مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای خانوارهای ایرانی، سال هاست که در کانون توجهات اقتصادی و اجتماعی قرار دارد.افزایش سرسام آور قیمت ها، کمبود عرضه مسکن مناسب برای اقشار کم درآمد و چالش های مرتبط با تأمین زمین و تسهیلات، این حوزه را به یکی از پیچیده ترین مسائل کشور تبدیل کرده است.

به گزارش فارس، دولت سیزدهم با هدف رفع این معضلات، طرح هایی نظیر نهضت ملی مسکن و مسکن استیجاری عمومی را در اولویت قرار داد و تلاش کرد با بهره گیری از ظرفیت های قانونی، مشارکت بخش خصوصی و صنایع، و همچنین بازنگری در سیاست های پیشین، گامی مؤثر در جهت خانه دار شدن مردم بردارد.

در این راستا، برای بررسی دقیق تر عملکرد دولت در حوزه نهضت ملی مسکن، مسکن استیجاری، مسکن کارگری و نوسازی بافت های فرسوده، گفت وگویی اختصاصی با حبیب الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، انجام شده است.مشروح این گفت وگو به شرح ذیل است:

آخرین آمار همکاری بانک ها در حوزه نهضت ملی مسکن حمایتی به چه صورت است؟ اگر امکان دارد توضیح دهید و وضعیت مقابله با تخلفات بانکی را هم بگویید.

طاهرخانی: ما در حوزه حمایتی که معروف به اقدام و نهضت ملی مسکن است، حدود 850 هزار نفر افراد واجد شرایط داریم که بایستی تسهیلات شان تأمین شود.تا این لحظه حدود 48 هزار واحد موفق به تأمین تسهیلات شده اند، یعنی قرارداد بسته اند. بله، فاصله زیادی باقی مانده است؛ تقریباً حدود 370 تا 800 هزار نفری داریم تا حداقل به آن سطحی که تعهد شده و افراد آورده اولیه را فراهم کرده اند برسیم.

دولت متعهد است که این کار را پیش ببرد و پروژه ها به تدریج به اتکای مردم پیش می روند.البته بخشی از مردم اعتراض دارند که آورده هایشان در مقاطع کوتاه مدت وصول می شود و بخشی از این موضوع ناشی از عقب ماندگی در تسهیلات است. امیدواریم که این عقب ماندگی سریع تر جبران شود.

ما هماهنگی های مستمری با بانک مرکزی داریم و جلسات مرتب درباره عملکرد سیستم بانکی در پیشبرد کارها برگزار می کنیم.به طور کلی بانک های دولتی پای کار آمده اند و در یک سال اخیر حدود 130 هزار واحد جدید قرارداد تسهیلات بسته اند. البته هنوز نسبت به عقب ماندگی ها رقم قابل توجهی باقی مانده است.

همچنین ظرفیت های قانونی وجود دارد، مانند تبصره ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، که جرایمی برای بانک های مستنکف در نظر گرفته و نهادهای مرتبط مانند سازمان امور مالیاتی آن را پیگیری می کنند.

وضعیت طرح مسکن استیجاری عمومی به کجا رسیده است؟ آیا زمان شروع مشخص شده و جزییات آن به چه شکل است؟ اجرا و مدیریت این پروژه چگونه است؟ وضعیت تدوین دستورالعمل ها و شناسایی واحدها و معیارهای انتخاب آن ها چیست؟

طاهرخانی: مستحضر هستید که تمرکز ما بر مسکن استیجاری عمومی به ویژه در تهران و کلان شهرهاست، چرا که تأمین مسکن ملکی برای گروه های کم درآمد دشوار است.این طرح دو بخش دارد: اول، از طریق تهاتر املاک و اراضی دولتی و واحدهای آماده ای که نهادهای عمومی یا بخش خصوصی ساخته اند، می توانیم سریع تر بخش استیجاری را اجرایی کنیم.

دوم، شروع ساخت مسکن استیجاری است که تمرکز مرحله اول آن بر زوج های جوان است؛ کسانی که حداکثر پنج سال از ازدواج شان گذشته باشد.در مراحل بعدی سایر اقشار کم درآمد هم تحت پوشش قرار می گیرند.

