طبق یک آمار رسمی تا اواخر بهار امسال، درحالی که ساخت 700 هزار واحدمسکونی طرح مسکن ملی در کشور شروع شده و کار احداث 580 هزار واحد از آنها به مرحله بعد از فونداسیون رسیده، اما تعداد قراردادهای مشارکت مدنی که بانک ها با سازندگان این پروژه ها منعقد کردند، فقط 530 هزار واحد مسکونی بوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، این یعنی، از هر 4واحد مسکونی که در مسکن ملی احداث می شود، تامین مالی تولید یک واحد مسکونی بدون دسترسی به وام ساخت صورت می گیرد؛ روی دوش سازنده و جیب متقاضی.

آمارهای تکمیلی نیز حکایت از آن دارد که تعداد قابل توجهی پروژه ساخت مسکن حمایتی از مرحله 80درصد پیشرفت فیزیکی عبور کرده اما هنوز قرارداد پرداخت تسهیلات بانکی برای آنها امضا نشده است. تاخیر و نپرداختن به موقع تسهیلات ساخت مسکن ، با توجه به روند فزاینده تورم مصالح ساختمانی ، پروژه های حمایتی را مشمول قیمت تمام شده بیشتر از رقم توافق شده با سازنده ها و متقاضیان می کند.

بانک ها دست کم به یک علت اصلی، تقریبا هیچ تمایلی به تامین مالی مسکن حمایتی و پروژه هایی از نوع مسکن ملی ندارند و پرداخت این مدل تسهیلات را سبب ناترازتر شدن منابع و مصارف خود ارزیابی می کنند.

نرخ سود وام مسکن ملی 18درصد است و دوره بازپرداخت آن با احتساب دوره مشارکت مدنی (ساخت) 3 ساله، در کل، 20 ساله است.این در حالی است که نرخ سود اسمی سایر تسهیلات بانکی 23درصد و در عمده مواقع، بیش از این است و در عین حال، بانک ها تسهیلات سرمایه در گردش مورد نیاز بنگاه ها را در حالت های بازپرداخت 6 ماه تا حداکثر یک سال پرداخت می کنند.

بانک ها حتی در موضوع وام ساخت مسکن، به پروژه های بخش خصوصی، غیر از مسکن حمایتی، تسهیلات را به صورت مشارکت مدتی 18ماهه و بازپرداخت در کل 10 تا 12 سال در مرحله فروش اقساطی، ارائه می کنند.

به این ترتیب، در شرایطی که قیمت تمام شده منابع برای پرداخت اعتبار بالای 50 درصد برآورد می شود، توقف طولانی مدت منابع پرداخت شده در مسیر بازپرداخت ، از نگاه بانک ها باعث زیان ده تر شدن آنها می شود. بانک ها در چندراهی تسهیلات تکلیفی ، حتی پرداخت وام ودیعه را به مسکن ملی ترجیح می دهند؛ چون طول دوره بازپرداخت این تسهیلات 5ساله است.

استدلال بانک ها درباره عواقب تن دادن به تسهیلات تکلیفی بسیار بلندمدت با نرخ سود پایین تر از نرخ مصوب بانک مرکزی برای پروژه های مسکن حمایتی موجب شده سهم مسکن حمایتی از کل تسهیلات پرداختی همه بانک ها طی 5سال گذشته به 0.5درصد خلاصه شود. از سال99 تا پایان 1404، چیزی حدود 170 همت تسهیلات ساخت مسکن حمایتی پرداخت شده است، اما در همین مدت کل تسهیلاتی که همه بانک ها به بخش های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن ارائه کرده اند، 32هزار همت بوده است.

بخش مسکن و ساختمان با یک پارادوکس بانکی مواجه است؛ مبلغ وام خرید و وام ساخت بسیار پایین است؛ اما افزایش آن با خطر اقساط ماهانه خارج از استطاعت پرداخت وام گیرنده ها روبه رو است. از طرف دیگر، در پروژه های ساخت مسکن حمایتی، هزینه این تسهیلات برای بانک ها صرفه اقتصادی ندارد؛ ضمن آنکه ارزش واقعی این تسهیلات در مقایسه با قیمت تمام شده ساخت مسکن کمتر از 40درصد برآورد می شود. این در حالی است که در طرح مسکن مهر که دهه80 به اجرا گذاشته شد، قدرت پوششی وام ساخت در آن زمان حدود 82درصد قیمت تمام شده واحدها بود.

این پارادوکس از نگاه کارشناسان اقتصادی، فقط و فقط در یک صورت قابل حل است؛ دستیابی به رشد اقتصادی سالانه 5درصد به صورت پایدار طی 10سال توام با کاهش یا حذف ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی تورم ساز.