به نقل از اطلاعات - بسیاری از ساکنان این محلات را مهاجرانی از شهرهای کوچک و محروم تشکیل داده اند که با هدف کسب شغل و دسترسی به امکانات بهداشتی و درمانی به حومه شهرهای بزرگ نقل مکان کرده اند. اینک نه می توان آنان را به شهرهای خود بازگرداند و نه می توان وضعیت اسفبار امکانات زیرساختی سکونتگاه های غیررسمی را ساماندهی کرد.

شهرهای جدیدی نظیر هشتگرد، پرند و پردیس در اطراف پایتخت و شهرهای مهاجران، ملاصدرا و گلبهار در دیگر استان ها برای همین منظور احداث شده اند ولی اکنون کمبود منابع مالی به مانع بزرگی برای توسعه همین شهرها مبدل شده و دولت را ناگزیر از طراحی الگوی جدیدی برای اسکان جمعیت سربار شهرها کرده است.

شهرک سازی اکنون به عنوان یکی از برنامه های میان مدت و بلندمدت دولت و بخشی از راهبردهای اجرای برنامه هفتم توسعه، با هدف افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور در دستور کار قرار گرفته است. این رویکرد می تواند در تحقق بخشی از سیاست های دولت برای آمایش سرزمین، توزیع متوازن جمعیت، ثروت و در مفهوم عام آن، ارتقای رفاه اجتماعی نقش آفرین باشد.

در همین راستا، ستاد شهرک سازی با تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به دنبال افزایش ظرفیت سکونتگاهی در اطراف کلانشهرها و شهرهای بزرگ از طریق احداث شهرک یا شهرهای جدید است و در نخستین گام ایجاد 6 شهر جدید با ظرفیت جمعیتی حدود یک میلیون نفر در نوار ساحلی شمال و جنوب و همچنین 10 شهرک دولتی در سایر نقاط کشور با بیش از 260 هزار نفر جمعیت مد نظر قرار گرفته است.

شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در تشریح این راهبرد می گوید: ستاد مدیریت شهرک سازی کشور در شرکت عمران شهرهای جدید مستقر شده و دامنه فعالیت آن تمامی شهرک های مسکونی، تخصصی و صنفی است که ایجاد ظرفیت های جدید سکونتی را با بهره گیری از سرمایه گذاری بخش خصوصی در اراضی مناسب دنبال می کند.

وی می افزاید: شهرک سازی رکن سوم نظام سکونتگاهی کشور در کنار روستا و شهر است. شهرک ها از نظر ماهیت با شهرها تفاوت دارند؛ چراکه معمولاً جمعیت آنها کمتر از 30 هزار نفر است، محدوده مشخص و مستقلی دارند و الگوی مدیریتی آنها نیز مبتنی بر هیأت امنای مالکان یا انجمن مالکان است.

معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید: برخلاف شهرها که مدیریت آنها بر عهده شهرداری است و روستاها که با دهیاری اداره می شوند، در شهرک ها مجموعه ای از مالکان، مدیریت امور شهرک را پیگیری می کنند.

به گفته وی، برای ایجاد چنین شهرک هایی، ابتدا شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن نسبت به شناسایی اراضی دولتی مناسب اقدام می کنند و در قالب طرح توجیهی، ضرورت ایجاد شهرک و محل استقرار آن مورد بررسی قرار می گیرد. شهرک ها معمولا خارج از محدوده و حریم شهرها ایجاد می شوند و دارای موجودیتی مستقل هستند ولی ایجاد آنها باید بر اساس ضوابط مصوب و سیاست های کلان شهرسازی باشد.

ایجاد شهرک های جدید

مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید می گوید: از سال 1399 که ستاد مدیریت شهرک سازی بر اساس دستورالعمل های جدید فعالیت خود را آغاز کرد، تاکنون برای 10 شهرک دولتی پروانه تأسیس صادر شده است. این شهرک ها شامل پردیس زندگی یک، 2 و 3، در میبد، شهید سلیمانی یزد، پرنیان یک، 2 و 3 در قم، گهرباران مازندران و جهرم فارس هستند.

به گفته ملکی، برای ایجاد دو شهرک دولتی شامل فاز نخست پردیس زندگی یک یزد و پرنیان یک قم نیز پروانه بهره برداری صادر شده که ظرفیت جمعیت پذیری این 10 شهرک دولتی در مجموع 261 هزار و 400 نفر و ظرفیت احداث واحد مسکونی در آنها 70 هزار و 550 واحد است.