در مرحله اول، خود وزارت راه و شهرسازی ورود می کند و مدیریت را از طریق املاک کارگزاری و همکاری با بنیاد مسکن پیش می بریم.در مراحل بعدی قصد داریم شهرداری ها، بخش خصوصی و انبوه سازان را وارد کنیم تا اراضی و ظرفیت های خود را در اختیار طرح مسکن استیجاری قرار دهند. دستورالعمل های تهاتر تدوین شده و ان شاءالله ابلاغ خواهد شد.

در این مسیر، مدیران کل بخش های مختلف وزارتخانه و سازمان ملی شهرهای جدید همکاری دارند. ادارات کل هم دو کار انجام می دهند: احصای اراضی و واحدهای سازمانی، به ویژه واحدهای لوکس وزارتخانه، و شناسایی واحدهایی که برای این کار مناسب هستند. مجموعاً واحدهایی مدنظر قرار می گیرند که متوسط مساحت هر بلوک یا پروژه کمتر از 100 متر مربع خالص باشد.

همچنین قیمت آنها باید برابر با متوسط قیمت شهر باشد تا منابع به مناطق برخوردار و لوکس تخصیص پیدا نکند و هدف تامین مسکن عمومی به صورت موثر دنبال شود.اخیراً خبری مبنی بر برنامه ریزی برای واگذاری مسکن تحت عنوان استیجار عمومی در تهران و برخی کلان شهرها منتشر شده است.

این موضوعی است که برنامه ریزی هایش در حال انجام است. امیدوار هستیم که همین امسال بتوانیم واگذاری تحت عنوان استیجار عمومی در تهران و برخی از کلان شهرها داشته باشیم.واقعیت این است که بزرگترین کشور وارد بازار تعیین کننده می شود و این راه حلی است که دولت مشخص کرده است. در این مسیر، سازمان شهری و بودجه دولت هم تخصیص پیدا کرده است تا این طرح اجرایی شود.

این هزینه ها و بودجه ها دقیقاً برای چه مواردی صرف می شود؟ ورود به مسکن عمومی ناشی از تحلیل تجربه گذشته بوده است؟ آیا تجربه جهانی هم در این تصمیم گیری نقش داشته است؟ قانون هم چه نقشی در این زمینه داشته و این سیاست چگونه به مسکن ملکی مرتبط می شود؟

طاهرخانی: مسئله این است که تجربه ما نشان داده است، چه در مسکن مهر و چه در نهضت ملی و اقدام ملی مسکن، اقشار کم درآمد جامعه توان همراهی با این طرح ها را ندارند؛ یا به صورت رسمی وارد نمی شوند و یا اصلاً نمی آیند.وقتی وارد می شوند، بعضاً به صورت غیررسمی امتیاز را واگذار می کنند، چون ترجیح هزینه ها برایشان مسئله ای حیاتی است؛ پوشاک، خوراک و نیازهای اولیه را باید تأمین کنند و توان پرداخت طرح های ملکی را ندارند.

دقیقاً، ما مشاهده کردیم که بخشی از اقشار کم درآمد به دلیل نداشتن توان مالی وارد طرح های ما نمی شدند و برخی هم که وارد می شدند، به علت عدم توان مالی، به صورت غیررسمی از این طرح ها خارج می شدند.

افراد زیادی داشتیم که تصور می کردیم صاحب خانه شده اند، ولی در نهایت امتیاز خود را فروخته و دوباره مستاجر شدند. بله، تجربه جهانی هم اهمیت داشته است.در بسیاری از کشورها که اقتصاد بازار آزاد دارند، مانند آلمان و انگلستان، سهمی از بازار مسکن در بخش عمومی است، ولی دولت خودش مستقیماً این کار را انجام نمی دهد.

نهادهای واسطه ای تحت عنوان اجاره داری حرفه ای، شهرداری ها یا توسعه گران این بخش را مدیریت می کنند، اما سیاستگذار اصلی دولت است.وقتی دولت نرخ گذاری و تنظیم بازار می کند، مسکن تحت کنترل خود، تأثیرگذاری زیادی روی کل بازار دارد. بله، قانون استیجار سال 1386 دولت را مکلف کرده که وارد موضوع مسکن استیجاری عمومی شود.

