رسول قربان نژاد کارشناس ارشد بازار مسکنبا بیان اینکه وضعیت کلی بازار مسکن تحت تأثیر از عوامل کلان اقتصاد کشور است، گفت: در بررسی وضعیت بازار مسکن ابتدا باید به ذات و ماهیت اقتصاد کشور توجه داشت، چرا که اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و پارامترهای مختلفی در شکل گیری آن نقش دارند.

به گزارش مهر، وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر بازار مسکن افزود: نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز به عنوان پیشرانه اصلی و هدایتگر بازار مسکن شناخته می شوند و همه این مؤلفه ها در کنار مجموعه ای از متغیرهای دیگر، جهت گیری بازار مسکن کشور را تعیین می کنند.

قربان نژاد اظهار کرد: به طور کلی دو نوع تورم در اقتصاد کشورها مطرح است؛ تورم ناشی از فشار هزینه که در نتیجه نوسانات قیمتی و تغییرات هزینه ها به وجود می آید و تورم در اثر افزایش تقاضا برای کالا یا خدمات در یک مقطع زمانی بروز کرده و موجب رشد قیمت ها می شود.

وی ادامه داد: تورم در بخش مسکن تورم در اثر افزایش تقاضا است و در بازه های زمانی مختلف، تحت تأثیر عواملی همچون رشد بازارهای موازی، نوسانات نرخ ارز و طلا و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در دیگر بازارها را فراهم می کند، شکل می گیرد و در نهایت سرمایه های سرریز شده از این بازارها به عنوان یک پناهگاه امن به سمت مسکن حرکت می کنند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: هرچند بازار مسکن در ایران ذاتاً از الگوی دوره ای رونق و رکود پیروی می کند، اما در سال های اخیر شاهد نوعی نُرم شکنی در این روند بوده ایم و تغییرات رفتاری بازار به گونه ای بوده که الگوهای گذشته دیگر قابل اتکا نیستند.

وی با بیان اینکه ریسک های متعدد داخلی و خارجی موجب این تغییر الگو شده است، گفت: در سال های اخیر موضوعاتی همچون تحولات منطقه ای، ریسک های سیاسی و ورود متغیرهای مختلف با سرعت بالا به فضای اقتصادی کشور، ماهیت بازار مسکن را دگرگون کرده و پیش بینی آینده این بازار را دشوار ساخته است.

قربان نژاد تاکید کرد: تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و برای تورم دامنه و چارچوب مشخص تعریف نگردد، نمی توان انتظار داشت که بازار مسکن به تعادل برسد و همچنان شاهد آشفتگی و عدم قطعیت در این بخش خواهیم بود.

وی با اشاره چالش های موجود در شاخص استطاعت خانوار برای خانه دار شدن گفت: در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی تحت عنوان شاخص استطاعت تعریف می شود که نشان می دهد یک خانواده با درآمد متوسط در یک کشور، چند سال طول می کشد تا بتواند صاحب خانه شود. بر اساس برآوردهای فعلی، این شاخص در ایران عددی بین حدود 15 تا 30 سال است که بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن متغیر است.

به عبارت دیگر، یک خانواده اگر هیچ هزینه دیگری نداشته باشد و تمام درآمد خود را پس انداز کند، بین 15 تا 30 سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد 70 تا 80 متری خریداری کند. این شاخص بیانگر شکاف عمیق میان سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن در کشور است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: طرح هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در دهه های گذشته راهکارهایی برای کاهش این فاصله بوده اند، اما امروز نیازمند پاسخ ها و راهکارهای تازه هستیم. کشورهای مختلف با اتخاذ سیاست های نوین توانسته اند قیمت ها را به ویژه در بخش اجاره کنترل کنند و ما نیز می توانیم از این تجربیات بهره ببریم.

وی ادامه داد: یکی از مهم ترین الزامات در این مسیر، طراحی برنامه های مشخص برای ورود واحدهای مسکونی تازه ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم باشند پس از تکمیل واحدها، آنها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و در کنار آن اهرم های مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر و نه مداخله گر فعال شود، می توان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایه گذاران را فراهم کرد.

