به نقل از روزنامه فرهیختگان، بازار مسکن تهران در حالی به یکی از دورازدسترس ترین بازارها برای خانوارهای ایرانی تبدیل شده که در بخش هایی از شمال پایتخت، قیمت یک متر خانه از مرز یک میلیارد تومان عبور کرده و ارزش برخی پروژه های لوکس تا 2.5 میلیارد تومان نیز می رسد؛ بازاری که در مقایسه های دلاری، قیمت هر مترمربع آن حتی از شهرهایی مانند مونیخ، سیدنی و سانفرانسیسکو بالاتر قرار گرفته است.

در همین حال، ورود دلار به برخی آگهی های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانه دیگری از تغییر شیوه قیمت گذاری در بخشی از بازار مسکن است؛ بازاری که فاصله قیمت خانه با توان درآمدی خانوار، بیش از گذشته خود را نشان می دهد. این نکته لازم به ذکر است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در آگهی های فروش بین 230 تا 250 میلیون تومان اعلام می شود که قیمت معاملاتی قطعاً از این رقم پایین تر است. موضوع گزارش حاضر، پروژه های لوکسی اند که با قیمت های نجومی آگهی می شوند.

فایل های میلیاردی در شمال تهران
ماجرای قیمت مسکن در شمال تهران، در فایل های اقدسیه و الهیه به جایی رسیده که دیگر صحبت از چند ده میلیارد تومان نیست؛ در این محله ها، ارزش برخی املاک به صدها میلیارد و حتی چند هزار میلیارد تومان می رسد. بررسی 16 فایل ملکی در این دو منطقه نشان می دهد قیمت هر مترمربع در بخش قابل توجهی از آن ها بالاتر از یک میلیارد تومان است و در گران ترین موارد، به 2.5 میلیارد تومان برای هر مترمربع می رسد.
در اقدسیه، یک زمین 1250 متری با قیمت متری 710 میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی ارزش کل این ملک به حدود 888 میلیارد تومان می رسد. اما با بالا رفتن نرخ هر متر، ارقام نیز به سرعت تغییر می کنند. یک ملک 500 متری با قیمت متری 1.5 میلیارد تومان، حدود 750 میلیارد تومان قیمت دارد و یک ملک 600 متری با نرخ متری 1.8 میلیارد تومان، به حدود یک هزار و 80 میلیارد تومان می رسد. در میان فایل های این منطقه، یک ملک 850 متری مسکونی و کلنگی نیز با قیمت متری 2.2 میلیارد تومان عرضه شده که ارزش پیشنهادی آن به حدود یک هزار و 870 میلیارد تومان می رسد.

در الهیه، اما ارقام حتی یک پله بالاتر می روند. یک ملک کلنگی 2 هزار متری با قیمت متری 2.5 میلیارد تومان آگهی شده است؛ یعنی مالک برای این ملک حدود 5 هزار میلیارد تومان طلب کرده است. در کنار آن، یک برج 510 متری نیز با همین نرخ، یعنی متری 2.5 میلیارد تومان، عرضه شده که ارزش کل آن به حدود یک هزار و 275 میلیارد تومان می رسد. یک ملک کلنگی 600 متری نیز با قیمت متری 1.8 میلیارد تومان، ارزشی حدود یک هزار و 80 میلیارد تومان دارد. البته در میان این فایل ها، قیمت های پایین تری هم دیده می شود. برای مثال، یک ملک کلنگی هزارمتری در الهیه با قیمت متری 850 میلیون تومان و یک باغ ویلای 800 متری با نرخ یک میلیارد تومان عرضه شده اند. بااین حال، حتی این فایل ها نیز به ترتیب ارزشی حدود 850 و 800 میلیارد تومان دارند.

در مجموع، از 16 فایل بررسی شده، 11 مورد با قیمت بیش از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده اند. این یعنی در این بخش از بازار، حتی متراژهای متوسط نیز می توانند به سرعت وارد محدوده قیمت های هزار میلیاردتومانی شوند. البته این ارقام، قیمت های پیشنهادی فروشنده و لزوماً به معنای انجام معامله با همین نرخ ها نیستند؛ بااین حال، تصویری از سطح قیمت گذاری در بازار املاک لوکس شمال تهران ارائه می کنند؛ بازاری که در آن برای برخی فایل ها، دیگر میلیارد واحد کافی برای توصیف قیمت نیست و باید از هزاران میلیارد تومان صحبت کرد.

