بازار میکروآپارتمان های تهران با عدم تعادل کاملا محسوس روبه رو شده است. از یک سو گرایش به خرید واحدهای 35 تا 40 مترمربع، بیش از گذشته وجود دارد؛ به ویژه در رکود فعلی معاملات. از سوی دیگر این فایل ها تنها 2.5درصد عرضه های موجود را تشکیل می دهند و عملا به سکه طلای بازار مسکن تبدیل شده اند؛ پرتقاضا اما غیرقابل دسترس. تفاوت بازار میکروخانه ها با دیگر واحدها، حجم بالای تقاضا است که با لحاظ چشم انداز قدرت خرید و اجاره خانه، دست کم تا سال های آینده بالا خواهد ماند.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه بازار مسکن در رکودی کم سابقه فرو رفته و حجم خرید و فروش در پایین ترین سطح ممکن قرار دارد، اما بررسی ها حاکی از فعال بودن تقاضا در بخش ریزمتراژها برخلاف سایر گروه های متراژی است، به طوری که میکروآپارتمان های زیر 40 مترمربعی به بورس خریداران در تهران تبدیل شده اند. افزایش بی سابقه قیمت مسکن، کاهش توان خرید خانوارها و محدود شدن گزینه های قابل تامین مالی باعث شده آپارتمان های میکرو به پناهگاه تازه متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه گذاران خرد بدل شوند.

دو عامل موجب شده این گروه متراژی به سکه طلا ی بازار تبدیل شود؛ این واحدها به دلیل قیمت کل کمتر از 2 میلیارد تومان، هم امکان خرید برای خانه اولی ها و بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی را فراهم می کنند و هم به دلیل نقدینگی پایین و جذابیت سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران خرد، حکم سکه طلا را در بازار مسکن پیدا کرده اند. همچنین کمیاب بودن این واحدها در برابر حجم تقاضاست که ارزش آنها را بالا برده است.

پوشش بالاتر وام های بانکی برای این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگ تر، جذابیت آنها را دوچندان کرده است. برای این واحدها، وام مسکن می تواند حداقل یک چهارم قیمت کل را پوشش دهد؛ درحالی که برای آپارتمان های معمولی، این پوشش کمتر از 10 درصد است. این امر باعث شده این واحدها گزینه ای واقعی برای خانوارهایی با توان مالی محدود باشد و همزمان برای سرمایه گذاران خرد جذابیت بیشتری داشته باشد.

بورس میکروآپارتمان ها در مناطق 9 تا 18 تهران است که متوسط قیمت پیشنهادی این واحدهای مسکونی زیر 40 مترمربع، حدود 71 میلیون و 200هزار تومان در هر مترمربع است؛ این رقم تقریبا هم سطح با میانگین قیمت کل واحدهای همان مناطق است. با این حال، به دلیل عدم تعادل شدید بین تعداد واحدهای عرضه شده و تقاضای بالا، فاصله قیمتی با سطح قیمت کل این مناطق از نظر واقعی کاهش یافته است.

به گفته واسطه های ملکی، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان ها حدود 10 تا 15 میلیون تومان از آپارتمان های معمولی بالاتر است؛ دو دلیل اصلی برای این موضوع وجود دارد: نخست هزینه بالاتر ساخت این واحدها و دوم نقدینگی کمتر خریداران که باعث می شود سازنده ها فرصت گران تر فروختن این واحدها را داشته باشند.

با وجود تقاضای بالا، عرضه میکروآپارتمان ها محدود است. سهم واحدهای زیر 40 مترمربع از کل فایل های تهران تنها حدود 2.5درصد است، اما حجم تقاضا برای این واحدها بسیار بالاست و این موضوع ارزش آنها را در بازار بیشتر کرده است. مقررات فعلی ساخت وساز اجازه تولید گسترده واحدهای کمتر از 40 مترمربع را نمی دهد و مهم ترین مانع، الزام تامین پارکینگ برای هر واحد است.