تهران شهری است که سال هاست میان دو میل متضاد نفس می کشد؛ میل به رشد عمودی و میل به بقا. از یک سو، زمین در این شهر کالایی کمیاب و طلایی است و از سوی دیگر، باغ ها آخرین ریه هایی اند که هنوز میان انبوه برج ها سبزند.

به گزارش شرق، گزارش پژوهشی از مرکز پژوهش های مجلس با عنوان تحلیل آثار اقتصادی سیاست ها با استفاده از مدل اقتصادسنجی: بررسی موردی مصوبه برج-باغ تلاش کرده این جدال قدیمی را نه با روایت سیاسی، که با عدد و مدل اقتصادی تحلیل کند.

سؤال ساده است، اما پاسخ آن ساده نیست: تخریب باغ های خصوصی تهران چه اثری بر قیمت خانه های اطراف گذاشت؟ پاسخ این پژوهش، دست کم از منظر بازار مسکن، غیرمنتظره است: در بسیاری از مناطق، قیمت ها پایین نیامد؛ بالا رفت. اما این فقط نیمه اول داستان است.

دهه ها پیش، تهران شهری باغ دار بود. در سال 1338 حدود پنج هزار هکتار باغ در پایتخت وجود داشت. امروز این عدد به حدود 2491 هکتار رسیده است؛ یعنی نیمی از باغ های تهران در طول زمان از میان رفته اند. پس از انقلاب، قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها با هدف جلوگیری از تخریب باغ ها تصویب شد. قطع درختان و ساخت وساز در باغ ها ممنوع بود مگر با مجوز رسمی. اما اقتصاد زمین مسیر خود را رفت. قیمت ها بالا رفت. مسکن به کالایی سرمایه ای بدل شد. باغ ها برای بسیاری از مالکان به دارایی های منجمد تبدیل شدند.

در سال 1383 شورای شهر تهران برای حل این تعارض، مصوبه ای تصویب کرد که بعدها به برج-باغ معروف شد. بر اساس این مصوبه، مالکان می توانستند در 30 درصد مساحت باغ ساخت وساز کنند و حتی تراکم بیشتری نسبت به املاک مجاور بگیرند. منطق موافقان روشن بود: اگر مالک انگیزه اقتصادی نداشته باشد، باغ را خشک می کند. پس باید ساخت وساز را مدیریت شده و قانونی کرد.

اما مخالفان هشدار می دادند: این مصوبه در عمل مجوز رسمی تخریب خواهد شد. برج-باغ تا سال 1396 اجرا و سپس متوقف شد. اما در این فاصله، شهر تغییر کرد، بی آنکه بدانیم اثر دقیق این تغییر چه بوده است.

گزارش نشان می دهد باغ ها عمدتا در مناطق شمالی و شمال غربی تهران متمرکزند؛ مناطق 1، 2، 3، 4 و 5 از مجموع 1740 گشت پستی شهر، حدود 711 گشت دست کم یک باغ دارند؛ یعنی 41 درصد تهران هنوز نشانی از باغ دارد.

اما توزیع مساحت باغ ها نکته مهمی را آشکار می کند؛ 73 درصد باغ ها بین 500 تا 1999 متر مربع اند. باغ های بزرگ تر از پنج هزار مترمربع فقط حدود 10 درصد کل را تشکیل می دهند.

این یعنی بیشتر باغ های تهران کوچک اند؛ زمین هایی که برای ساخت وساز جذاب تر بوده اند. برخی تحلیلگران معتقدند مقررات برج-باغ حتی به خردشدن باغ های بزرگ دامن زده است؛ زیرا تفکیک زمین امکان بهره گیری بیشتر از مزایای تراکم را فراهم می کرد.

اوج صدور مجوز ساخت در باغ ها به سال های 1392 و 1393 بازمی گردد؛ هم زمان با جهش قیمت مسکن. پس از لغو مصوبه، روند صدور مجوزها کاهش یافت. هم زمانی ای که نشان می دهد اقتصاد زمین و سیاست شهری چقدر به هم وابسته اند.

