به نقل از خبرآنلاین، ثبت نکردن قراردادهای ملکی در سامانه های مربوط، انتخاب مسیر اشتباه برای ثبت معامله و بی توجهی به الزامات قانونی می تواند برای مردم و مشاوران املاک دردسرساز شود. در برخی موارد، این تخلف ها علاوه بر ایجاد مسئولیت حقوقی، پیامدهای مالیاتی، صنفی و حتی کیفری نیز به دنبال دارند. از سوی دیگر، ثبت نشدن بعضی معاملات ممکن است امکان پیگیری قضایی حقوق طرفین را محدود کند؛ موضوعی که اهمیت آگاهی از قوانین و مقررات جدید حوزه املاک را دوچندان می کند.

دکتر حمیدرضا آقاباباییان، وکیل پایه یک دادگستری، با اشاره به تفاوت قوانین و سامانه های ثبت معاملات ملکی می گوید: هنوز برخی از فعالان بازار مسکن تفاوت میان قانون جهش تولید مسکن مصوب سال 1400 و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب سال 1403 را به درستی نمی شناسند؛ درحالی که هر یک از این قوانین، اهداف و الزامات مشخصی دارند و نمی توان مقررات آن ها را یکسان در نظر گرفت.

او ادامه می دهد: ماده 18 قانون جهش تولید مسکن در چارچوب ساماندهی ثبت معاملات املاک و موضوعاتی مانند ثبت اطلاعات و دریافت شناسه رهگیری مطرح است. در مقابل، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف گسترش ثبت رسمی معاملات و تعیین ضمانت اجرا برای برخی اعمال حقوقی ثبت نشده تصویب شده است. بنابراین، آگاهی از تفاوت این دو قانون برای مالکان، خریداران، مستأجران و مشاوران املاک ضروری است.

آقاباباییان درباره تفاوت سامانه های مرتبط با معاملات ملکی توضیح می دهد: هر یک از این سامانه ها کارکرد مشخصی دارند و نباید آن ها را جایگزین یکدیگر دانست. سامانه خودنویس امکان ثبت مستقیم برخی قراردادها را برای مردم فراهم می کند تا در موارد مشمول، بتوانند بدون مراجعه به بنگاه املاک قرارداد خود را ثبت کنند.

او ادامه می دهد: سامانه کاتب برای ارائه خدمات ثبتی و ثبت قراردادهای مرتبط با فعالیت مشاوران املاک دارای مجوز به کار می رود. سامانه ساغر نیز در حوزه امور ثبتی و ساماندهی اطلاعات املاک، کارکرد متفاوتی دارد. ازاین رو، افراد باید متناسب با نوع معامله و الزامات قانونی آن، از مسیر درست استفاده کنند.

این وکیل دادگستری تأکید می کند: صرف درج اطلاعات در یک سامانه به این معنا نیست که تمام الزامات قانونی معامله انجام شده است. افراد باید بررسی کنند که قرارداد آن ها مشمول کدام مقررات است و آیا ثبت انجام شده برای برخورداری از آثار حقوقی موردنظر کفایت می کند یا خیر.

آقاباباییان با اشاره به آثار حقوقی ثبت نکردن معاملات می گوید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای برخی معاملات، ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را الزامی کرده است. در مواردی که این قانون قابل اجرا باشد، ثبت نکردن معامله می تواند پیامدهای سنگینی برای طرفین داشته باشد و حتی امکان رسیدگی به برخی دعاوی مرتبط با آن را در مراجع قضایی از بین ببرد.

او ادامه می دهد: بر اساس ماده یک این قانون، معاملات و اعمال حقوقی مشخصی از جمله انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، برخی معاملات مربوط به حق انتفاع و ارتفاق، قراردادهای مشمول انتقال منافع برای بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و پیش فروش ساختمان باید مطابق مقررات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در صورت ثبت نشدن اعمال حقوقی مشمول این ماده، دعاوی مربوط به آن ها و ادله مرتبط، در حدودی که قانون تعیین کرده است، ممکن است در مراجع قضایی قابل استماع نباشد.

این وکیل دادگستری توضیح می دهد: برای مثال، قانون در مورد معاملات مشمول خود، محدودیت هایی برای طرح دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و مطالبه اجرای تعهدات پیش بینی کرده است. البته دامنه این محدودیت ها به نوع معامله، شمول قانون و زمان اجرای مقررات مربوط بستگی دارد؛ بنابراین نمی توان گفت ثبت نشدن هر نوع قرارداد ملکی، در همه شرایط و بدون استثنا، تمام دعاوی حقوقی و کیفری را غیرقابل رسیدگی می کند.

