پس از سه سال توقف انتشار داده های رسمی، متوسط قیمت کشوری مسکن مشخص شد. گزارش ها از برآورد دفتر اقتصاد مسکن درباره 1456 شهر ایران نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات انجام شده سال 1403 به 36 میلیون تومان رسیده است. این داده ها بیانگر پایان یک دوره رالی شدید قیمتی در بازار مسکن تهران و شهرهای کشور است.

به گزارش دنیای اقتصاد، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در سال های 1401 و 1402 به ترتیب 15.5 میلیون و 30 میلیون تومان گزارش شده است. بر این اساس، تورم سالانه مسکن کشوری در دو سال مذکور به ترتیب حدود 33 و 87 درصد بود و در سال 1403 این رقم به 20 درصد کاهش یافت. بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد کاهش تورم مسکن همسو با افت تقاضای سرمایه ای در نتیجه ریسک های سیاسی و نظامی سال گذشته شکل گرفته و این روند در نیمه اول سال 1404 نیز با ثبات نسبی قیمت و رکود شدید معاملات در شهرهای بزرگ ادامه یافته است.

شروع جهش شدید قیمت مسکن به سال 1397 بازمی گردد؛ زمانی که متوسط بهای آپارتمان در تهران حدود 70 درصد رشد کرد و در سطح کشوری این رشد 40 درصد بود. در سال های بعد، الگوی رشد قیمتی تهران در شهرهای دیگر تکرار شد و تا سال 1404 ادامه یافت. بررسی ها نشان می دهد رالی قیمت ها اکنون در پایان دوره ای هشت ساله متوقف شده و نسبت قیمت مسکن تهران به میانگین کشوری، که در ابتدای دهه 90 برابر 2.4 بود و در سال 97 به 3.4 افزایش یافته بود، دوباره به سطح حدود 2.45 بازگشته است و بازار به حالت تنظیمات کارخانه رسیده است.

این آمار تازه، اگرچه از سوی مرکز آمار منتشر نشده، اما توسط مرجع سیاست گذار بخش مسکن و ساختمان محاسبه شده و مبنای شاخص دسترسی مسکن در سال اول قانون برنامه هفتم قرار گرفته است؛ بنابراین از نظر اعتبار قابل اتکا ارزیابی می شود. با رسیدن بازار به حالت نرمال، دو سناریو درباره مسیر آینده قیمت ها مطرح شده است. در سناریوی نخست، تهران همچنان نقش پیشتاز خواهد داشت و هر تغییر محسوسی در نبض قیمت یا حجم معاملات ابتدا در پایتخت بروز خواهد کرد. در سناریوی دوم اما احتمال کمرنگ شدن پیشتازی تهران و تغییر الگوی جغرافیایی تحولات قیمت مطرح است.

حجت الله میرزایی، اقتصاددان و صاحب نظر بخش مسکن، سناریوی اول را محتمل تر دانسته و توضیح می دهد تحرکات اخیر در بازار معاملات تهران نشانگر محوریت این شهر است، چراکه تعداد واحدهای بسیار کوچک و بسیار بزرگ، که محرک رشد معاملات محسوب می شوند، در تهران بیش از سایر شهرهاست. همچنین ابوالفضل مشکینی، دیگر کارشناس مسکن، بر تداوم پیشتازی تهران تأکید دارد و می گوید بازار پایتخت به دلیل رکود سنگین سال های اخیر، بیش از دیگر شهرها ظرفیت بازگشت تقاضا را دارد و اضافه می کند که در سایر کلان شهرها و مناطق شمالی کشور، هم اکنون خواب معاملاتی و شکنندگی قیمت ها مشهود است.

در مقابل، فردین یزدانی، اقتصاددان حوزه مسکن، تحقق سناریوی دوم را محتمل می داند. او می گوید ادامه ریسک های سیاسی، انتقال قدرت خرید به حاشیه های شهری و خروج تقاضای مصرفی از بازار تهران علت اصلی تضعیف نقش پیشتاز پایتخت خواهد بود. به گفته یزدانی، نقصان توان مالی خانوارهای تهرانی و محدودیت کالبدی توسعه شهر ممکن است باعث شود رشد قیمت مسکن در تهران کندتر شود و مرکز ثقل تقاضا به شهرهای اطراف منتقل گردد.

تحلیل نهایی نشان می دهد بازار مسکن کشور در آستانه تغییر فاز قرار گرفته است؛ داده ها از پایان رالی قیمتی و آغاز دوره ثبات نسبی خبر می دهند، اما جهت گیری آینده قیمت ها به موفقیت سیاست های کنترل ریسک، ثبات اقتصادی و تغییرات ساختاری در تقاضا بستگی دارد.