بازار مسکن ایران در نیمه نخست دهه 1400، یکی از پیچیده ترین و پرنوسان ترین ادوار تاریخی خود را پشت سر گذاشته است. این دوره پنج ساله که منتهی به سال 1405 می شود، با عبور از بحران های پیاپی اقتصادی، نوسانات ارزی و تنش های ژئوپلیتیک، ساختار سنتی بازار ملک را دگرگون ساخته است.

به گزارش اعتماد، آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می شود، پدیده ای است که در ادبیات تخصصی این گزارش از آن به عنوان انجماد در نقطه جوش یاد می شود. این استعاره، توصیف گر وضعیت پارادوکسیکالی است که در آن، قیمت ها تحت تاثیر فشارهای تورمی و هزینه تمام شده به سطوح تاریخی و نقطه جوش رسیده اند، اما نقدشوندگی و حجم معاملات به دلیل تخریب بی سابقه قدرت خرید و ریسک های سیستماتیک، دچار انجماد و توقف شده است.

بررسی روند قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها طی پنج سال گذشته، نشان دهنده یک جهش قیمتی پیوسته و گسسته از متغیرهای درآمدی خانوار است. در اواخر سال 1403، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود 88 میلیون تومان رسید و با ورود به سال 1404، این شاخص از مرز 114 میلیون تومان عبور کرد. این افزایش قیمت، نه ناشی از فشار تقاضای مصرفی، بلکه عمدتا ناشی از فشار هزینه های ساخت و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه ای برای حفظ ارزش پول در برابر تورم بوده است.

تحلیل دقیق تر داده ها در سال 1404 نشان می دهد که سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی کاهش یافته است. بازدهی بازار مسکن در بازه یکساله منتهی به مهر 1404 تنها حدود 20 درصد بوده است. این جاماندگی قیمتی، سیگنالی مهم از اشباع قیمت ها و ناتوانی بازار در جذب قیمت های بالاتر است. به عبارت دیگر، بازار مسکن به سقف مقاومت قیمتی خود در برابر قدرت خرید رسیده و وارد فاز رکود سنگین شده است.

شاخصه بارز بازار مسکن در سال های 1403 و 1404، سقوط آزاد حجم معاملات است. در سال 1404، تعداد معاملات به کمتر از 4000 واحد در ماه تنزل یافته است. این انجماد معاملاتی ریشه در حذف تقاضای مصرفی و تردید سرمایه گذاران دارد.

سمت عرضه مسکن در ایران با پدیده ای مواجه است که می توان آن را ابرتورم ساخت نامید. تورم نقطه به نقطه نهاده های ساختمانی در زمستان 1403 به 37.9 درصد رسید. افزایش قیمت سیمان و فولاد که مستقیما ناشی از محدودیت های انرژی بوده، هزینه تولید مسکن را به شدت افزایش داده است. زمین همچنان به عنوان اصلی ترین مولفه تعیین کننده قیمت مسکن عمل می کند و سهم آن در برخی مناطق تهران به بیش از 60 تا 70 درصد می رسد.

شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به عمیق ترین حد خود در تاریخ اقتصاد ایران رسیده است. برآوردها نشان می دهد که دوره انتظار برای خرید یک آپارتمان معمولی در تهران، با فرض پس انداز کامل درآمد، به بیش از یک قرن رسیده است. با انسداد مسیر خرید خانه، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل شده و نرخ تورم اجاره در تهران از 40 درصد فراتر رفته است.

با توجه به تحلیل روندها، سناریوی محتمل برای سال 1405، تداوم رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن قیمت ها به صورت اسمی افزایش می یابند، اما بازار در ترم های واقعی و دلاری با ثبات یا کاهش ارزش مواجه خواهد شد.