تهران؛ گران تر از مونیخ و پاریس!
بازار مسکن تهران در مقایسه با بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، دیگر صرفاً یک بازار گران در سطح منطقه محسوب نمی شود و در برخی مقایسه های بین المللی، قیمت هر مترمربع یک واحد لوکس در منطقه یک پایتخت تهران به محدوده شهرهای گران قیمت جهان رسیده است. بر اساس داده های موجود، قیمت هر مترمربع برج لوکس در شمال شهر تهران 13 هزار و 369 دلار برآورد شده و تهران در میان 30 شهر اروپایی، آمریکایی و آسیایی در رتبه اول قرار گرفته است. در رتبه دوم، مونیخ آلمان با قیمت 13 هزار و 217 دلار برای هر مترمربع قرار دارد و پس از آن سیدنی استرالیا با 13 هزار و 67 دلار ایستاده است. به این ترتیب، اختلاف قیمت هر مترمربع مسکن لوکس در تهران با مونیخ تنها حدود 152 دلار و با سیدنی حدود 302 دلار است؛ یعنی قیمت مسکن در مرکز تهران در این مقایسه تقریباً در همان محدوده ای قرار دارد که دو شهر شناخته شده به عنوان بازارهای گران مسکن جهان قرار گرفته اند.

پس از این سه شهر، شنژن چین با 12 هزار و 947 دلار، تایپه با 12 هزار و 922 دلار و لوکزامبورگ با 12 هزار و 793 دلار قرار دارند. پکن نیز با قیمت 12 هزار و 93 دلار در رتبه هشتم است. در ادامه، اسلو، کپنهاگ، کانبرا و استکهلم قرار گرفته اند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز آن ها بین حدود 11 هزار و 700 تا 11 هزار و 856 دلار است. در بخش دیگری از جدول، قیمت هر مترمربع در میلان 11 هزار و 36 دلار و در آمستردام 10 هزار و 698 دلار ثبت شده است. حتی سانفرانسیسکو، یکی از شناخته شده ترین شهرهای گران آمریکا از نظر مسکن، با قیمت 10 هزار و 333 دلار در هر مترمربع، پایین تر از تهران قرار گرفته است. هامبورگ و مسکو نیز به ترتیب با 10 هزار و 105 و 9 هزار و 856 دلار در رتبه های بعدی قرار دارند. این فاصله در مقایسه با تورنتو بیشتر می شود؛ قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز این شهر کانادایی 8 هزار و 247 دلار اعلام شده که حدود 5 هزار دلار کمتر از تهران است. بااین حال، بیشترین فاصله در این جدول میان تهران و استانبول دیده می شود؛ به طوری که قیمت ثبت شده برای استانبول هزار و 358 دلار است؛ یعنی رقم برج های لوکس تهران تقریباً 10 برابر میانگین قیمت مسکن در استانبول گزارش شده است. همچنین قیمت برج های لوکس تهران حدود 5 برابر میانگین قیمت مسکن در مکه عربستان (حدود 2800 دلار) است. همچنین قیمت مسکن لوکس تهران 9 برابر میانگین قیمت پاریس، 10 برابر میانگین قیمت استانبول و نزدیک 17 تا 18 برابر میانگین قیمت مسکن در شهرهای آنکارا، مدینه و بورسای ترکیه است.

