فرارو- وقتی قیمت مسکن بالا می رود، کارشناسان تلاش می کنند طرح تازه ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

به گزارش فرارو؛ پیش از این کشورهای مختلفی اجاره به شرط تملیک را امتحان کرده اند و بعضی هایشان جواب گرفته اند. این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست. پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ بیایید با هم کمی درباره این موضوع جستجو کنیم.

اگر بخواهیم موضوع را ساده کنیم باید بگوییم اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می کند اما با پرداخت تدریجی اجاره بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است. یعنی شخص هم از ملک استفاده می کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می پردازد (مثل خریدار اقساطی). در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه طرف جلو می رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه ای را خریداری و به نام خود ثبت می کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره بها به اضافه قسط تملیک می پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا 10 ساله، مالکیت کامل به او منتقل می شود. در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی بانک است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می زند.

نکته: در اجاره به شرط تملیک، پرداخت های مستاجر به نوعی سرمایه گذاری در خرید خانه است

بسیاری از کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام ها و قالب های متفاوت به کار گرفته اند. به عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن شراء مؤاجره می گویند.

در آمریکای شمالی و به ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش پرداخت سنتی ندارند، فرصت می دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می شود. گزارش های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه اش را از دست می دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت ها اجرا می شود. یعنی دولت خانه های ارزان قیمت را برای دوره ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم درآمد اجاره می دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه ها بجنگند. این رویکرد باعث می شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. بانک های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

بزرگ ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

بازار مسکن ایران در سال های اخیر با افزایش شدید قیمت ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می تواند یک میان بر برای خانه دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب 1362) به عنوان یکی از شیوه های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است. با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش بینی و کنترل شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک شود.

بزرگ ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به شدت متضرر خواهد شد. از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

برای اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک بتواند به یک راه حل پایدار و قابل اعتماد در بازار مسکن ایران تبدیل شود، به چند پیش نیاز در سه سطح قانون، اجرا و مالی نیاز داریم.

برای شروع باید سراغ تدوین یک آیین نامه اجرایی جامع و شفاف رفت که به طور خاص درباره این نوع قراردادها در بازار مسکن باشد. این آیین نامه باید نحوه محاسبه قیمت نهایی، بازگشت سرمایه مستأجر در صورت انصراف، و مسئولیت تعمیرات اساسی را روشن کند.

ایجاد سازوکارهای قانونی برای تضمین بازگشت درصدی از مبالغ پرداخت شده توسط مستأجر در صورت ناتوانی او در تکمیل خرید نیز می تواند ریسک پیش روی خریدار عادی را کاهش دهد. ضمن اینکه اجباری کردن ثبت قراردادها در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه های دولتی، کمک می کند ملک موردنظر در مدت قرارداد به نوعی در رهن (و نه فروش به شخص ثالث) قرار گیرد و حقوق مستأجر تضمین شده باشد.

در قدم بعدی باید شرایط اجرایی و نظارتی را فراهم کرد. کاملا مشخص است نباید از مالکان شخصی انتظار زیادی داشت. به جای آنها باید به فکر تاسیس شرکت های لیزینگ تخصصی مسکن با مجوز رسمی بود که هدف اصلی آن ها مدیریت ریسک و اجرای حرفه ای این نوع قراردادها باشد.

ایجاد یک فرمول استاندارد برای تعدیل قیمت نهایی ملک که مورد توافق قانون گذاران و نهادهای نظارتی باشد نیز کاملا لازم و ضروری به نظر می رسد. این فرمول تا حدی منافع موجر را در برابر تورم حفظ خواهد کرد اما در عین حال باید ثبات نسبی قیمت را برای مستأجر تضمین کند. به عنوان مثال باید عوض قیمت های رایج فعلی بازار از شاخص های قیمت رسمی مسکن یا تورم رسمی استفاده کرد.

تازه از اینجا به بعد پای بانک ها و صندوق های مسکن وسط می آید. آنها باید برای نهادهای لیزینگ (موجران) تسهیلاتی با نرخ مناسب در نظر بگیرند تا به تامین ملک کمک کنند. بهتر است دولت هم برای تشویق مالکان بزرگ و انبوه سازان به استفاده از این مدل، سراغ معافیت ها یا مشوق های مالیاتی برود تا این روش برای عرضه کننده جذابیت داشته باشد.

هرچند با توجه به وضعیت حال حاضر ایران، بهتر است دولت یا نهادهای مالی بزرگ مانند بانک ها و شرکت های لیزینگ املاک، خودشان نقش موجر را بازی کنند و با تکیه بر قدرت مالی خود ریسک تورم را برای مدت طولانی کاهش دهند. این مدل به طور خاص برای پروژه های مسکن ملی و حمایتی مناسب به نظر می رسد.