قربان نژاد با تأکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران تصریح کرد: برای جذب سرمایه گذاران در بازار مسکن باید از ابزارهای متنوعی بهره گرفت. یکی از این ابزارها که در بسیاری از کشورها رایج است، سازوکار پیش فروش است. هرچند در گذشته به دلیل نوسانات شدید قیمتی، افزایش هزینه نهاده های ساختمانی و کمبود نقدینگی، پیش فروش با ریسک هایی همراه بود و گاهی سازندگان قادر به تأمین مالی پروژه ها نمی شدند، اما این موضوع راهکارهای قابل اجرا دارد.

وی گفت: در برخی کشورها حساب های گردشی تحت نظارت دولت یا نهادهای حاکمیتی ایجاد می شود که در آن تمامی منابع مالی مربوط به پروژه در یک حساب مشترک میان نهاد ناظر و سازنده تجمیع و هزینه های ساخت مستقیماً از آن پرداخت می شود. در پایان، مابه التفاوت منابع به عنوان سود سازنده محسوب می شود. این روش علاوه بر کاهش ریسک های مالی، اعتماد خریداران را افزایش داده و به جذب سرمایه کمک می کند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: بسیاری از شرکت های ساختمانی هم اکنون نیز در حال استفاده از اهرم پیش فروش هستند و با ایجاد امکان پرداخت های بلندمدت، شرایطی فراهم می کنند تا خریداران ضمن بهره مندی از مزیت پرداخت تدریجی، از رشد قیمت مسکن در آینده نیز منتفع شوند.

وی با اشاره به ضرورت بهره گیری از ابزارهای نوین مالی برای تقویت نقدینگی در بازار مسکن گفت: فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط از جمله ظرفیت های مهمی است که می تواند به تأمین مالی جمعی در حوزه ساخت وساز کمک کند.

قربان نژاد ادامه داد: سال گذشته بحث انتشار اوراق در بخش مسکن مطرح شد و این ابزار می توانست به عنوان تأمین مالی جمعی مورد استفاده قرار گیرد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. این روند نیازمند تعریف دقیق، ضوابط مشخص و فرهنگ سازی گسترده است.

در برخی کشورها، ابزارهایی مانند توکنیزه کردن دارایی، استفاده از برخی رمزارزهای قانونی و حتی ایجاد کوین هایی به ازای هر متر مربع ملک به کار گرفته می شود و این کوین ها در بازار ثانویه قابل معامله هستند. این روش ها به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش می دهند و امکان گردش سرمایه را افزایش می دهند.

وی یادآور شد: اصلی ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش پتانسیل نقدشوندگی است. زمانی که سازندگان نتوانند به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی داشته باشند، ناچار به استفاده از روش های پرریسک مانند پیش فروش می شوند که این امر در نهایت می تواند پروژه را با چالش های جدی مواجه سازد. اگر سازوکارهای نوین مالی به درستی راه اندازی شود، این مشکل تا حد زیادی برطرف خواهد شد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تأکید کرد: راه اندازی کامل ابزار فروش متری مسکن می تواند ظرفیت بسیار بزرگی برای جذب سرمایه های خرد ایجاد کند. در این روش، حتی مبالغ کوچک و سرمایه های پراکنده مردم می تواند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شود و در نهایت منجر به تأمین مالی پروژه های بزرگ مسکونی شود.

به گفته وی، شکل گیری این ظرفیت در بازار مسکن نه تنها به افزایش نقدشوندگی کمک می کند، بلکه شرایط تأمین منابع پایدار برای سازندگان را نیز تسهیل خواهد کرد.

قربان نژاد با اشاره به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران در پی افزایش قیمت مسکن و اجاره بها گفت: برای تحلیل این موضوع باید یک گام به عقب بازگردیم و به تحولات ساختاری دهه 70 توجه کنیم؛ دوره ای که با صنعتی شدن کلان شهرها، موج گسترده ای از مهاجرت از شهرهای کوچک و حاشیه ای به مراکز بزرگ شهری شکل گرفت.

وی افزود: دلیل اصلی این مهاجرت، دسترسی به فرصت های شغلی بیشتر و درآمد بالاتر در کلان شهرها بود، اما اکنون با تغییر شرایط اقتصادی و رشد شدید هزینه های مسکن، پرسش مهمی در برابر سیاست گذاران قرار گرفته است که ضرورت بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط را دوچندان می کند.

