فرارو- پیش بینی قیمت مسکن در 1405 حداقل به سه آیتم مهم وابسته است.

به گزارش فرارو؛ بازار مسکن در آستانه ورود به سال جدید با جهش نرخ ارز و رشد 75 درصدی قیمت دلار نسبت به زمستان گذشته روبروست. همزمان گزارش های رسمی از سوی مرکز آمار ایران تورم 61 درصدی هزینه ساخت را نشان می دهد. تاثیر این عدد به شکل مستقیم در قیمت تمام شده آپارتمان های نوساز احساس خواهد شد. می ماند موضوعی به اسم قدرت خرید متقاضیان که می تواند بین ارقام پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات فاصله ایجاد کند.

قیمت ارز حداقل به شکل روانی در هر موضوعی تاثیر دارد. قیمت دلار بازار آزاد اواخر بهمن امسال در محدوده 160 هزار تومان قرار گرفت. عددی که نسبت به برهه مشابه سال قبل جهش 75 درصدی را نشان می دهد.

در بازار مسکن مثل بقیه بازارها، مالک ها و سازنده ها قیمت ملک و آپارتمان را با احتساب نرخ ارز محاسبه می کنند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند. وقتی قیمت دلار در یک یک سال 75 درصد رشد می کند، فروشنده های مسکن نیز انتظار دارند که ارزش ریالی ملک آن ها متناسب با همین رشد تغییر کند. این پدیده باعث می شود قیمت های پیشنهادی در فایل های فروش املاک، حتی بدون اینکه معامله ای صورت گیرد، دچار جهش شود.

استدلال برخی فروشنده ها به شکلی است که با توجه به مسیر یکسان دلار و مسکن، فروش ملک با قیمت های قدیمی به معنای از دست دادن سرمایه است.

اولین سیگنال برای سال 1405، مواجهه با تابلوهای قیمتی جدیدی است که در قدم اول از جهش نرخ ارز تغذیه می شود.

پیش بینی قیمت مسکن با واقعیت های ملموس و فاکتورهای هزینه ای در کارگاه های ساختمانی معنا پیدا می کند. مرکز آمار گزارشی از بررسی هزینه های ساخت مسکن در پاییز امسال منتشر کرده و این گزارش را آخرین روز های بهمن روی خروجی قرار داده است.

طبق گزارش مرکز آمار تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت مسکن در تهران پاییز امسال 61 درصد برآورد شده است. می دانید یعنی چی؟ یعنی ساخت هر متر مسکن در پاییز در مقایسه با پاییز سال قبل به طور متوسط 61 درصد هزینه بیشتری داشته است.

هزینه ساخت مسکن ظرف یک سال 61 درصد افزایش پیدا کرد

بررسی جزییات این گزارش تصویر دقیق تری از فشار هزینه بر سازنده هاارائه می دهد. در میان گروه های اجرایی، هزینه های مربوط به گروه چوب با افزایش خیره کننده 96 درصدی مواجه شده است. این گروه که شامل اقلامی همچون درب های چوبی، کابینت سازی و دکوراسیون داخلی می شود، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمان های نوساز دارد. افزایش نزدیک به دو برابری قیمت در این بخش به شکل مستقیم بودجه بندی پروژه های در حال اتمام را که قرار است در سال 1405 به بازار عرضه شوند، تغییر می دهد.

شاخص خدمات که به معنی آیتم هایی مثل دستمزد نیروی کار ماهر و ساده ساختمانی را پوشش می دهد، رشدی 75 درصدی داشته است. افزایش 75 درصدی دستمزدها سهم بزرگی در جهش قیمت تمام شده ایفا خواهد داشت. این افزایش هزینه ها در کنار گرانی مصالح پایه مانند سیمان و آهن آلات، باعث می شود که سازندگان برای حفظ حاشیه سود متعارف خود، چاره ای جز افزایش قیمت فروش نهایی نداشته باشند.

تورم 61 درصدی نهاده های ساختمانی به عنوان یک عامل غیرقابل انکار، مانع از کاهش قیمت ها در سمت عرضه می شود و کف قیمت نوسازها را در سال 1405 بالا می برد.

افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه ساخت در بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر دارند اما عامل قدرت خرید خانوار را در معادلات نهایی نباید دست کم بگیریم. این پارامتر می تواند تاثیر دو عاملی که گفتیم را در قالب تبدیل قیمت پیشنهادی به قیمت قطعی معامله تحت تاثیر قرار دهد.

نگاهی به قیمت یک واحد مسکونی معمولی در تهران و مقایسه آن با سطح درآمدی دهک های مختلف جامعه، شکاف عمیقی نشان می دهد. اگر جدیدترین فایل های مسکونی در شهری مثل تهران را ببینید، متوجه می شوید قیمت آپارتمان 75 متری در مرکز شهر تا چند 10 میلیارد تومان بالارفته است. اما قدرت پس انداز و تسهیلات بانکی موجود نمی تواند پوشش دهنده این ارقام باشد. این عدم

زمانی که قدرت خرید با قیمت های پیشنهادی همخوانی نداشته باشد، بازار به مرحله ای می رسد که معمولا از عبارت رکود معاملاتی برای آن استفاده می شود. در این سناریو فروشنده ها بر اساس نرخ روز دلار و هزینه ساخت بالا قیمت تعیین می کنند اما نبود خریدار واقعی که توان پرداخت این مبالغ را داشته باشد، منجر به انباشت فایل های فروش می گردد.

این پدیده در سال 1405 می تواند فروشنده های پول لازم یا سازندگانی را که نیاز به نقدینگی برای شروع پروژه های جدید دارند، مجبور به عقب نشینی از قیمت های اعلامی کند.