تحلیل های ما نشان می دهد که تاخیر طولانی در این زمینه وجود داشته و توان دولت محدود است. به همین دلیل، باید با تنظیم مشوق هایی مانند زمین، مالیات، عوارض و پروانه ساختمانی، شهرداری ها و توسعه گران انبوه ساز را وارد مسکن اجاره ای کنیم. هدف ما این است که مسکن ملی فراموش نشود.مسکن ملکی در شهرهای کوچک و روستاها قابل مدیریت است، ولی در کلان شهرها شرایط خاصی داریم.

استیجار عمومی به عنوان راه حلی برای اقشار کم درآمد مطرح شده است.اقشاری هم هستند که در دوره ای درآمد مناسبی ندارند، ولی اگر چهار تا پنج سال حمایت شوند، می توانند توانمند شده و وارد سیستم مسکن ملکی شوند.

آخرین آمار نهضت ملی مسکن چگونه است؟ لطفاً درباره آخرین وضعیت نهضت ملی مسکن و عملکرد دولت در حوزه تامین مسکن شهری و روستایی توضیح دهید. وضعیت مسکن روستایی چگونه بوده است؟ وضعیت بخش خصوصی و پروانه های ساختمانی در سال 1403 چگونه بوده است؟

طاهرخانی: بخش مهمی از نهضت ملی مسکن، تحت عنوان برداشت عمومی یا همان نهضت ملی مسکن است.در این بخش، مردم ثبت نام کرده و آورده خود را تأمین کرده اند. زمین ها به صورت 99 ساله در اختیارشان قرار گرفته است. این طرح در ابتدا تحت عنوان اقدام ملی مسکن شروع شد و سپس به نهضت ملی تبدیل شد و تقریباً شش سال از آغاز آن می گذرد.

ما در مجموع به نوعی متعهد به تأمین حدود 850 هزار واحد هستیم. آخرین آماری که دارم نشان می دهد نزدیک به 680 تا 90 هزار واحد عملیات اجرایی شان آغاز شده است.همان طور که عرض کردم، 483 هزار واحد به نوعی تسهیلات بانکی هم به آن ها وصل شده و در مراحل مختلف ساخت قرار دارند. به طور تقریبی نزدیک 880 هزار واحد در مرحله نازک کاری هستند و بالای 140 هزار واحد در مرحله صفر کاری قرار دارند.

این واحدها به تدریج تحویل مردم می شوند و امسال هم به مناسبت هفته دولت و دفاع مقدس، 38 هزار واحد از این واحدها تحویل مردم شد.خوشبختانه بخش مسکن روستایی عملکرد خوبی داشته است. در این حوزه تأمین زمین و تولگری کار عمدتاً توسط خود مردم انجام می شود و ما فقط تسهیلات مناسب تامین می کنیم که تجربه موفقی است.

در سال گذشته نزدیک به 200 هزار واحد مسکن روستایی تسهیلات گرفتند و تقریباً همین تعداد توسط مردم ساخته شد.این عملکرد نشان دهنده موفقیت این رویکرد است. در بخش خصوصی، یعنی آن بخش که خود بخش خصوصی بدون کمک دولت اقدام کرده، در سال 1403 حدود 380 هزار واحد ساخته شده است.

همچنین پروانه های ساختمانی سال 1403 سال خوبی بود و 57 هزار پروانه ساختمانی شهری صادر شد.علی رغم حرف هایی درباره رکود، آمارها نشان می دهد گرایش به ساخت و ساز در کشور وجود دارد. در واقع، سال 1403 اولین سالی بود که پس از 11 سال، ماهی 507 هزار واحد مسکونی پروانه شهری صادر شد.امیدواریم این واحدها ظرف دو سال آینده تحویل شوند که کمک بزرگی به بازار مسکن شهری خواهد کرد.

