گسل متراژ در بازار مسکن تهران به اوج خود رسیده؛ آن هم در شرایطی که عرضه و تقاضا هر دو به بن بست رسیده اند. به رغم سقوط نزدیک به 50مرتبه ای قدرت خرید خانه نسبت به سال90، مساحت آپارتمان ها 5درصد زیاد شده و به نزدیک 140مترمربع رسیده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار مسکن تهران در مقطعی که همه بازیگران اصلی آن، سازنده (سمت عرضه) و زوج ها (سمت تقاضا)، امکان فعالیت را از دست داده اند، شاهد پدیده ای تحت عنوان میس مچ یا عدم تطابق عرضه با تقاضا است؛ حالتی که جریان عرضه بدون تطبیق با روند تقاضا به مسیر خود ادامه می دهد و در نهایت باعث بحران برای هر دو سمت می شود. این وضعیت نتیجه سیاست های مرجع صدور پروانه های ساختمانی است که اگر نبود، بخشی از تورم ملکی و رکود فعلی اتفاق نمی افتاد.

از سال 90 تا ابتدای امسال، متوسط قیمت مسکن در پایتخت 47 برابر شده است. قدرت خرید خانه اولی های تهرانی نسبت به ابتدای دهه 90، نزدیک به 50 مرتبه سقوط کرده است. انتظار می رفت در سمت عرضه، متراژ واحدها کاهش یابد تا با شرایط تقاضا تطبیق پیدا کند، اما نه تنها چنین نشد، بلکه متراژ افزایش یافت. متوسط مساحت واحدهای مسکونی از 133 متر در سال 90 به 139 مترمربع در سال گذشته رسیده است.

در مقابل، سهم واحدهای زیر 40 مترمربع در معاملات تهران از 1.9 درصد در اوایل دهه 90 به 4 درصد رسیده است؛ یعنی تقاضای مسکن کوچک دو برابر شده، اما عرضه چنین واحدهایی تنها 2.5 درصد است.

مساحت بالای ساخت وساز، بودجه خرید را سنگین کرده و رکود تاریخی معاملات را رقم زده است؛ حجم معاملات اخیر به کمتر از یک سوم اواسط دهه 90 سقوط کرده است. عامل اصلی این میس مچ نه سازنده ها بلکه مقررات و مصوبات ساختمانی است. مقررات فعلی به جای حمایت از ساخت وساز کوچک متراژ ، مانعی در مقابل آن شده است.

یکی از بزرگ ترین موانع، الزام 100 درصدی تأمین پارکینگ است. در زمین های کوچک یا بافت های فرسوده که امکان تأمین پارکینگ وجود ندارد، سازنده مجبور است واحدهای بزرگ تر بسازد.

در حالی که در نیمه جنوبی تهران تمایل بالایی برای ساخت واحدهای زیر 50 متر وجود دارد. حتی در شمال شهر نیز تمایل به ساخت واحدهای کوچک افزایش یافته است. اکنون 30 درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر 60 متر و 60 درصد معاملات مربوط به واحدهای زیر 90 متر است.

مرجع صدور پروانه ساختمانی، جهت دهنده اصلی بازار ساخت وساز است و تصمیمات شهرداری تأثیر شدیدی بر این بازار دارد. تجربه افزایش تراکم ساختمانی نشان داده نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نشده، بلکه قیمت زمین را افزایش داده و سود آن به مالکان قبلی رسیده است. همچنین، هدایت زیرپوستی متراژ ساخت در جهت مخالف تقاضا، یکی دیگر از رگولاتوری های وارونه شهرداری است.

پیشنهاد کارشناسان این است که مقررات ساختمانی در مسیر عرضه مسکن کوچک اصلاح شود . حذف برخی مشاعات می تواند هزینه ساخت را تا 25 درصد کاهش دهد و زمینه احداث واحدهای کوچک را فراهم کند.

سازندگان قدیمی می گویند تا پیش از ابتدای دهه 90 الزام پارکینگ تنها 50 درصد بود، اما با اجرای طرح تفصیلی جدید، این الزام کامل شد و اکنون خود به مانع برون رفت از رکود مسکن تبدیل شده است.

در حالی که در کلان شهرهای دنیا سیاست ها به سمت کاهش وابستگی به خودرو رفته، در تهران غش سیاستی به سمت شهر خودرویی نه تنها ترافیک را حل نکرده بلکه در بازار مسکن نیز اختلال ایجاد کرده است. وابستگی بالای بودجه شهرداری به عوارض ساخت وساز نیز موجب شده مقررات به گونه ای تنظیم شود که مساحت زیربنا کاهش پیدا نکند تا درآمد شهرداری آسیب نبیند.