بازار مسکن تهران در نقطه‌ای قرار گرفته که افزایش قیمت دیگر تنها مسئله خریداران نیست؛ کاهش قدرت خرید خانوار، افت ساخت‌وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، افزایش هزینه زمین و ساخت و انتقال بخشی از سرمایه‌های ساختمانی به شهرهای پیرامونی، شمال کشور و بازارهای جایگزین، ساختار عرضه و تقاضای مسکن را وارد مرحله‌ای تازه کرده است.

 بر اساس ارقام مطرح‌شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت مسکن در تهران به محدوده 230 تا 240 میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، در حالی که تولید سالانه حدود 300 هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحدی قرار دارد. به این ترتیب، فاصله سالانه میان نیاز و تولید حدود 700 هزار واحد برآورد می‌شود؛ شکافی که اگر تداوم پیدا کند، نه‌تنها قیمت مسکن، بلکه الگوی سکونت، متراژ واحدها و جغرافیای سرمایه‌گذاری را نیز تغییر خواهد داد.

برنا نوشت: اگر در یک سوی بازار، خانواری قرار دارد که برای خرید یک واحد 70 یا 80 متری باید چندین میلیارد تومان سرمایه فراهم کند، در سوی دیگر سازنده‌ای قرار گرفته که باید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تأمین مالی و ریسک فروش را پیش از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه تحمل کند؛ بنابراین بحران امروز بازار مسکن، حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه.

بر اساس ارقام مطرح‌شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده 230 تا 240 میلیون تومان رسیده است. اگر رقم میانی یعنی 235 میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد 50 متری حدود 11 میلیارد و 750 میلیون تومان، واحد 60 متری حدود 14 میلیارد و 100 میلیون تومان و واحد 80 متری حدود 18 میلیارد و 800 میلیون تومان خواهد بود.

این محاسبه البته یک میانگین ساده است و به هیچ عنوان به معنای قیمت قطعی همه مناطق تهران نیست؛ زیرا اختلاف قیمت میان محله‌ها بسیار زیاد است. اما همین محاسبه ساده نشان می‌دهد چرا بخش قابل توجهی از خانوارها عملاً از بازار خرید مصرفی خارج شده‌اند.

در مناطق گران‌تر نیز ارقام به‌مراتب بالاتر گزارش شده است. در برخی نقاط، قیمت هر مترمربع تا 500 میلیون تومان، 800 میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ بنابراین خرید یک واحد 100 متری در نقطه‌ای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود 100 میلیارد تومان می‌رسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوق‌بگیر است.

این شکاف باعث شده بازار مسکن از یک بازار عمومی به بازاری با لایه‌های کاملاً متفاوت تبدیل شود؛ بخشی برای خریداران برخوردار، بخشی برای سرمایه‌گذاران و بخش بسیار کوچک‌تری برای خانوارهای مصرفی.

بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور می‌کند

در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، می‌تواند مسئله را از زاویه اقتصاد کلان بررسی کند. از این منظر، مسکن آینه‌ای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایطی که تورم، نااطمینانی، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه سرمایه وجود دارد، بازار ساختمان رفتاری کاملاً متفاوت از سایر بخش‌های اقتصاد داشته باشد.

به گفته وی وقتی هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند، اما قدرت خرید مشتری همزمان کاهش می‌یابد، سازنده در یک دوگانه دشوار قرار می‌گیرد. افزایش قیمت فروش، قدرت خرید مشتری را کاهش می‌دهد و ثابت نگه‌داشتن قیمت نیز حاشیه سود سازنده را از بین می‌برد.

این کارشناس با بیان اینکه این مسئله برای سازندگان کوچک بسیار جدی‌تر است خاطر نشان کرد:، زیرا یک شرکت بزرگ ممکن است چندین پروژه همزمان داشته باشد و ریسک خود را میان پروژه‌های مختلف توزیع کند، اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خود را در یک پروژه 10 تا 20 واحدی قرار می‌دهد.

از این منظر، خروج سازندگان خرد را نباید صرفاً یک تصمیم سرمایه‌گذاری دانست؛ این اتفاق می‌تواند به کاهش ظرفیت واقعی تولید مسکن در سال‌های آینده منجر شود.

یکی از مهم‌ترین ارقام مطرح‌شده در گزارش ، مقایسه نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تولید حدود 300 هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم، فاصله سالانه حدود 700 هزار واحد خواهد بود. یعنی در یک سناریوی ساده، اگر نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد و تولید در سطح 300 هزار واحد باقی بماند، فقط در یک سال 700 هزار واحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمی‌شود. اگر این فاصله برای سه سال تداوم داشته باشد، اختلاف تجمعی به حدود 2.1 میلیون واحد می‌رسد.