پژوهش با استفاده از داده های دقیق شهری و مدل های اقتصادسنجی، اثر تخریب باغ ها را بر قیمت املاک اطراف سنجیده است. در این مدل، متغیرهایی چون متراژ، سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی به خدمات، روندهای زمانی بازار و میزان تخریب باغ در همان محدوده لحاظ شده است. سپس با روش تفاضل در تفاضل ، تغییرات قیمت در مناطق دارای تخریب با مناطق مشابه فاقد تخریب مقایسه شده است.

نتیجه کلیدی چنین است: هر هکتار افزایش در مساحت تخریب باغ ها در بلندمدت، به طور متوسط حدود 1.4 درصد قیمت املاک مجاور را افزایش داده است. در برخی برآوردها این افزایش به حدود سه درصد نیز رسیده است. در بسیاری از نقاط شهر، بازار مسکن تبدیل باغ به ساختمان را به عنوان عاملی افزاینده ارزش تلقی کرده است.

پژوهش دو دسته مکانیسم را توضیح می دهد. در یک سو، ساختمان های نوساز با امکانات مدرن، عرضه واحدهای جدید، ارتقای چهره ساختمانی محله و افزایش جذابیت سرمایه گذاری قرار دارد. در سوی دیگر، کاهش فضای سبز، افزایش تراکم جمعیت، تشدید ترافیک و افت کیفیت محیطی. در بسیاری از مناطق، به نظر می رسد اثر دسته اول بر دسته دوم غلبه کرده است؛ یعنی بازار، به ارزش اقتصادی بیش از ارزش زیست محیطی وزن داده است.

اما این اثر در همه جا یکسان نبوده است. در مناطق پردرآمد مانند 1، 2 و 3، افزایش قیمت وجود داشته اما اندازه آن کوچک تر بوده است؛ شاید به این دلیل که این مناطق پیشاپیش قیمت های بالایی داشته اند. از سوی دیگر، اندازه باغ اهمیت تعیین کننده ای داشته است. تخریب باغ های کوچک معمولا به افزایش قیمت انجامیده، اما در مورد باغ های بزرگ تر از پنج هزار مترمربع، در برخی موارد اثر منفی مشاهده شده است. این باغ های بزرگ، صرفا قطعه زمین نیستند؛ فضای باز گسترده ای اند که کیفیت زیست محیطی محله را شکل می دهند. حذف آن ها، تعادل محله را بر هم می زند.

افزایش قیمت برای مالکان خبر خوبی است، اما برای مستأجران و خانوارهای کم درآمد معنایی متفاوت دارد. رشد قیمت می تواند به افزایش اجاره بها و جابه جایی اجباری منجر شود. از سوی دیگر، کاهش فضای سبز پیامدهایی دارد که در مدل های اقتصادی به طور کامل دیده نمی شود؛ گرمای بیشتر، آلودگی شدیدتر، تاب آوری کمتر در برابر بحران های اقلیمی. بازار فقط ارزش پولی را می سنجد، شهر اما با کیفیت زندگی سنجیده می شود.

شهرداری ها برای اداره شهر نیازمند منابع مالی اند. صدور مجوز ساخت در باغ ها درآمد قابل توجهی ایجاد می کند. در نبود منابع پایدار، این درآمد جذاب است. اما هزینه تخریب باغ ها در بلندمدت می تواند بسیار سنگین تر باشد؛ هزینه ای که نه در حساب های مالی، بلکه در بحران های زیست محیطی نمود پیدا می کند.

این گزارش یک واقعیت را روشن می کند: در سال های اجرای مصوبه برج-باغ، بازار مسکن در بسیاری از مناطق از تخریب باغ ها استقبال کرده است. اما استقبال بازار، به معنای بی هزینه بودن آن سیاست نیست. تهران امروز با بحران آلودگی هوا، گرمای شهری و کمبود فضای سبز روبه روست. افزایش چند درصدی قیمت ملک شاید در کوتاه مدت سودآور باشد، اما جای سایه درختان را پر نمی کند.