از سوی دیگر، برای شهرک های خلیج فارس بوشهر، نوین شاهرود و کوثر یزد، سه پروانه تأسیس صادر شده و برای فاز نخست شهرک خلیج فارس بوشهر، فرزادشهر مازندران، فاز نخست نوین شاهرود و فاز نخست کوثر یزد نیز چهار پروانه بهره برداری صادر شده است. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، جمعیت پذیری شهرک های خصوصی 23 هزار و 690 نفر پیش بینی شده و ظرفیت احداث واحد در این شهرک ها 6 هزار و 490 واحد است.

تفاوت شهرک های دولتی و خصوصی

شهرک های دولتی برای اجرای طرح های حمایتی مسکن از جمله نهضت ملی مسکن و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت طراحی شده اند و متقاضی ایجاد آنها دولت، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید هستند. ولی متقاضی ایجاد شهرک های خصوصی، بنگاه های بزرگ اقتصادی بخش خصوصی هستند که پس از بررسی های اقتصادی و اجتماعی نسبت به ساخت آنها اقدام می کنند. با این وجود نظارت بر تمامی شهرک های دولتی و خصوصی بر عهده دولت و ستاد مدیریت شهرک سازی است و سازندگان موظفند 9 دستورالعمل و شیوه نامه در این حوزه را کاملاً رعایت کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید: این دستورالعمل ها شامل چارچوب مطالعات و شرح خدمات طرح توجیهی، طرح جامع، طرح آماده سازی و طراحی شهری، چارچوب و فرم پروانه ساختمانی و پایان کار، شیوه نامه نحوه محاسبه بهای خدمات صدور پروانه ساختمان، نحوه وصول و محل هزینه کرد آن در شهرک، بازنگری دستورالعمل ترویج شهرک سازی در کشور، نحوه صدور پروانه تأسیس و پروانه بهره برداری، شیوه نامه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی عدم خلاف، پایان کار ساختمان، جلوگیری از تخلفات ساختمانی، نحوه محاسبه و هزینه کرد حق النظاره، اساسنامه و نحوه تشکیل هیأت امنای شهرک و همچنین تعیین صلاحیت اجرایی و مالی متقاضیان شهرک سازی است.

فرآیند تصویب طرح های جدید

ملکی در تشریح فرآیند ایجاد شهرک ها و تفاوت پروانه تأسیس با پروانه بهره برداری می گوید: ایجاد شهرک و طرح جامع آن باید در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب برسد و پس از تصویب، موضوع برای ادامه فرآیند به ستاد مدیریت شهرک سازی کشور ابلاغ می شود. پس از تصویب طرح جامع، شهرک ساز باید طرح طراحی شهری و آماده سازی را تهیه و به ستاد مدیریت شهرک سازی ارائه کند. این طرح از نظر ویژگی هایی که یک شهرک باید داشته باشد، از جمله نحوه تفکیک، شبکه معابر، شبکه آب رسانی، برق رسانی و سایر زیرساخت ها بررسی می شود.

وی می افزاید: پس از تأیید این مراحل، پروانه تأسیس صادر می شود و شهرک ساز می تواند عملیات اجرایی شهرک را آغاز کند. در این مرحله، شهرک ساز موظف است نسبت به آماده سازی اراضی و ایجاد زیرساخت های مورد نیاز از جمله شبکه معابر و خدمات مورد نیاز اقدام کند. پس از رسیدن شهرک به میانگین پیشرفت مناسب، درخواست پروانه بهره برداری به ستاد مدیریت شهرک سازی ارائه می شود.

ملکی گفت: ستاد پس از انجام بازدیدهای میدانی و بررسی های لازم، در صورت احراز شرایط، پروانه بهره برداری را صادر می کند و پس از صدور این پروانه، امکان فروش، واگذاری، اجاره و جذب شریک برای شهرک ساز فراهم می شود.

وی می گوید: پیش از صدور پروانه بهره برداری، شهرک ساز اجازه فروش اراضی را ندارد، اما پس از آماده سازی زیرساخت ها و صدور پروانه بهره برداری، اراضی قابل قطعه بندی، تفکیک و واگذاری خواهند بود.

اعتبار پنج ساله پروانه تأسیس شهرک ها

ملکی درباره زمان بندی اجرای شهرک ها می گوید: فاصله زمانی میان صدور پروانه تأسیس تا بهره برداری و تکمیل شهرک ها به عواملی مانند مساحت، میزان جمعیت پذیری و حجم عملیات اجرایی بستگی دارد. در شهرک های خصوصی، منابع در دسترس سرمایه گذار نقش مهمی در سرعت اجرای پروژه دارد، زیرا بخش خصوصی بر اساس مطالعات اقتصادی، هزینه ها، درآمدها و منافع اجرای پروژه وارد فرآیند شهرک سازی می شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به فرآیند بررسی طرح های شهرک سازی می ‎افزاید: مطابق دستورالعمل های موجود، طرح های شهرک سازی در استان ها خارج از نوبت و با قید فوریت بررسی می شوند. پس از تصویب طرح جامع در شورای عالی شهرسازی و معماری، شهرک ساز باید نسبت به تهیه طرح های طراحی شهری و آماده سازی اقدام کند که این فرآیند معمولاً بیش از چهار تا شش ماه زمان نمی برد.

