از لوکیشن های شمال پیدا کردند و وارد این بازار شدند.

فروش اقساطی ویلا در شمال؛ فرصت خرید یا تله کلاهبرداری؟

آگهی های فروش اقساطی که به وفور دیده می شوند، واقعی هستند؟ آیا خطر کلاهبرداری در این آگهی ها جدی است؟

در بازار مسکن، قیمت مصالح ساختمانی به دلیل هم بستگی و حرکت موازی با بازار طلا و دلار، روزانه در حال افزایش است.

علت اصلی این اتفاق، فعال شدن حس طمع در خریدار است. کلاهبرداران تکلیف مشخصی دارند، اما به عقیده من، افرادی که در معاملات املاک متضرر می شوند، عمدتاً به دلیل طمع و تمایل به خرید ملک ارزان قیمت، مقصر هستند.

برای نمونه، در شهر متل قو (سلمان شهر) و در منطقه ای مانند دریاگوشه، زمین با قیمت کمتر از متری 50 میلیون تومان و ویلا با قیمت کمتر از متری 50 تا 60 میلیون تومان وجود ندارد. اما در آگهی های اپلیکیشن خرید و فروش مسکن، ویلایی با قیمت کل 30 میلیارد تومان و اقساط بلندمدت آگهی می شود.

سؤال اینجاست که با توجه به افزایش روزانه قیمت مصالح و متریال ساختمانی، برای مثال افزایش 10 درصدی قیمت سیمان در یک روز، و در منطقه ای که قیمت زمین متری 60 تا 70 میلیون تومان و هزینه ساخت متری 80 تا 90 میلیون تومان است، آیا ویلای 30 میلیارد تومانی در متل قو وجود خارجی دارد؟ پاسخ قطعاً خیر است.

چرا این آگهی ها منتشر می شوند؟ زیرا حس طمع خریدار فعال می شود. مصرف کننده در اپلیکیشن قیمت ها را مقایسه می کند و تصور می کند می تواند ویلایی 50 میلیارد تومانی را با قیمت 30 میلیارد تومان و آن هم به صورت اقساطی خریداری کند. هیچ سازنده ای ملکی را که با هزینه های سنگین روز ساخته است، به جای 50 میلیارد تومان با قیمت 30 میلیارد تومان و اقساط بلندمدت نمی فروشد.

در چنین مواردی باید به کلاهبرداری بودن معامله شک کرد. نمونه دیگر در بخش آپارتمانی، مربوط به مسکن مهر پردیس است. در فاز 11 پردیس، برای خرید یک واحد مناسب سکونت، در حال حاضر حدود 7.5 میلیارد تومان نقدینگی نیاز است. وقتی در اپلیکیشن آگهی ملکی به قیمت 6.5 میلیارد تومان، یعنی یک میلیارد تومان پایین تر، درج می شود، چنین چیزی مطلقاً امکان پذیر نیست.

بنابراین، به اعتقاد من، املاکی که با اقساط بلندمدت در پلتفرم ها آگهی می شوند، چه در استان های مازندران و گیلان، چه در تهران و پردیس، یا مشکلات شدید اسنادی و حقوقی دارند و مالکان می خواهند به هر نحوی از دست آن ها خلاص شوند، یا متعلق به سازندگان ورشکسته ای هستند که برای جبران کسری نقدینگی، دست به پیش فروش ارزان زده اند و آن ملک هرگز تحویل داده نخواهد شد.

درباره هشدارهای مربوط به احتمال قطعی گاز در شمال کشور و فصل سرما، آیا این اخبار و نگرانی ها بر میزان تقاضا و خرید ملک در شمال تأثیری داشته اند؟

اخبار اقتصادی هیچ گاه قطعیت ندارند و نباید مبنای تغییر در تصمیم گیری های کلان سرمایه گذاری قرار گیرند. مسائلی مانند قطعی گاز، برق یا آب، مواردی هستند که هم اکنون نیز در زندگی روزمره با آن ها مواجه هستیم.

