پیش بینی قیمت مسکن تا پایان تابستان 1405 تحت تاثیر چهار سیگنال اصلی قرار دارد.

به گزارش فرارو؛ حجم خرید و فروش، میزان تقاضای مصرفی، هزینه ساخت و اثر تورم عمومی چهار ویژگی مهم بازار مسکن در ماه های آینده به شمار می روند. حالا اگر بخواهیم وضعیت بازار را به شکل خلاصه بررسی کنیم، باید به تقاضای پایین، بالا رفتن هزینه ساخت، بالا بودن تورم عمومی و اوضاع متفاوت اجاره خانه اشاره کنیم. فعالان بازار مسکن از ثبات قیمت خرید ملک حرف می زنند و پیش بینی می کنند این وضعیت تا آخر فصل تابستان ماندگار باشد اما شرایط برای مستاجران کمی متفاوت است.

فعالان بازار از افت حجم خرید و فروش حرف می زنند و این نشانه برای خریداران جدید بازار مهم است. وقتی بازار در فاز احتیاط قرار می گیرد، تغییر قیمت با سرعت کمتری رخ می دهد.

یکی از مهم ترین نشانه ها در پیش بینی قیمت مسکن این است که بخشی از فعالان بازار از فروکش کردن التهاب در بازار خرید و فروش صحبت می کنند. این حرف به معنی ارزانی مسکن نیست اما نشان می دهد بازار فعلا در فضای جهش شدید قرار ندارد.

فروشنده ها در چنین شرایطی معمولا قیمت پیشنهادی بالاتری اعلام می کنند اما همه فایل ها به همان عددهای اولیه معامله نمی شوند. گزارش های موجود هم تاکید دارند که فاصله بین قیمت های اعلامی و قیمت های واقعی معامله در بازار می تواند زیاد باشد و همین موضوع سرعت رشد قیمت خانه را محدود می کند.

برای مخاطب عادی این سیگنال معنای روشنی دارد. اگر تب بازار پایین آمده باشد، خریدار و فروشنده با احتیاط بیشتری تصمیم می گیرند. در نتیجه بازار به جای حرکت تند و افزایش قیمت ها بیشتر وارد دوره چانه زنی و مکث می شود. بازار در این فضا بیشتر به توان خرید، هزینه ساخت و تورم واکنش نشان می دهد.

قدرت خرید یکی از مهم ترین ترمزهای بازار است. هر وقت تعداد خریداران واقعی کم شود، رشد قیمت هم کند می شود.

قیمت مسکن فقط در افزایش هزینه ها خلاصه نمی شود و توان خرید مردم هم نقش اصلی دارد. وقتی دخل خانوار با قیمت خانه هماهنگ نیست، تعداد خریداران مصرفی کم می شود و همین افت تقاضا می تواند جلوی رشد سریع قیمت را بگیرد.

این عامل یکی از جدی ترین نشانه ها در پیش بینی قیمت مسکن تا پایان تابستان 1405 است. حتی اگر برخی فروشنده ها روی اعداد بالاتر اصرار داشته باشند، باز هم بدون حضور خریدار واقعی بازار توانی برای رشد قیمت ها ندارد.

البته بحث هزینه های اجاره خانه متفاوت است و شرایط دیگری دارد. برخلاف بازار خرید در اجاره همیشه سطحی از تقاضا وجود دارد و مستاجر نمی تواند خرید را مثل بعضی خریداران به تعویق بیندازد. به همین دلیل ممکن است فشار بر اجاره خانه تا پایان تابستان بیشتر از فشار بر قیمت ملک باشد.

هزینه ساخت مسکن در تهران تا بیش از متری 60 میلیون بالا رفته است

هزینه ساخت عدد ثابتی ندارد و به منطقه، کیفیت ساخت و نوع پروژه بستگی دارد. گزارش های غیررسمی هم از افزایش هزینه ساخت نسبت به ماه های قبل خبر می دهند و این سیگنال را نمی توانیم نادیده بگیریم.

پیش بینی قیمت مسکن بدون توجه به هزینه ساخت ناقص است. سازنده با قیمت فولاد، سیمان، تاسیسات، دستمزد و هزینه زمین روبه رو است و رشد این موارد هم روی قیمت تمام شده واحد نوساز اثر می گذارد.

این معیار در تهران پررنگ تر است. چون هزینه ساخت در محله های مختلف یکسان نیست و کیفیت پروژه هم روی عدد نهایی اثر می گذارد. مثلا واحدی که در مناطق بالای شهر ساخته می شود، فقط به دلیل زمین گران نیست. هزینه اجرا و استاندارد ساخت هم بالاتر می رود.

گزارش های غیررسمی از عددهای بالای متری 60 میلیون تومان برای ساخت هر متر مسکن حکایت دارند و همین نشانه مشخص می کند فشار از سمت سازنده کم نشده است.

اثر این موضوع فقط محدود به واحد نوساز نیست. وقتی قیمت واحدهای نوساز بالا می رود، این نرخ به کل بازار سیگنال می دهد و حتی مالکان واحدهای قدیمی هم فایل های خود را با عددهای بالاتری آگهی می کنند. به همین دلیل هزینه ساخت یکی از پایه های مهم پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده است.

تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی جزو مهم ترین سیگنال های بازار مسکن هستند. حتی وقتی معاملات کم رمق باشد، تورم می تواند کف قیمتی بازار را بالا نگه دارد.

تورم عمومی در بازار مسکن معنای مشخصی دارد. وقتی تورم در سطح بالا قرار می گیرد، قیمت خانه فرصتی برای عقب نشینی پیدا نمی کند.

تورم مصالح ساختمانی فشار جداگانه ای بر بازار می گذارد. رشد قیمت نهاده های ساختمانی باعث می شود هزینه تمام شده واحدهای جدید بالا برود و همین موضوع برای کل بازار علامت افزایشی می فرستد.

در پیش بینی قیمت مسکن تا پایان تابستان این نکته مهم است که تورم لزوما به معنی جهش آنی در همه مناطق نیست. ممکن است بعضی محله ها به دلیل کمبود تقاضا رشد کمی داشته باشند اما در مقیاس کلی تورم اجازه افت آسان قیمت ملک را نمی دهد.

اثر تورم حتی به اجاره خانه هم می رسد. وقتی قیمت ملک بالا می رود و هزینه ساخت هم بیشتر می شود، بخشی از مالکان در زمان تمدید یا عقد قرارداد جدید تلاش می کنند این فشار را به اجاره منتقل کنند. به همین دلیل کسی که می خواهد پیش بینی قیمت مسکن را دنبال کند، باید بازار اجاره را هم همزمان ببیند.

منبع: فرارو