به گفته ملکی، پس از ارائه طرح به ستاد مدیریت شهرک سازی، در صورت تکمیل مدارک و تأیید الزامات، پروانه تأسیس طی یک تا دو هفته صادر می شود و پس از آن عملیات اجرایی شهرک آغاز خواهد شد.

ملکی با بیان اینکه اعتبار پروانه تأسیس پنج سال است، گفت: شهرک ساز باید در این مدت تعهدات خود را برای ایجاد شهرک انجام دهد. با تصویب ستاد مدیریت شهرک سازی، این پروانه برای یک دوره و حداکثر تا پنج سال دیگر قابل تمدید خواهد بود.

وی درباره صدور پروانه های ساختمانی در شهرک ها نیز می گوید: دو پروانه اصلی برای کل شهرک شامل پروانه تأسیس و پروانه بهره برداری توسط ستاد مدیریت شهرک سازی صادر می شود، اما برای احداث ساختمان ها در داخل شهرک، مالکان باید پروانه ساختمانی را از ادارات کل راه و شهرسازی استان ها دریافت کنند.

مشکل الگوی سابق شهرهای جدید

طی سه دهه اخیر دهها شهرجدید در اطراف کلانشهرها ایجاد شده اند و اگرچه جمعیتی زیادی را به خود جذب کرده اند ولی پاسخگوی همه نیازهای ساکنان خود نبوده اند. برخی کارشناسان به نحوه اداره این شهرها انتقاد دارند و معتقدند شهرهای جدید به دلیل فقدان امکانات زیستی مناسب، صرفاً به خوابگاهی برای ساکنان تبدیل شده اند. یعنی جمعیت اسکان یافته در این شهرها همچنان ناچارند اغلب نیازهای خود را از کلانشهرهای اطراف تأمین کنند.

رسول عباسی یکی از ساکنان شهر جدید پرند در جنوب غربی پایتخت که 22 سال قبل از کامیاران استان کردستان به این منطقه مهاجرت کرده است، می گوید: هنوز برای خدمات درمانی باید به تهران و یا رباط کریم عزیمت کنیم. فاصله دور تا دسترسی به بیمارستان مناسب و امکانات درمانی گاهی به قیمت جان ساکنین تمام می شود.

علیار جانبابایی هم که از روستاهای اطراف ساری به شهر جدید پردیس در شمال شرقی تهران مهاجرت کرده است، از نبود امکانات تحصیلی و درمانی مناسب در این منطقه گلایه دارد و می گوید: برای استفاده از این امکانات در شهرهای اطراف باید دهها کیلومتر مسیر طی کنیم.

وی می گوید: برای کار هم ناچاریم هر روز مسافت 40 کیلومتری میان تهران و پردیس را با دشواری های فراوان طی کنیم. محل اشتغال بسیاری از مردم این شهر در کارگاه های صنعتی و اداراتی است که کیلومترها با محل سکونت آنها فاصله دارد. کارشناسان می گویند برای رفع این مشکل باید از الگوی جدید شهرک سازی پیروی کرد که بر اساس آمایش سرزمین ایجاد می شوند.

رویکرد آمایشی

مهاون وزیر راه و شهرسازی با تایید مشکلات الگوهای قبلی اسکان جمعیت می گوید: شهرک های جدید باید براساس آمایش سرزمین و استعدادهای پیرامون طراحی و ایجاد شوند تا ساکنان را از دستیابی به نیازهای اساسی بی نیاز کنند. در واقع، تجربه احداث شهرهای جدید و انتقادهایی که درباره فاصله این سکونتگاه ها با مراکز اشتغال و خدمات مطرح شده، اهمیت کیفیت برنامه ریزی، تأمین زیرساخت ها و ایجاد پیوند میان محل سکونت و فعالیت های اقتصادی را در شهرک سازی دوچندان می کند.

با این توضیح می توان دریافت، موفقیت سیاست شهرک سازی علاوه بر افزایش ظرفیت سکونتی، به میزان تحقق هدف اصلی آن یعنی ایجاد سکونتگاه های پایدار، برخوردار از خدمات و متناسب با ظرفیت های سرزمینی کشور وابسته خواهد بود.

در مجموع، برنامه شهرک سازی برای جبران نواقص اسکان جمعیت در سیاست های قبلی طراحی شده است و مقیاس کوچک و تعداد زیاد آنها با اتکای به سرمایه بخش خصوصی می تواند مشکلات الگوهای پیشین را برطرف کند.