30 سال تا خرید مسکن در ایران
یکی از شاخص هایی که برای سنجش میزان دسترسی خانوارها به مسکن مورد استفاده قرار می گیرد، نسبت قیمت مسکن به درآمد است. این شاخص نشان می دهد قیمت یک واحد مسکونی در مقایسه با سطح درآمد خانوارها تا چه اندازه بالاست؛ بنابراین هرچه این نسبت افزایش پیدا کند، فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن نیز بیشتر می شود و دسترسی به مسکن دشوارتر خواهد بود. بر اساس داده های این رتبه بندی، ایران با ثبت نسبت 30 در جایگاه یازدهم از میان 108 کشور قرار گرفته است. به بیان ساده تر، سطح قیمت مسکن در ایران در مقایسه با درآمد، چندین برابر بالاتر از بسیاری از کشورهای مورد بررسی است. ایران در این فهرست پس از نیجریه، سریلانکا، غنا، کوبا، کامرون، نپال، هنگ کنگ، کامبوج، فیلیپین و ویتنام قرار دارد. فاصله ایران با برخی کشورهای آسیایی نیز قابل توجه است. نسبت قیمت مسکن به درآمد در ویتنام 33، در اندونزی 27، سنگاپور 25، کره جنوبی 24، تایوان 21 و پاکستان 20 است. در چین این نسبت به 17 می رسد و در هند نیز عدد 11 ثبت شده است. به این ترتیب، ایران نه تنها در میان کشورهای دارای نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد قرار گرفته، بلکه در مقایسه با بخش قابل توجهی از اقتصادهای آسیایی نیز وضعیت نامناسب تری دارد.

مقایسه ایران با کشورهای منطقه نیز تصویر قابل توجهی ارائه می کند. در آذربایجان و مصر نسبت قیمت مسکن به درآمد 18، در ارمنستان 15، در عراق 10 و در ترکیه 7 گزارش شده است. در کشورهای حاشیه خلیج فارس نیز این نسبت عموماً پایین تر است؛ به طوری که در امارات متحده عربی 8، کویت 6، بحرین 5، عربستان سعودی 5، قطر 5 و عمان 4 ثبت شده است. این ارقام نشان می دهد شکاف میان قیمت مسکن و درآمد در ایران، در مقایسه با بسیاری از کشورهای منطقه نیز قابل توجه است. در کشورهای توسعه یافته نیز نسبت های پایین تری مشاهده می شود. ایالات متحده با عدد 3 در پایین ترین سطوح این رتبه بندی قرار دارد. این نسبت در فرانسه، آلمان، ایتالیا، استرالیا، هلند و بریتانیا 8، در کانادا 7 و در ژاپن 12 گزارش شده است. در واقع، در این کشورها اگرچه قیمت مسکن در برخی شهرها بسیار بالاست، اما سطح درآمد نیز در مقایسه با قیمت مسکن بالاتر بوده و در نتیجه نسبت قیمت به درآمد در سطح پایین تری قرار گرفته است.
در بالاترین نقطه این جدول، نیجریه با نسبت 116 قرار دارد؛ یعنی فاصله قیمت مسکن با درآمد در این کشور به مراتب بیشتر از سایر کشورهای بررسی شده است. پس از نیجریه نیز سریلانکا با 55، غنا با 49، کوبا با 48 و کامرون با 46 قرار گرفته اند. در طرف مقابل، آمریکا با 3 و عمان با 4 از جمله کشورهایی هستند که پایین ترین نسبت ها را در این رتبه بندی دارند. قرارگرفتن ایران در رتبه یازدهم با نسبت 30، نشان می دهد مسئله مسکن در ایران صرفاً به افزایش اسمی قیمت ها محدود نمی شود؛ بلکه رشد قیمت مسکن در مقایسه با درآمد خانوارها نیز به عاملی تعیین کننده در کاهش قدرت خرید مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، حتی اگر بازار مسکن برای دوره ای وارد رکود معاملاتی شود، تا زمانی که درآمد خانوار متناسب با قیمت مسکن رشد نکند، فاصله میان قدرت خرید و قیمت خانه همچنان پابرجا خواهد ماند.

