به گفته یک پژوهشگر اقتصاد شهری، رکود فعلی بازار مسکن نه یک پدیده کوتاه مدت، بلکه نتیجه ی ترکیب چند روند بلندمدت است؛ از کاهش ازدواج و تقاضای مؤثر تا افت درآمد سرانه حقیقی و محدودیت های ساخت وساز. او می گوید بدون اصلاح این متغیرها، خروج از رکود بعید به نظر می رسد.

به گزارش اقتصاد نیوز، محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه، به تحلیل دقیق روندهای اخیر بازار مسکن پرداخت و عوامل مؤثر بر کاهش تقاضا، توان خرید مردم و محدودیت های تولید مسکن را تشریح کرد.

* وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

بازار مسکن در یک رکود عمیق قرار دارد و نسبت به چند ماه گذشته تفاوت چندانی نکرده است. اگر از منظر تاریخی بلندمدت نگاه کنیم، بخش زیادی از این رکود به نوعی واقعی نیست. دلیلش این است که پیک تقاضا به دلیل متولدین دهه 60 بود؛ آنها اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 ازدواج می کردند و تعداد ازدواج ها نزدیک به یک میلیون بود.

مسکن نیز متناسب با این تقاضا افزایش یافته بود. حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواج ها به سطح قبل از آن پیک، یعنی حدود 400 500 هزار مورد، رسیده است و تقاضا کاهش پیدا کرده است. بنابراین انتظار نداریم رونق اوایل دهه 90 در همان مقیاس بازگردد. حتی نیاز سالانه 400 500 هزار واحد هم عملاً تحت رکود است؛ هم در ساخت و ساز و هم در خرید و فروش ها مشاهده می شود.

* عوامل اقتصادی چه نقشی دارند؟
یکی از دلایل اصلی، کاهش توان خرید مردم در طول هفت تا ده سال گذشته، به ویژه پنج-شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحدهای مسکونی با قیمت های موجود را ندارند و حتی اگر وام دریافت کنند، درصد زیادی از هزینه را پوشش نمی دهد.

علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم اندازی برای بهبود آن در آینده ندارد و درآمد سرانه حقیقی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.

وقتی سطح درآمد پایین می آید، معمولاً کیفیت برخی کالاهای مصرفی کاهش می یابد، اما در مورد مسکن به این سادگی نیست. قوانین و مقررات تعیین می کنند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می دهد. بنابراین با توان خرید در حال کاهش خانوارها، تناسبی وجود ندارد.

وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده می شوند و رکود تشدید می شود. از سوی دیگر، سرکوب نیاز واقعی مردم می تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی شود.

*به نظر شما وضعیت بازار تا پایان سال به چه صورت خواهد بود؟

اگر اتفاق خاصی نیفتد که وضعیت را بهبود بخشد، چشم انداز کوتاه مدت مثبت چندان دیده نمی شود. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، توان خرید مردم به سرعت بازنمی گردد.

با این حال، اگر چشم انداز و امیدی برای درآمد آینده شکل بگیرد، مردم می توانند با اتکا به درآمدهای آینده سرمایه گذاری یا دریافت وام کنند. اما اگر چنین چشم اندازی شکل نگیرد، بعید است رونق واقعی در بخش مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.