البته این محاسبه به معنای آن نیست که کل این فاصله دقیقاً به «کسری واقعی» تبدیل می‌شود؛ زیرا بخشی از نیازها از طریق موجودی واحدهای خالی، جابه‌جایی خانوارها، چندخانواری‌شدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده می‌شود. با این حال، از منظر سیاست‌گذاری، تداوم فاصله میان تولید و نیاز یک علامت هشدار جدی است.

مشکل زمانی شدیدتر می‌شود که بدانیم اثر کاهش ساخت‌وساز با تأخیر ظاهر می‌شود. واحدی که امروز ساخته نمی‌شود، احتمالاً دو یا سه سال بعد نیز در بازار موجود نخواهد بود.

بحران اصلی، «توان خرید» است نه نبود تقاضا

ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره گفت: بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود «تقاضای مؤثر» روبه‌رو است. تقاضای مؤثر به خانواری گفته می‌شود که علاوه بر نیاز به مسکن، توان مالی خرید آن را نیز دارد. در تهران میلیون‌ها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها توان خرید یک واحد مسکونی چند میلیارد تومانی را ندارند؛ بنابراین ممکن است در یک منطقه ده‌ها واحد برای فروش وجود داشته باشد، اما تعداد خریداران واقعی بسیار محدود باشد. این همان جایی است که رکود و گرانی می‌توانند همزمان اتفاق بیفتند.

به گفته وی قیمت بالا می‌رود، اما معاملات کاهش پیدا می‌کند؛ زیرا فروشنده حاضر نیست ملک خود را ارزان بفروشد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. در چنین شرایطی، بازار به سمت واحدهای کوچک‌تر حرکت می‌کند. خانه 80 متری جای خود را به 50 یا 60 متر می‌دهد. به هر روی یکی از نخستین واکنش‌های خانوار به افزایش قیمت، کاهش متراژ است. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را 235 میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد 80 متری با واحد 60 متری حدود 4 میلیارد و 700 میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف می‌تواند برای بسیاری از خانوارها تعیین‌کننده باشد.

رفیعی ادامه داد: در واقع، خانواری که دیگر توان خرید 80 متر را ندارد، لزوماً از بازار خارج نمی‌شود؛ ممکن است به 60 متر، 50 متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از نگاه اقتصادی بسیار مهم است، زیرا نشان می‌دهد افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نمی‌دهد، بلکه «نوع کالای مورد تقاضا» را نیز تغییر می‌دهد.

سازندگان خرد، حلقه‌ای که در حال ضعیف‌شدن است

بر اساس ارقام مطرح‌شده توسط ارگان‌های رسمی، حدود 95 درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود 80 تا 85 درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم، اهمیت سازندگان خرد کاملاً مشخص می‌شود.

برای نمونه، اگر 95 درصد تولید یک میلیون واحدی بالقوه را بخش خصوصی انجام دهد، ظرفیت نظری این بخش حدود 950 هزار واحد خواهد بود. اگر 80 تا 85 درصد آن مربوط به سازندگان خرد باشد، نقش این گروه در ظرفیت تولید بسیار بزرگ خواهد بود؛ بنابراین خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار، مسئله‌ای حاشیه‌ای نیست؛ بلکه می‌تواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. سازنده خرد معمولاً پروژه‌های کوچک‌مقیاس اجرا می‌کند؛ پروژه‌هایی که شاید 10، 20، 30 یا در مواردی 50 واحد داشته باشند. این سازنده برخلاف شرکت‌های بزرگ، امکان جذب سرمایه‌های بسیار گسترده یا دریافت تسهیلات بزرگ را ندارد. به همین دلیل، کوچک‌ترین افزایش در ریسک پروژه می‌تواند تصمیم او را از «ساخت» به «عدم ساخت» تغییر دهد.

مشاوران املاک چه می‌گویند؟

رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار خریداران را یکی از مهم‌ترین نشانه‌های بازار امروز می‌داند. در این روایت، بخش قابل توجهی از مراجعه‌کنندگان دیگر برای خرید خانه بزرگ‌تر مراجعه نمی‌کنند، بلکه به دنبال آن هستند که با فروش ملک فعلی، گزینه‌ای ارزان‌تر پیدا کنند و بخشی از سرمایه خود را حفظ کنند.

احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز در یک تحلیل تولیدی، بر کاهش متراژ معاملات تأکید می‌کند. به گفته این روایت، خریدار امروز پیش از آنکه درباره امکانات ساختمان سؤال کند، بودجه خود را مشخص می‌کند و سپس براساس آن متراژ و محله را انتخاب می‌کند.

امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، نیز در یک روایت تولیدی از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی سخن می‌گوید؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران می‌تواند امکان خرید را برای بخشی از خانوارها فراهم کند، هرچند هزینه رفت‌وآمد و ضعف احتمالی زیرساخت‌ها همچنان مانع مهمی است.

حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، در این روایت تولیدی نیز معتقد است که بخش قابل توجهی از تقاضا به جای حذف کامل از بازار، در حال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار به جای خرید در منطقه قبلی، محله ارزان‌تر یا شهر پیرامونی را انتخاب می‌کند.

کوچ معکوس چگونه شکل می‌گیرد؟

به گزارش برنا، در بازار طبیعی مسکن، افزایش درآمد معمولاً باید امکان حرکت خانوار از واحد کوچک‌تر به واحد بزرگ‌تر یا از منطقه ارزان‌تر به منطقه گران‌تر را فراهم کند. اما در شرایط تورمی، ا ین مسیر ممکن است معکوس شود.

خانواری که زمانی در منطقه متوسط زندگی می‌کرد، ممکن است به منطقه ارزان‌تر منتقل شود. خانواده‌ای که در منطقه گران‌تر سکونت دارد، ممکن است واحد کوچک‌تری خریداری کند. بخشی از خانوارها نیز ممکن است از تهران به شهرهای اطراف منتقل شوند. در نتیجه، جابه‌جایی جمعیت نه الزاماً به دلیل افزایش جذابیت شهرهای جدید، بلکه به دلیل کاهش استطاعت مالی در مقصد قبلی اتفاق می‌افتد. این همان پدیده‌ای است که می‌توان آن را «کوچ معکوس اقتصادی» نامید.

تهران دیگر تنها مقصد سرمایه ساختمانی نیست

یکی دیگر از تحولات مهم، جابه‌جایی سرمایه از تهران به شهرهای شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور است. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جاده‌ها و افزایش دسترسی برخی مناطق باعث شده سرمایه‌گذاری ساختمانی برای بخشی از فعالان جذاب شود.

اما نباید تصور کرد که انتقال سرمایه به شمال الزاماً به معنای کاهش بحران مسکن در تهران است. برعکس، اگر سرمایه‌گذار از تهران خارج شود و در نقطه دیگری پروژه اجرا کند، ظرفیت عرضه تهران کاهش خواهد یافت.

از طرف دیگر، اگر سرمایه‌های زیادی بدون توجه به تقاضای مصرفی واقعی وارد مناطق گردشگری شوند، احتمال شکل‌گیری مازاد عرضه و رکود در آن مناطق نیز وجود دارد؛ بنابراین جابه‌جایی جغرافیایی سرمایه باید در چارچوبی بزرگ‌تر از «گرانی زمین در تهران» بررسی شود.

زمین، گره اصلی ساخت‌وساز در کلان‌شهرها

در تهران سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان بسیار بالاست. این مسئله باعث می‌شود حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند، افزایش قیمت زمین بتواند قیمت تمام‌شده را به‌شدت افزایش دهد.

نکته مهم این است که تفاوت هزینه ساخت در تهران و بسیاری از شهرهای دیگر الزاماً به اندازه تفاوت قیمت زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و بسیاری از نهاده‌های ساخت در نقاط مختلف کشور قیمت‌هایی نسبتاً نزدیک به یکدیگر دارند؛ بنابراین یکی از تفاوت‌های اصلی میان تهران و شهرهای ارزان‌تر، به زمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمی‌گردد. این مسئله توضیح می‌دهد چرا سازنده‌ای که توان خرید زمین گران تهران را ندارد، ممکن است به شهرهای دیگر منتقل شود.

اگر سازنده خرد خارج شود، چه اتفاقی می‌افتد؟

خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد. نخست، عرضه جدید کاهش پیدا می‌کند.

دوم، پروژه‌های بزرگ‌تر و سرمایه‌بر جای پروژه‌های کوچک را می‌گیرند، اما ظرفیت شرکت‌های بزرگ برای پرکردن این خلأ هنوز محدود است. سوم، بخشی از سرمایه به جای تولید مسکن، به سمت خرید زمین، دارایی‌های مالی یا بازارهای دیگر می‌رود. از این منظر، مسئله اصلی فقط «تعداد واحد ساخته‌شده» نیست؛ بلکه ساختار تولید نیز اهمیت دارد.