اگر بخواهیم سبک زندگی و سرمایه گذاری خود را بر اساس اخبار اقتصادی پیش ببریم، دچار شکست خواهیم شد.

تقاضا برای املاک ارزنده و لوکیشن های برتر همچنان بسیار بالاست. همان طور که تأکید کردم، افرادی که به دنبال شایعات و اخبار نادرست می روند، بازنده هستند.

ضعف زیرساخت ها در شمال به معضلی جدی تبدیل شده است

درباره مشکلات زیرساختی شمال کشور، از جمله ترافیک سنگین، تراکم جمعیتی و کمبود خدماتی نظیر آب و برق، انتقادهای زیادی مطرح می شود. مزایا و معایب سرمایه گذاری در شمال کشور را چگونه ارزیابی می کنید؟

این منطقه در کنار تمام مزایا، معایبی نیز دارد. ابتدا باید یادآوری کنم که دو استان مازندران و گیلان در دوران جنگ، بار یک کشور را به تنهایی بر دوش کشیدند.

با این حال، ضعف زیرساخت ها در شمال به معضلی جدی تبدیل شده است. برخی شهرها فاقد کمربندی هستند، ترافیک شریان های شهری فوق العاده سنگین است و مالکان برای رسیدن به ویلاهای خود با سختی مواجه می شوند.

البته در مازندران، پروژه هایی نظیر جاده الموت، از اتوبان قزوین به سمت شهسوار و مناطق 2000 و 3000، در حال زیرسازی و آسفالت هستند که با افتتاح آن ها، بار ترافیک غرب مازندران و جاده چالوس به شدت کاهش می یابد. همچنین لاین دوم اتوبان همت نیز ترافیک ورودی را تعدیل خواهد کرد.

اما در جاده کناره و محورهای بین شهری، مشکلات زیرساختی همچنان به قوت خود باقی است و ترافیک مرکز شهرها سنگین است. برای حل این بحران، باید جاده های ساحلی یا کوهستانی مجزا احداث شوند تا بار ترافیک شهری منحرف شود.

شهرک کارتونی نوشهر واقعی است؟

در فضای مجازی ویدئوهایی با عنوان شهرک کارتونی نوشهر به طور گسترده بازنشر شده اند. آیا چنین پروژه ای واقعیت دارد یا حاصل هوش مصنوعی است؟

در نوشهر هنوز چنین شهرکی طراحی یا ساخته نشده است. قرار است طرح هایی بررسی و مدل های سه بعدی (3D) آن ها آماده شوند تا در صورت تأیید، عملیات ساخت آغاز شود.

بنابراین، در حال حاضر ساخت چنین شهرکی واقعیت ندارد. البته نمی توان اصل طرح را تکذیب کرد، اما تا زمانی که پروژه آغاز نشود، نمی توان با قطعیت از احداث آن سخن گفت. این موضوع فعلاً در حد طرح و گفت وگو است.

پیش بینی از بازار در ماه های آینده دارید؟

معتقدم برای دومین بار در سال جاری، شاهد جهش قیمتی در بازار املاک خواهیم بود. اگر شرایط کشور غیرجنگی بود، بر اساس داده های بازار می توانستیم تاریخ دقیق این جهش را اعلام کنیم. اما تجربه های گذشته، از جمله در سال 1367، نشان داده اند که برخلاف تصور عمومی، شرایط جنگی موجب افزایش قیمت ملک در لوکیشن های ترند شده است؛ موضوعی که از شگفتی های بازار املاک بود.

توصیه مهم من به خریداران مصرف کننده و خانه اولی ها این است؛ زیرا سرمایه گذاران مسیر خود را می دانند. افرادی که دارایی طلا و دلار دارند، خریدار مسکن مصرفی هستند و به امید ارزان شدن ملک منتظر مانده اند، حتماً پیش از آبان ماه نسبت به خرید ملک اقدام کنند تا از بازار جا نمانند و بتوانند سقف مناسبی برای خود و خانواده شان تهیه کنند.