هر ملکی باید سند رسمی داشته باشد. اما به گفته اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنوز آمار دقیقی از قولنامه های عادی در کشور موجود نیست، ولی پیش بینی ها و برآوردها نشان می دهد که حدود 20 میلیون ملک فاقد سند رسمی و دارای سند عادی (قولنامه ای) در کشور داریم.

به گزارش ایران، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در تاریخ 26 اردیبهشت 1403 و اجرایی شدن این قانون از 3 تیر سال گذشته، در حقیقت خط پایانی بر معاملات قولنامه ای ملک بود. هرچند اجرای کامل قانون نیازمند سازوکارهایی بود، اما نکته مهم این است که از این پس، نقل و انتقال عادی یا همان قولنامه به عنوان اسناد رسمی قابل قبول نیست.

اسناد عادی به تدریج از اعتبار قضایی ساقط می شوند و اگر معاملاتی با این اسناد انجام شده باشد قابل پیگیری در محاکم قضایی نخواهد بود. با این اوصاف این املاک هم باید تعیین تکلیف شده و سند دریافت کنند.

همین موضوع باعث شده که فضای مجازی مملو از افرادی شود که ادعا می کنند با راحتترین روش و بدون کمترین مشکل می توانند سند رسمی بگیرند. افراد سودجویی که با ترفندهای مختلف در دل صاحبان املاک قولنامه ای دلهره می اندازند، به آن ها رویا می فروشند و هیچ وقت خبری از سند رسمی هم نمی شود.

ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی) سازمان ثبت را مکلف کرده است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی برای ثبت ادعاهای املاکی که فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.

سامانه ثبت ادعا موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به شکل آزمایشی از 12 آذرماه راه اندازی شده و مردم می توانند برای ثبت ادعای خود پس از ثبت نام در سکوی کاتب و سامانه ثنا در قسمت قانون الزام سکوی کاتب، وارد و برای تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی ملک درخواست کنند.

پس از تهیه نقشه و بارگذاری آن در سامانه توسط نقشه بردار دارای صلاحیت که توسط سامانه انتخاب شده، افراد ادعای خود را در قسمت ثبت ادعا درج می کنند.

اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان این مطالب می گوید: مهلت قانونی دوساله برای ثبت ادعا در این سامانه از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه محاسبه می شود. راه اندازی سامانه نیز به دستور ریاست قوه قضاییه در روزنامه رسمی کشور اعلان عمومی می شود. پس از راه اندازی رسمی سامانه اشخاص حقیقی و حقوقی دو سال مهلت دارند ادعای خود را در سامانه ثبت کنند. سپس دو سال بعد از تاریخ ثبت ادعا در سامانه نیز برای اقدامات لازم و اخذ سند مالکیت فرصت دارند. مردم توجه کنند، سازمان ثبت برای ثبت ادعا یا نشانی سامانه یا ثبت قولنامه برای اشخاص، پیامک یا لینک ورود به سامانه ارسال نمی کند، بنابراین دقت کنند که به این وسیله مورد کلاهبرداری قرار نگیرند.

اما چه کسانی باید در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ادعایشان را ثبت کنند؟ سخنگوی سازمان ثبت در پاسخ به این سؤال با اشاره به ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و با بیان اینکه سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای ثبت ادعا به دستور ریاست قوه قضاییه بزودی راه اندازی خواهد شد، می گوید: با توجه به آیین نامه موضوع ماده 10 و تبصره های 1 و 2 آن، افراد باید ظرف مدت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در این سامانه ادعای خود را درج کنند. کسانی که نسبت به عین ملک فاقد سند مالکیت (مانند خانه، مغازه، زمین زراعی و…) اعم از املاک فاقد سابقه ثبت (مجهول المالک ثبتی) و یا املاک در جریان ثبت (موضوع ماده 88 قانون ثبت و اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قانون اصلاحات ارضی)، ادعای مالکیت دارند، اعم از اینکه ملک را با قولنامه عادی خریداری کرده اند و یا ادعا، نسبت به ملک در جریان ثبتی است که در دفتر اسناد رسمی به مدعی منتقل شده ولی منتهی به صدور سند مالکیت نشده است.

گروه دوم اشخاصی که نسبت به عین ملکی که دارای سند مالکیت به نام دیگری است به استناد اسناد عادی از جمله مبایعه نامه و قولنامه عادی، ادعایی دارند. همچنین اشخاصی که ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال در یک ملک دارند و ملک مزبور سند مالکیت ندارد یا اینکه سند مالکیت دارد ولی منافع بیش از دو سال ملک به موجب سند رسمی به مدعی واگذار نشده است.

گروه سوم اشخاصی هستند که مدعی مالکیت حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی (استفاده رایگان در مدتی معین) برای مدت بیش از دو سال نسبت به ملک فاقد سند مالکیت هستند، یا املاکی که سند مالکیت نیز دارند ولی مستند مالکیت حق انتفاع، مدعی اسناد عادی است. در حقوق مدنی حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.

در این حق، مال در مالکیت شخصی دیگر است، منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره برداری از آن است و مالکیت ندارد. به گفته قویدل گروه چهارم اشخاصی هستند که مدعی حقوق ارتفاقی در ملک دیگری هستند، و ملک مزبور فاقد سند مالکیت است یا اگر سند مالکیت دارد، حق ارتفاق مورد ادعا در سند مالکیت درج نشده است.