سیاست مسکن، کنترل قیمت یا کاهش هزینه تولید؟

یکی از بحث‌های مهم سیاست‌گذاری این است که آیا دولت باید مستقیماً قیمت مسکن را کنترل کند یا شرایط تولید را بهبود دهد. واقعیت این است که اگر هزینه تولید بالا باشد و بازده سرمایه‌گذاری پایین بیاید، کنترل دستوری قیمت می‌تواند انگیزه ساخت را کاهش دهد. راهکار پایدارتر، کاهش هزینه‌های تولید، کوتاه‌کردن زمان صدور مجوز، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک به منابع مالی است.

از طرف دیگر، سیاست‌های مالیاتی نیز باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تفاوت قائل شوند. اگر سازنده‌ای واقعاً در حال تولید واحد مسکونی است، سیاست مالیاتی باید به‌گونه‌ای باشد که تولید او را از نظر اقتصادی غیرممکن نکند.

یک سناریوی عددی برای آینده بازار

اگر فرض کنیم تولید سالانه در سطح 300 هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود 700 هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به 3.5 میلیون واحد می‌رسد. ین عدد به معنای کسری قطعی 3.5 میلیون واحد نیست؛ زیرا رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی می‌تواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. اما حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود واقعی تبدیل شود، با عددی حدود 1.75 میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو نشان می‌دهد چرا کاهش تولید امروز می‌تواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. خطر بزرگ‌تر؛ مسکن برای طبقه متوسط دست‌نیافتنی‌تر می‌شود. اگر قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بیش از سایر گروه‌ها تحت فشار قرار می‌گیرد.

افراد کم‌درآمد از ابتدا توان ورود به بازار خرید را ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز با محدودیت کمتری مواجه‌اند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با قیمت ملک هماهنگ نیست.

در نتیجه، ممکن است بخش بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این اتفاق خود می‌تواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ زیرا خانواری که قادر به خرید نیست، برای مدت طولانی‌تری مستأجر باقی می‌شهلا: ماند.

زنگ خطر فقط قیمت نیست؛ تولید مهم‌تر است

مهم‌ترین پیام وضعیت فعلی بازار مسکن این است که نباید تمام توجه سیاست‌گذار صرفاً معطوف به قیمت روز مسکن باشد. قیمت نتیجه مجموعه‌ای از عوامل است. اگر امروز قیمت را مهار کنیم، اما تولید را افزایش ندهیم، ممکن است مشکل در سال‌های بعد با شدت بیشتری بازگردد.

مسکن به‌دلیل زمان طولانی تولید، نیازمند سیاست‌گذاری بلندمدت است

اگر سازنده امروز تصمیم بگیرد پروژه‌ای را شروع کند، محصول او ممکن است دو یا سه سال بعد وارد بازار شود؛ بنابراین سیاستی که امروز اتخاذ می‌شود، اثر خود را در آینده نشان می‌دهد. به همین دلیل، خروج سازندگان خرد باید به‌عنوان یک شاخص پیش‌نگر جدی گرفته شود.

بازار مسکن در دوراهی تولید و رکود

بازار مسکن ایران اکنون در یک دوراهی قرار دارد. یک مسیر، ادامه وضع موجود است؛ یعنی قیمت‌های بالا، کاهش قدرت خرید، افت معاملات، کاهش ساخت‌وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچک‌شدن واحدها و انتقال بخشی از تقاضا و سرمایه به شهرهای پیرامونی.

مسیر دوم، اصلاح سمت عرضه و تقاضاست؛ یعنی کاهش هزینه تولید، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات، سیاست‌گذاری منطقی زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و افزایش قدرت خرید واقعی خانوارها.

اعداد موجود تصویری روشن ارائه می‌کنند: قیمت متوسط 230 تا 240 میلیون تومان برای هر مترمربع، قیمت‌های بسیار بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود 300 هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشانه‌های بازاری هستند که در آن فاصله میان «نیاز» و «توان خرید» و همچنین میان «نیاز» و «ظرفیت تولید» در حال افزایش است.

اگر این دو شکاف همزمان ادامه پیدا کنند، بحران مسکن در سال‌های آینده تنها به گران‌شدن خانه محدود نخواهد شد. کوچک‌شدن متراژ، افزایش سهم اجاره‌نشینی، مهاجرت به حاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایه‌گذاری، کاهش تولید توسط سازندگان خرد و افزایش فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، پیامدهای محتمل این روند خواهند بود؛ بنابراین زنگ خطر اصلی بازار مسکن نه فقط عدد قیمت در تابلوهای معاملات، بلکه کاهش توان تولید مسکن قابل‌خرید برای خانوار متوسط است؛ زنگ خطری که اگر امروز جدی گرفته نشود، هزینه اصلاح آن در سال‌های آینده بسیار بیشتر خواهد بود.