تجربه دولت در تصدی مستقیم پروژه های مسکن چگونه است؟ درباره مسکن کارگری و مشارکت صنایع بزرگ، برنامه آینده و عملیات اجرایی در استان ها توضیح دهید. در بخش توسعه شهری و بافت های فرسوده شهری چه اقداماتی انجام شده است؟ اهمیت نوسازی بافت فرسوده شهری چیست؟ تراکم و توسعه شهری چگونه مدیریت می شود؟

طاهرخانی: تجربه نشان داده است وقتی دولت خودش وارد تصدی می شود، عملکرد مطلوب نیست. حتی در دولت قبل نیز همین جمع بندی وجود داشت. بخش عمده ای که به سمت مردم واگذار می شود، بهتر پیش می رود، زیرا توان مالی مردم محدود است و ممکن است منجر به ساخت نشود.

ما ظرفیت بزرگی در کشور داریم به نام ظرفیت صنایع بزرگ که مطابق ماده 149 قانون کار، باید در بخش مسکن کارگری سرمایه گذاری می کردند.تجارب گذشته مثل پیکان شهر، فولادشهر و ذوب آهن اصفهان نشان داده که صنایع می توانند شهرک ها و مسکن کارگری بسازند.

در این طرح، صنایع وارد ساخت مسکن کارگری شده اند. خوشبختانه تاکنون 94 هزار واحد تأمین شده و به 50 صنعت در هفت استان تحویل داده شده است. دیروز هم 85 هزار واحد آماده سازی شده و نزدیک به 8500 واحد شروع عملیات ساخت شده اند. هدف ما این است که با همکاری صنایع و مسئولیت پذیری آن ها، طی دو تا سه سال آینده حدود 300 هزار واحد مسکن کارگری در سایر استان ها ساخته شود.

علاوه بر این، مشوق هایی برای صنایع در نظر گرفته شده، مانند واگذاری زمین معادل منابعی که برای آماده سازی می آورند، تا بتوانند سایر پروژه های مسکنی خود را هم پیش ببرند. بله، استان هایی که عملیات اجرایی مسکن کارگری را آغاز کرده ایم شامل رضوی، کرمان، یزد، خوزستان و سمنان هستند؛ فکر می کنم جمعاً هفت استان می شوند.قرار شد وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و تامین اجتماعی هم حمایت کنند.

حدود 20 هزار واحد توسط شرکت های وابسته به شستا و مجموعه تامین اجتماعی ساخته شد که آن ها نیز وارد پروژه شدند.امیدواریم با همکاری این صنایع و توان دولت، بتوانیم پاسخ سریعی به نیاز مسکن کارگری ارائه دهیم. واقعیت این است که در حوزه بافت فرسوده شهری با دو مسئله روبه رو هستیم: اول تأمین زمین و دوم هزینه تمام شده برای دهک های 1 تا 3 که بیشتر متقاضیان بافت فرسوده را تشکیل می دهند.

این مسائل باعث می شود که نوسازی بافت های فرسوده شهری به صورت مستمر انجام نشود. یعنی سیاست مستمری مشابه با مسکن روستایی در بافت فرسوده شهری نداریم؟ خوشبختانه در بخش مسکن روستایی از سال 1384 سیاست مستمری داشته ایم که سالیانه تسهیلات قرض الحسنه برای نوسازی مسکن روستایی اختصاص داده شده است؛ آخرین موردش 225 هزار واحد بود با وام 400 میلیون تومانی.

اما در بافت های فرسوده شهری چنین تداومی نداشتیم. جز مقطع مسکن مهر، که با وام مسکن مهر تحول جدی در نوسازی بافت های فرسوده شهری اتفاق افتاد، بعد از آن هیچ سیاست مستمری نداشتیم.این موضوع علاوه بر تأمین مسکن، به حفاظت از جان و سرمایه مردم نیز مربوط می شود.

تمرکز ما این است که دولت را توجیه کنیم تا مانند مسکن روستایی، سیاست مستمر و پایداری در بافت های فرسوده شهری داشته باشیم.هم اکنون با مشوق هایی که نظام ایجاد کرده، شهرداری ها نوسازی انجام می دهند، اما ظرفیت رشد بسیار بالاتر است. در حال حاضر نزدیک به دو میلیون و 700 هزار واحد در بافت فرسوده شهری وجود دارد که هدف ما بهبود کیفیت و ایمنی آن هاست.