(حق ارتفاق، حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود، می تواند از ملک دیگری استفاده کند. مانند حق عبور، یا ناودان یا حق داشتن پنجره؛ مثلاً کسی برای آبیاری یا رفتن به ملک خود، می تواند از ملک دیگری عبور کند) دسته پنجم کلیه دستگاه های اجرایی، در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه و ساحلی که مطابق قانون متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی بر عهده آن هاست و املاک مزبور فاقد سند مالکیت حدنگار است. (اعم از اینکه املاک مزبور اساساً فاقد سند مالکیت رسمی هستند یا اینکه سند مالکیت دفترچه ای داشته باشد).

یعنی اگر ملک دولتی سند مالکیت دفترچه ای دارد هم باید در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج ادعا شود.

او می گوید: اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی مراجع ذیصلاح به نفع آن ها صادر ولی منتهی به صدور سند مالکیت رسمی یا درج در آن نشده باشد هم باید در سامانه ادعای خود را ثبت کنند. همچنین اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده 10، برای اخذ سند رسمی از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ثبت نام کرده اند مکلفند گواهی اقدام را از مرجع مربوطه اخذ و در سامانه ثبت ادعا درج کنند.

سخنگوی سازمان ثبت در مورد مراحل درج ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می گوید: افراد قبل از ورود به سامانه، از طریق سامانه ثنا قوه قضاییه احراز هویت می شوند. اگر شخص مدعی، قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باشد، باید ابتدا در این سامانه ثبت نام کند. پس از ورود به سکوی کاتب، گزینه درخواست تهیه نقشه انتخاب و از طریق سامانه یکی از 5 گروه مرجع تهیه نقشه برای تهیه نقشه و تکمیل جدول اطلاعات توصیفی ملک، انتخاب می شود.

نقشه دارای مختصات جغرافیایی تحت سامانه شمیم و تکمیل جدول اطلاعات توصیفی از قبیل مساحت، ابعاد، حدود فاصل ملک، تعریف حدود، سمت، طبقه و واحد و وارد کردن نقشه و جدول اطلاعات توصیفی در سامانه توسط نقشه بردار و ارائه کد نقشه به مدعی تهیه می شود. سپس باید کد رهگیری نقشه در سامانه ثبت ادعا و تکمیل فرم ثبت نام توسط مدعی درج شود.

مستندات ادعا از قبیل مبایعه نامه عادی، گواهی انحصار وراثت، تقسیم نامه، هبه نامه، آراء محاکم، اسناد نسق های زراعی، استشهادیه و…درج می شود. مدعی در درج ادعا یکی از موارد مالک عرصه، مالک اعیان و یا مالک عرصه و اعیان را انتخاب می کند. اگر ملک مورد ادعای مدعی، آپارتمان باشد نقشه آپارتمان و نقشه عرصه ملک باید در سامانه وارد شود و در مورد خانه و ویلا و… اگر مدعی مالک عرصه و اعیان ملک است، صرفاً نقشه عرصه ملک تهیه و در سامانه وارد می شود.

تطبیق نقشه قطعه مورد ادعا و پلاک درج شده با محدوده های حدنگاری شده توسط سازمان ثبت انجام می شود. گواهی الکترونیکی برای مدعی شامل کد رهگیری، تاریخ درج ادعا، تاریخ انقضای مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام بلافاصله پس از درج ادعا صادر خواهد شد.

قویدل توضیح می دهد: درج ادعا توسط مدعی، موجد حقی در مالکیت عین، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای او نخواهد بود و درج ادعا صرفاً شرط پذیرش اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام است. مادامی که ادعای درج شده نسبت به یک قطعه ملک تعیین تکلیف نشده، امکان درج ادعای مجدد در همان قطعه با همان موضوع توسط همان مدعی وجود ندارد.

او در مورد تکالیف مدعی پس از درج ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می گوید: مدعی مکلف است ظرف 2 سال پس از درج ادعای خود در سامانه، برای اخذ سند رسمی مالکیت اقدام کند که شامل تنظیم سند رسمی، طرح دعوی مرتبط در مراجع قضایی یا داوری از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی، اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آن ها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله و آتش سوزی از بین رفته اند، تقاضای ثبت یا هر اقدام قانونی دیگر برای اخذ سند مالکیت می شود.

اگر اقدام مدعی، مراجعه به داوری باشد، او مکلف است پس از درج ادعا درخواست رجوع به داور را به موجب اظهارنامه رسمی به داور ابلاغ و تصویر آن را به عنوان مدرک اقدام در سامانه درج کند. اگر صدور اجراییه در خصوص رأی داور، دفتر صادر کننده اجراییه باشد، مکلف است گواهی صدور اجراییه را به عنوان نتیجه اقدام همراه با تصویر رأی داور در سامانه درج کند.

1. اشخاصی که ملک در دفتر املاک به نامشان ثبت شده یا ملک دارای سند مالکیت رسمی است و به موجب سند رسمی نیز به ایشان منتقل شده است.

2. اگر ملک دارای سند مالکیت است و به شکل قهری و به موجب ارث به شخص منتقل شده باشد.

3. اشخاصی که مالک منافع بیش از دو سال ملکی هستند و این حق به موجب سند رسمی به آن ها واگذار شده است.