فرارو- مشارکت در ساخت یکی از روش های رایج نوسازی بافت فرسوده و سرمایه گذاری ملکی در ایران است.

به گزارش فرارو؛ در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده برای ساخت یک ساختمان جدید با هم شریک می شوند. مالک، زمین یا ملک کلنگی را به عنوان آورده ارائه می کند و سازنده هزینه های ساخت، مدیریت پروژه و اجرا را برعهده می گیرد. در نهایت و پس از اتمام کار، واحدهای ساخته شده بر اساس توافق اولیه بین طرفین تقسیم می شود. اما برخلاف تصور عموم، ورود به این مدل ساخت وساز همیشه آسان و کم هزینه نیست. در این گزارش به این می پردازیم که حداقل هزینه یک پروژه مشارکتی چقدر است و سازنده برای شروع کار دقیقاً به چه میزان سرمایه احتیاج دارد.

براساس برآوردهای سال 1404، هزینه ساخت یک ساختمان معمولی بین 17 تا 20 میلیون تومان برای هر متر مربع است. علت این دامنه قیمتی این است که بنا به گفته مهندسان پروژه، به ازای هر طبقه بیشتر، هزینه ساخت 5 تا 7 درصد بالا می رود.

ساختمان های بلندتر نیازمند اسکلت قوی تر، فونداسیون عمیق تر و مصرف بیشتر میلگرد و بتن هستند. علاوه بر آن، پیچیدگی تاسیسات (لوله کشی عمودی، تقویت فشار آب، سیستم برق و تهویه) بیشتر می شود.

از طبقات بالاتر، الزام به آسانسور، سیستم های ایمنی و آتش نشانی پیشرفته تر نیز به هزینه ها اضافه می شود. همچنین هزینه حمل مصالح، نیروی انسانی و زمان اجرای پروژه در ساختمان های مرتفع افزایش می یابد. بنابراین بسته به تعداد طبقات و زیر بنا هزینه مشارکت افزایش می یابد.

مشارکت در ساخت و ساز معمولاً با هدف اجرای یک ساختمان با چند واحد آپارتمانی و تقسیم سود واگذاری واحدها است. به همین دلیل معمولاً پروژه ها 3 طبقه به بالا اجرا می شوند.

در جدول زیر هزینه ساخت ملک 120 متری در پروژه های 3، 4، 5 و 6 طبقه بر اساس هزینه ساخت 17 تا 20 میلیون تومان آورده شده است.

تعداد طبقات

زیربنای کل (مترمربع)

هزینه ساخت هر متر مربع

هزینه ساخت با متری 20 میلیون (تومان)

پرداخت صفر تا صد هزینه های ساخت و ساز پروژه از تخریب ساختمان قدیمی گرفته تا آخرین مراحل ساخت پروژه بر عهده سرمایه گذار است. این هزینه ها به سه دسته هزینه پیش از ساخت، حین اجرای پروژه و بعد از آن تقسیم می شوند.

هزینه های پیش از ساخت عبارتند از هزینه تمدید یا اخذ پروانه، هزینه طراحی معماری، سازه و تأسیسات، بیمه مسئولیت و مالیات ها و هزینه تخریب ساختمان قدیمی.

هزینه های حین اجرا شامل خرید مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران، هزینه های حمل ونقل و تجهیزات و همچنین نظارت و مدیریت پروژه است. بعد از اجرای پروژه نیز خرده هزینه هایی مانند هزینه انشعابات، هزینه پایان کار و دفترخانه و مشاعات نیز وجود دارد.

سهم بندی در مشارکت بر اساس مقایسه ارزش زمین با هزینه ساخت انجام می شود. فرمول ساده و رایج اینطور است:

درصد سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

درصد سهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100

برای مثال، اگر زمین 20 میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه ساخت 15 میلیارد باشد، قیمت کل ملک 35 میلیون تومان است و با توجه به فرمول سهم سازنده 43 درصد و سهم مالک 57 درصد از فروش کل ملک است.

این فرمول مبنای اصلی بیشتر قراردادهای مشارکت است، هرچند جزییات در قرارداد می تواند تغییر کند.

پروژه های مشارکتی هزینه های پنهانی دارند که ممکن است سازنده یا مالک را در میانه راه غافلگیر کند. رایج ترین این هزینه ها نوسانات قیمت مصالح که در عین حال مهم ترین ریسک ساخت و ساز هم حساب می شود. تاخیر شهرداری در صدور پروانه و افزایش دستمزد کارگران در میانه پروژه هم هزینه تمام شده کار را بالا می برد. اگر این موارد پیش بینی نشوند، پروژه با کمبود نقدینگی مواجه شده و حتی ممکن است متوقف شود.

در زمان رکود مسکن سود کمی نصیب سازندگان می شود زیرا هزینه ساخت از رشد قیمت ملک پیشی می گیرد. همچنین زمانی که پروژه کوچک باشد و هزینه های ثابت آن زیاد باشد مثلاً پروژه های کمتر از 300 متر صرفه اقتصادی پایین تری دارند.

از همه بدتر زمانی است که با سازنده با تخمین دقیق وارد ساخت و ساز نشود و در میانه راه مجبور به پیش فروش واحدها شود. درست است که پیش فروش نقدینگی فوری به پروژه تزریق می کند اما ریسک حقوقی و ورشکستگی پروژه را بالا می برد. زیرا ممکن است نوسانات قیمت مصالح باعث شود هزینه ساخت از هزینه توافق شده برای پیش فروش بالاتر برود.