شرایط در شهرهای کشور متفاوت است. در برخی شهرها امکان تامین زمین فراهم است و الگوی توسعه شهری وجود دارد. تصمیم گیری درباره تراکم ساختمانی نسبی است و سیاست کلی یکسان وجود ندارد.کارشناسان و مشاوران هزاران پروژه شهرسازی به صورت محلی بررسی و پیشنهاد می دهند و این تصمیمات در قالب معاونت وزیر یا وزیری تقسیم نمی شود. هدف این است که متناسب با شرایط، خدمات به مردم ارائه شود و هیچ اصرار یا حساسیت غیرضروری وجود ندارد.

وضعیت تحویل واحدهای طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن چگونه است؟ پیش بینی شما درباره روند ساخت مسکن در سال جاری چگونه است؟ این واحدها به چه شکل طبقه بندی شده اند؟ وضعیت مسکن روستایی و بافت های فرسوده شهری چگونه است؟ عملکرد بخش خصوصی و تاثیر شرایط اقتصادی بر تولید مسکن چگونه است؟ جمع بندی شما درباره برنامه هفتم توسعه چیست؟

طاهرخانی: ما برای 850 هزار واحد برنامه ریزی کرده ایم. در آخرین جلسه مدیران کل راه و شهرسازی، تاکید شد که استان به استان پیگیری شود.پیش بینی ما این است که تا پایان سال حدود 75 هزار واحد تحویل داده شود. در حوزه مسکن روستایی نیز پیش بینی شده است که واحدهای مربوطه به موقع تحویل مردم شوند.

مردم در حال ساخت و ساز هستند و پیش بینی ما این است که حداقل همان 150 تا 160 هزار واحدی که سال گذشته ساخته شد، امسال هم تکرار خواهد شد و قطعاً این اتفاق خواهد افتاد.به تفکیک برنامه هفتم توسعه خدمتتان عرض کنم: در بخش حمایتی که مربوط به نهضت ملی مسکن است، پیش بینی ما این است که حدود 75 هزار واحد تحویل داده شود و تقریباً 88 هزار واحد باقی مانده است.

مسکن مهر هم کماکان ادامه دارد؛ تا این مقطع حدود 20 تا 25 هزار واحد تحویل شده و پیش بینی می کنیم در شش ماهه اول امسال حدود 25 هزار واحد دیگر هم تحویل شود.در حوزه مسکن روستایی پیش بینی ما این است که حدود 160 هزار واحد ساخته شود.

در حوزه بافت های فرسوده شهری هم تحلیل ما نشان می دهد که نزدیک به 90 هزار واحد در سال 1404 نوسازی و ساخته خواهد شد.بخش مهم دیگری که باید به آن اشاره کنم، عملکرد بخش خصوصی است. پیش بینی ما این است که بخش خصوصی امسال حدود 350 هزار واحد مسکونی خواهد ساخت.

البته امسال نگرانی هایی داریم؛ از جمله اتفاقاتی که به واسطه شرایط تحمیلی رخ داده و ناترازی هایی که ایجاد شده، ممکن است تمایل به سرمایه گذاری در این بخش کاهش پیدا کند و افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن، به ویژه اقلامی مثل سیمان، روی فعالیت بخش خصوصی اثر بگذارد.

این مسائل در بهار هم کمی خودش را نشان داد، اما با حداقل ترین معیارها، پیش بینی ما این است که 350 هزار واحد بخش خصوصی امسال ساخته شود.جمع بندی این است که در قالب برنامه هفتم توسعه، امیدواریم امسال حدود 600 تا 650 هزار واحد مسکونی در قالب های مختلف ساخته و تحویل مردم شود.ا

ین شامل واحدهای حمایتی نهضت ملی، مسکن مهر، مسکن روستایی، نوسازی بافت فرسوده و مساکنی است که توسط بخش مردمی و بخش خصوصی ساخته می شود. ان شاءالله مردم بتوانند در این واحدها ساکن شوند.