قربان نژاد اظهار کرد: در ساخت شهرک های کارمندی، کارگری یا پرسنلی باید کیفیت و دوام سازه ها در اولویت قرار گیرد. نباید به بهانه کاهش هزینه های اولیه، به ساخت مسکن با کیفیت پایین روی آورد، چرا که این اقدام طول عمر بنا را به شدت کاهش می دهد.

وی ادامه داد: در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، عمر مفید ساختمان ها به 50، 80 یا حتی 100 سال می رسد، اما در ایران به دلیل کیفیت پایین ساخت و نبود برنامه منسجم، ساختمان ها پس از 10 تا 20 سال نیازمند بازسازی اساسی می شوند. این مسئله موجب هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینه های مضاعف بر اقتصاد خانوار و دولت می شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضعف فرهنگ بازسازی و نوسازی در کشور تصریح کرد: در حالی که در کشورهای پیشرفته موضوع بازسازی به عنوان یک فرآیند نهادینه شده دنبال می شود، در ایران این فرهنگ هنوز به درستی جا نیفتاده است. سرمایه های ساختمانی پس از مدت کوتاهی فرسوده و تخریب می شوند و دوباره نیاز به صرف هزینه های سنگین برای ساخت وساز جدید ایجاد می شود.

قربان نژاد گفت: یکی از پاسخ های مؤثر به مسئله مهاجرت معکوس، ایجاد شهرک های کارمندی با کیفیت ساخت بالا و برنامه ریزی دقیق است. نمونه هایی مانند شهرک نیروی هوایی و شهرک شهید شجاعی در اتوبان افسریه که برای پرسنل نیروی هوایی ساخته شد، حرکت های درستی در این زمینه بود و می توانست به عنوان الگویی پایدار ادامه پیدا کند.

وی با اشاره به تنوع قیمت ساخت در مناطق مختلف کشور گفت: هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی بسته به موقعیت جغرافیایی، کیفیت مصالح، نوع تقاضا و حتی ارتفاع پروژه کاملاً متغیر است. به عنوان نمونه، در پروژه های نهضت ملی مسکن، قیمت ساخت از حدود 15 میلیون تومان به ازای هر متر مربع آغاز می شود، اما این رقم بسته به شرایط، کیفیت و پیچیدگی پروژه می تواند بسیار متفاوت باشد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: قیمت نهایی ساخت تحت تأثیر عواملی مانند بلندمرتبه یا کوتاه مرتبه بودن ساختمان، نوع سازه، استانداردهای اجرایی و مصالح به کار رفته قرار دارد و نمی توان یک نرخ ثابت برای همه پروژه ها اعلام کرد. بهبود کیفیت ساخت نیز راهکار پیچیده ای ندارد، اما مسئله اصلی نگرش حاکمیتی به مسکن است؛ اینکه آیا صرفاً به دنبال ساخت هستیم یا هدف، ساخت استاندارد است.

قربان نژاد تأکید کرد: توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت تحقق نمی یابد، بلکه مستلزم رعایت اصول استانداردسازی است. صرف خانه دار کردن مردم بدون توجه به کیفیت، شأن ساکنان را تأمین نمی کند. مسکن مهم ترین بخش زندگی هر خانواده است و باید با رویکرد علمی و اجتماعی مناسب طراحی و اجرا شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به ضرورت حرکت به سمت فناوری های نوین ساخت گفت: استفاده از مصالح مرغوب، صنعتی سازی، سری سازی و یکپارچه سازی فرآیند ساخت از ملزومات امروز است. کشورهای مختلف پاسخ های روشنی به موضوع کنترل قیمت و کاهش هزینه های ساخت یافته اند و ایران نیز می تواند با بومی سازی این تجارب، ضمن مدیریت قیمت، کیفیت ساخت و استانداردهای زیست پذیری را ارتقا دهد.

وی در پایان تصریح کرد: ساخت مسکن به هر قیمتی و با هر نوع متریالی در شأن جامعه نیست، و حتی با اصول توسعه پایدار نیز همخوانی ندارد. مهم این است که نگرش سیاستگذاران و فعالان بخش مسکن از کمیت گرایی به کیفیت گرایی تغییر کند تا علاوه بر تأمین نیاز مسکن، امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان نیز تضمین شود، زیرا مسکن مهم ترین بخش زندگی هر خانواده است.