او تأکید می کند: ماده 18 قانون جهش تولید مسکن و ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقررات یکسانی ندارند. به همین دلیل، پیش از نتیجه گیری درباره امکان طرح دعوا باید مشخص شود که معامله تحت پوشش کدام قانون قرار می گیرد و چه الزامات و ضمانت اجراهایی درباره آن اعمال می شود.

آقاباباییان درباره دلایل ثبت نکردن قراردادها می گوید: یکی از نگرانی های برخی مالکان، مسائل مالیاتی است. گاهی افراد تصور می کنند با ثبت نکردن قرارداد می توانند از برخی هزینه ها یا پیامدهای مالیاتی دور بمانند؛ اما این تصمیم ممکن است مشکلات دیگری برای خودشان و طرف مقابل ایجاد کند.

او ادامه می دهد: نداشتن مدارک معتبر و شناسه رهگیری، در مواردی می تواند دسترسی به خدمات اداری و دولتی را دشوار کند. دریافت تسهیلات ودیعه مسکن، ثبت نام فرزندان در مدرسه، دریافت جواز کسب یا انجام برخی امور مربوط به خودرو از جمله مواردی است که ممکن است به ارائه مدارک مربوط به محل سکونت یا قرارداد ثبت شده نیاز داشته باشد. البته شرایط هر خدمت و مدارک لازم برای دریافت آن متفاوت است و نمی توان همه این خدمات را بدون استثنا منوط به داشتن یک نوع کد رهگیری دانست.

این وکیل دادگستری به مستأجران و خریداران توصیه می کند: اگر مالک یا مشاور املاک از ثبت قرارداد خودداری می کند، طرف مقابل نباید بدون بررسی حقوقی از کنار موضوع بگذرد. بهتر است ابتدا مشخص شود قرارداد باید در کدام سامانه ثبت شود و سپس از طریق مراجع قانونی و صنفی مرتبط، موضوع پیگیری شود. نوع شکایت و مرجع رسیدگی نیز به ماهیت تخلف و قرارداد بستگی دارد.

آقاباباییان با اشاره به مقررات مالیاتی مربوط به اجاره املاک مسکونی می گوید: بر اساس مقررات قانون مالیات های مستقیم، موجران موظف اند قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد، با رعایت ضوابط قانونی، ثبت کنند.

او ادامه می دهد: اگر قرارداد اجاره خارج از سامانه های مقرر منعقد یا تمدید شود و ظرف مهلت قانونی یک ماهه ثبت نشود، یا اطلاعات خلاف واقع در سامانه درج شده باشد، موجر ممکن است از تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم محروم شود.

این وکیل دادگستری اضافه می کند: موضوع فقط به معافیت مالیاتی محدود نیست. مراجع رسیدگی کننده به دعاوی تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه و مطالبه اجرت المثل نیز موظف اند ثبت قرارداد را بررسی کنند. اگر عدم ثبت یا ثبت اطلاعات خلاف واقع احراز شود، دادگاه پس از رسیدگی به دعوا، مطابق مقررات می تواند موجر را به پرداخت مبلغی معادل 50 درصد ارزش اجاره ملک بر اساس ماده 54 قانون مالیات های مستقیم در طول مدت قرارداد، به نفع دولت محکوم کند و موضوع را برای اعمال مقررات مالیاتی به سازمان امور مالیاتی گزارش دهد.

او تأکید می کند: قراردادهایی که اثر آن ها انتقال مالکیت منافع است نیز در چارچوب مقررات مربوط، در حکم اجاره تلقی می شوند. بنابراین، موجران باید پیش از انعقاد یا تمدید قرارداد، از تکالیف قانونی خود اطلاع داشته باشند و ثبت قرارداد را به تعویق نیندازند.

آقاباباییان با اشاره به مسئولیت مشاوران املاک می گوید: گاهی مشاهده می شود که مشاور املاک پس از مراجعه خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر، از آن ها می خواهد مبلغی را از طریق کارت خوان متعلق به حساب بانکی بنگاه پرداخت کنند و این مبلغ را به عنوان بیعانه معرفی می کند. در چنین شرایطی، طرفین باید بدانند که پرداخت وجه به تنهایی جایگزین تشریفات قانونی ثبت معامله نیست و باید مشخص باشد وجه بابت چه موضوعی دریافت می شود و چه سندی برای آن وجود دارد.

او ادامه می دهد: مطابق ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مشاوران املاک در معاملات مشمول ماده یک این قانون اجازه تنظیم سند عادی قرارداد را ندارند. تخلف از این حکم می تواند ضمانت اجراهای مشخصی داشته باشد.

