اگر برای سرمایه گذاری 19 میلیارد تومان در اختیار داشته باشید به احتمال زیاد ترجیح می دهید با آن خانه بخرید و هرگز سمت سود سپرده بانکی نخواهید رفت.

به گزارش فرارو؛ نگاهی به وضعیت فعلی قیمت مسکن در تهران و بازار اجاره آپارتمان نشان می دهد که این تصمیم از نظر اقتصادی عاقلانه نیست چون اگر فقط درآمد اجاره را ملاک قرار دهیم، بازار مسکن در شرایط فعلی یکی از کم بازده ترین گزینه های سرمایه گذاری به شمار می رود با این حال کمتر کسی حاضر است بی خیال خرید آپارتمان شود و به بانک یا حتی صندوق های سرمایه گذاری روی خوش نشان دهد. دلیل این اصرار و لجاجت چیست؟

در غیاب آمارهای رسمی، بررسی آگهی های منتشرشده در پلتفرم های آنلاین خرید و فروش ملک نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار سال 1405 به حدود 191 میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این یعنی، قیمت یک آپارتمان 100 متری دوخوابه با مشخصات معمولی در تهران اکنون نزدیک به 19 میلیارد تومان است.

این عدد البته میانگین کل شهر است. در برخی مناطق شمالی تهران قیمت ها بسیار بالاتر و در برخی مناطق جنوبی پایین تر از این سطح قرار دارند. اما همین میانگین نیز تصویری روشن از وضعیت بازار ارائه می دهد.

جستجو در سایت های آنلاین اجاره مسکن نشان می دهد متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود 629 هزار تومان رسیده است. این یعنی همان واحد 100 متری مثال ما (با احتساب پول پیش و اجاره ماهیانه) به طور متوسط ماهی حدودا 63 میلیون تومان درآمد برای صاحبخانه ایجاد می کند. شاید در نگاه اول عدد بزرگی به نظر برسد اما وقتی آن را با ارزش ملک مقایسه کنیم، اوضاع تغییر می کند.

اجاره سالانه این واحد حدود 755 میلیون تومان خواهد بود. حال اگر این رقم را بر ارزش 19 میلیارد تومانی ملک تقسیم کنیم، بازده سالانه ای نزدیک به 4 درصد به دست می آید. به بیان دیگر، مالک خانه ای که 19 میلیارد تومان سرمایه دارد، سالانه فقط معادل 4 درصد ارزش دارایی خود را به عنوان درآمد از محل اجاره دریافت خواهد کرد!

میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار سال 1405 به حدود 191 میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است

فرض کنید شخصی همین 19 میلیارد تومان را به جای خرید آپارتمان در یک سپرده بانکی یا صندوق درآمد ثابت سرمایه گذاری کند. نرخ سود سپرده های بانکی در شرایط فعلی حدود 20 درصد و بازده بسیاری از صندوق های درآمد ثابت نزدیک به 30 درصد است.

اگر سرمایه گذار 19 میلیارد تومان را در صندوقی با سود 30 درصد قرار دهد، درآمد سالانه او به بیش از 5 میلیارد تومان می رسد. این رقم چند برابر درآمد حاصل از اجاره آپارتمان است. بنابراین اگر فقط جریان نقدی و درآمد سالانه را در نظر بگیریم، سرمایه گذاری در مسکن نسبت به بسیاری از ابزارهای مالی ناچیز خواهد بود.

محاسبات بالا تا حدی خوش بینانه هستند. مالک باید هر سال با مستاجر، تمدید قرارداد، بنگاه معاملات ملکی، تعمیرات ساختمان و هزینه های استهلاک سر و کار داشته باشد. آسانسور خراب می شود، لوله ها نیاز به تعمیر پیدا می کنند، رنگ دیوارها باید تجدید شود و گاهی نیز واحد برای چند ماه خالی می ماند.

بازده واقعی اجاره در اثر چنین هزینه هایی معمولا کمتر از آن چیزی است که روی کاغذ دیده می شود. به همین دلیل بسیاری از تحلیلگران معتقدند درآمد اجاره در بازار ایران به تنهایی نمی تواند توجیه کننده قیمت های فعلی مسکن باشد.

بخش بزرگی از سرمایه گذاران مسکن، به قصد رشد ارزش دارایی خود اقدام به خرید خانه می کنند. فرض کنید همان آپارتمان 19 میلیارد تومانی طی یک سال 30 درصد رشد قیمت داشته باشد.

در این صورت مالک حدود 5.7 میلیارد تومان از محل افزایش ارزش ملک سود خواهد کرد؛ رقمی که از درآمد اجاره بیشتر است. در چنین شرایطی اجاره فقط یک درآمد جانبی محسوب می شود و اصل سود از رشد قیمت دارایی به دست می آید.

بسیاری از مردم هنوز معتقدند که آپارتمان امن ترین محل نگهداری سرمایه است. به نظر آن ها ارز ممکن است دچار نوسان شدید شود و بورس با خطر سقوط مواجه است اما یک واحد مسکونی همیشه قابل لمس است. همین حس امنیت باعث شده حتی در دوره هایی که بازده اجاره پایین تر از سود بانکی است، تقاضا برای خرید آپارتمان همچنان حفظ شود.

تجربه چند دهه تورم در اقتصاد ایران نیز این ذهنیت را تقویت کرده که قیمت مسکن در بلندمدت معمولا از تورم عقب نمی ماند. به همین دلیل تا زمانی که انتظار رشد قیمت مسکن در تهران وجود داشته باشد، بازار خرید و فروش آپارتمان همچنان یکی از مهم ترین مقصدهای سرمایه در ایران باقی خواهد ماند؛ حتی اگر بازده اجاره نسبت به سایر بازارها کمتر باشد.

منبع: فرارو