خطر استفاده از دلار در معاملات بازار مسکن
در بازار مسکن تهران، در کنار فایل هایی که قیمت آن ها به تومان اعلام می شود، گاهی برای برخی املاک به ویژه واحدهای لوکس و مبله، اجاره یا حتی قیمت گذاری بر مبنای دلار نیز دیده می شود. این پدیده البته به معنای دلاری شدن عمومی بازار مسکن نیست و بیشتر در بخش محدودی از بازار، به خصوص املاک لوکس و فایل های مناسب سکونت کوتاه مدت، مشاهده می شود. سابقه این نوع قیمت گذاری نیز جدید نیست. در گزارش هایی از بازار اجاره تهران، فایل هایی از آپارتمان های مبله با اجاره ماهانه دلاری ثبت شده است؛ به طوری که در برخی موارد اجاره ماهانه واحدها بین حدود 1100 تا 4200 دلار تعیین شده بود. گزارش ها علت این موضوع را در میان برخی مالکان، تلاش برای حفظ ارزش درآمد اجاره ای در برابر کاهش ارزش ریال عنوان کرده اند.
در سال های اخیر نیز مفهوم قیمت دلاری مسکن بیش از گذشته وارد ادبیات بازار شده است. در واقع، فعالان بازار برای مقایسه ارزش مسکن با نرخ ارز، قیمت هر مترمربع را به دلار تبدیل می کنند. بر اساس یک بررسی از فایل های عرضه شده در خرداد 1405، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان های نوساز تهران حدود 240 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده که با دلار حدود 178 هزار تومانی، معادل تقریبی 1350 دلار برای هر مترمربع محاسبه شده است.

البته باید میان این دو موضوع تفاوت گذاشت. قیمت دلاری مسکن یک شاخص تحلیلی است، اما آگهی دلاری نوعی قیمت گذاری در یک بخش محدود از بازار است. در حالت اول، قیمت ریالی ملک صرفاً برای مقایسه با بازارهای جهانی به دلار تبدیل می شود؛ در حالت دوم، مالک از ابتدا رقم اجاره یا فروش را بر اساس دلار اعلام می کند. این تفاوت برای بازار اجاره اهمیت بیشتری دارد. در برخی فایل های لوکس، مالک ممکن است به جای آنکه اجاره ماهانه را به تومان تعیین کند، مبلغی مانند چند هزار دلار در ماه مطالبه کند. در چنین شرایطی، ریسک نوسان نرخ ارز عملاً از ارزش دارایی به قرارداد اجاره منتقل می شود و مستأجر با هزینه ای مواجه است که ممکن است با تغییر نرخ ارز، به سرعت افزایش پیدا کند.

گرچه این نوع قراردادها فراگیر نیستند و بخش عمده بازار اجاره همچنان با ودیعه و اجاره بهای ریالی فعالیت می کند؛ اما گسترش این روند می تواند شفافیت یکی از مهم ترین بازارهای دارایی کشور را کاهش داده و نقش ریال را در مبادلات ملکی تضعیف کند. هم زمان، استفاده از ارز در معاملات غیرشفاف می تواند مسیر ردیابی منابع مالی را دشوارتر کرده و زمینه سوءاستفاده از بازار مسکن برای تطهیر درآمدهای حاصل از فعالیت های غیرقانونی، از جمله قاچاق را افزایش دهد. همچنین پرداخت دلاری به خودی خود به معنای معافیت از مالیات نقل وانتقال ملک نیست. نقطه آسیب پذیر زمانی شکل می گیرد که بخشی از ارزش واقعی معامله خارج از قرارداد، سامانه های رسمی و حساب های بانکی پرداخت شود. در چنین شرایطی، امکان کم اظهاری ارزش معامله، پنهان کردن درآمد و کاهش شفافیت مالیاتی افزایش می یابد. معاملات ارزی خارج از چهارچوب رسمی، ریسک حقوقی و مالی بالاتری نیز دارند. پرداخت نقدی ارز بدون مستندات کافی می تواند در صورت بروز اختلاف، ادعای عدم پرداخت یا اختلاف بر سر مبلغ و نرخ تبدیل، فرایند اثبات معامله و استرداد وجوه را دشوار کند. از این منظر، مسئله صرفاً دلاری بودن معامله نیست؛ بلکه خارج شدن جریان پول از مسیرهای قابل رصد و ثبت شده است که می تواند بازار مسکن را در معرض ریسک های مالیاتی، حقوقی و پول شویی قرار دهد.