این وکیل دادگستری توضیح می دهد: در مرتبه نخست، متخلف علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می شود. در مرتبه دوم، استرداد حق دلالی و جریمه ای معادل شش برابر آن به همراه تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال در نظر گرفته شده است. در مرتبه سوم نیز علاوه بر مجازات های مقرر، پروانه کسب ابطال می شود.

آقاباباییان تأکید می کند: این ضمانت اجراها به معنای آن نیست که هر تخلف مشاور املاک الزاماً جرم کیفری محسوب می شود. صرف تخلف از مقررات ثبت، لزوماً عنوان مجرمانه مستقل ندارد؛ اما اگر رفتار مشاور واجد عناوینی مانند جعل، کلاهبرداری، استفاده از سند مجعول، انتقال مال غیر یا خیانت در امانت باشد، با توجه به شرایط پرونده، امکان پیگیری کیفری نیز وجود دارد. همچنین اگر تخلف موجب ورود خسارت به طرفین شود، مسئولیت مدنی و جبران خسارت نیز ممکن است مطرح شود.

او ادامه می دهد: مشاور املاک نمی تواند صرفاً با استناد به رضایت طرفین یا عرف رایج بازار، از مسئولیت قانونی خود شانه خالی کند. رعایت مقررات ثبت، تنظیم قرارداد در چارچوب مجاز و شفافیت درباره مبالغ دریافتی، بخشی از مسئولیت حرفه ای اوست.

این وکیل دادگستری درباره یکی از موضوعات مهم در فرایند ثبت معاملات توضیح می دهد: بسیاری از مردم نمی دانند پیش نویسی که مشاور املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج می کند و برای ادامه فرایند به دفترخانه منعکس می شود، چه تفاوتی با قرارداد رسمی دارد.

او ادامه می دهد: بر اساس ماده 10 آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طرفین در فرایند مربوط، حداکثر پنج روز از تاریخ درج پیش نویس فرصت دارند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. پیش نویس تا پیش از تکمیل فرایند قانونی و ثبت رسمی، نباید با سند رسمی ثبت شده یکسان تلقی شود.

آقاباباییان می گوید: در این فرایند، اگر طرفین در مهلت مقرر به دفترخانه مراجعه نکنند و مراجعه نیز از سوی سردفتر تأیید نشود، پیش نویس مطابق ضوابط سامانه حذف می شود. همچنین امکان حذف پیش نویس پیش از پایان مهلت، در شرایط مقرر، وجود دارد. بنابراین، اصطلاح دقیق در این مرحله حذف پیش نویس است و نباید آن را در همه موارد معادل فسخ یک قرارداد قطعی دانست.

او تأکید می کند: نکته مهم این است که صرف درج پیش نویس، به خودی خود به معنای تکمیل ثبت رسمی معامله نیست. بااین حال، نمی توان نتیجه گرفت که در تمام شرایط، به هم خوردن توافق در فاصله پنج روزه هیچ مسئولیت یا خسارتی برای طرفین ایجاد نمی کند. آثار حقوقی توافق های انجام شده، پرداخت های احتمالی، تعهدات جداگانه و متن اسناد امضاشده باید با توجه به شرایط هر پرونده بررسی شود.

آقاباباییان در جمع بندی می گوید: مردم باید پیش از پرداخت وجه یا امضای هر نوع توافق ملکی، از وضعیت حقوقی ملک، هویت و اختیار طرف معامله و الزامات ثبت قرارداد اطمینان پیدا کنند. همچنین لازم است مشخص باشد معامله در کدام سامانه ثبت می شود، آیا ثبت اولیه کافی است یا مراجعه به دفترخانه نیز ضرورت دارد و وجه پرداختی دقیقاً بابت چه موضوعی دریافت می شود.

او ادامه می دهد: خریداران، فروشندگان، موجران و مستأجران باید رسید پرداخت ها و نسخه مدارک مربوط به معامله را نگهداری کنند و در صورت مشاهده تخلف، موضوع را از مسیر قانونی پیگیری کنند. مشاوران املاک نیز باید بدانند که فعالیت آن ها صرفاً به معرفی طرفین یا دریافت حق دلالی محدود نیست و در معاملات مشمول قانون، رعایت الزامات ثبت برای آن ها تکلیف قانونی محسوب می شود.

این وکیل پایه یک دادگستری در پایان تأکید می کند: تخلف مشاور املاک، بسته به نوع و شرایط آن، می تواند مسئولیت تعزیراتی، صنفی و مدنی ایجاد کند و در صورت تحقق عنوان مجرمانه، به پیگیری کیفری نیز منجر شود. آگاهی مردم از قوانین و ثبت صحیح معاملات، هم از بروز اختلاف جلوگیری می کند و هم امکان پیگیری حقوق قانونی طرفین را در صورت بروز مشکل افزایش می دهد.