قیمت مسکن در سال های اخیر رشد بی سابقه ای داشته و از سطح درآمد بسیاری از خانوارهای ایرانی فاصله چشمگیری گرفته است. این وضعیت به مراتب در پایتخت نمود بیشتری داشته و به این ترتیب بحران مسکن در تهران بسیار عمیق شده است.

به گزارش تجارت نیوز، بررسی ها نشان می دهد سطح معاملات مسکن کاهش شدیدی دارد و این وضعیت در کنار نبود تسهیلات حمایتی مناسب، وضعیت بازار مسکن در ایران را بغرنج تر از گذشته کرده است.

این در حالی است که وضعیت بازار مسکن بسیاری از کشورهای توسعه یافته، تفاوت فاحشی با ایران داشته و درآمدهای بالا و ارائه تهسیلات بانکی مقرون به صرفه، دسترسی به خرید مسکن را برای شهروندان این کشورها بسیار آسان کرده است.

در این گزارش، به مقایسه بازار مسکن ایران و ایتالیا پرداخته و قدرت خرید خانه در این دو کشور را بررسی می کند.

بررسی از داده های Numbeo که به انتشار جدیدترین آمارهای اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می پردازد، نشان می دهد، نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارهای ایتالایی 9 برابر بوده و این کشور در جایگاه 76 سختی خرید خانه قرار گرفته است. این در حالی است که ایران با نسبت 18.7 برابری رتبه 16 را به خود اختصاص داده است.

بنابراین، فاصله قدرت خرید مسکن میان دو کشور نشان می دهد، قدرت خرید خانه توسط شهروندان ایتالیایی 60 پله بالاتر از ایرانی هاست و ایتالیایی ها در مدت زمان انتظار خرید خانه توسط مردم ایران، قادر به خرید دو خانه خواهند بود.

علاوه بر این، ایتالیا یکی از کشورهای مناسب و مهاجرپذیر به شمار می رود و تعداد مهاجران و اتباع خارجی در این کشور بسیار است. به این ترتیب، می توان گفت که ایتالیا یکی از کشورهای ارزان اتحادیه اروپا محسوب می شود.

طبق آخرین داده های منتشر شده در وبسایت Trading Economics نرخ تورم ایتالیا در ماه آگوست 1.6 درصد بوده که نسبت به ماه جولای کاهش داشته است. بنابراین، شهروندان کشور ایتالیا می توانند با خیال آسوده تمامی درآمد خود را پس انداز کنند و در مدت زمان مشخصی، صاحب خانه شوند.

این در حالی است که نرخ تورم ایران براساس آخرین داده های مرکز آمار 36.3 درصد اعلام شده است که اختلاف 22 برابری با نرخ تورم ایتالیا دارد. بنابراین، پس انداز دستمزد ماهانه در ایران نه تنها بی فایده خواهد بود، بلکه ارزش دارایی نیز به مرور کاهش خواهد یافت.

بررسی داده های Numbeo نشان می دهد، متوسط قیمت هر متر مسکونی در مراکز شهری ایتالیا حدود 4155 دلار است. در مقابل، میانگین قیمت مسکن در مراکز شهری ایران حدود 1139 دلار اعلام شده است. همچنین، متوسط قیمت هر متر مسکن در مراکز شهری رم، پایتخت ایتالیا، حدود 8505 دلار برآورد می شود که برابر با 13.8 درآمد سالانه خانوارهای شهر رم است.

میانگین قیمت هر متر خانه در مراکز شهری تهران 1610 دلار محاسبه شده که برابر با 26.8 برابر درآمد سالانه خانوارهای پایتخت است. نکته حائز اهمیت آن است که با وجود هشت برابر بودن متوسط قیمت مسکن رم نسبت به تهران، سختی خرید خانه در این شهر کمتر از پایتخت ایران است.

برای مقایسه و درک بهتر وضعیت بازار مسکن ایران و ایتالیا، بررسی متوسط درآمد شهروندان این دو کشور الزامی است. بررسی ها نشان می دهد متوسط درآمد ماهانه شهروندان ایتالیا پس از کسر مالیات، حدود 1939 دلار یا 197 میلیون تومان است.

این در حالی است که طبق داده های numbeo متوسط درآمد ماهانه هر شهروند ایرانی پس از کسر مالیات، حدود 251 دلار برآورد شده که حدود 25 تا 26 میلیون تومان برآورد می شود و به تخمین های رسمی نیز نزدیک است.

نرخ های وام مسکن در ایتالیا تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارند و به همین دلیل ممکن است نوسانات قابل توجهی داشته باشند. در حال حاضر، میانگین نرخ بهره وام های مسکن با نرخ ثابت حدود 3.5 تا پنج درصد است.

بانک ها در ایتالیا معمولا تا حداکثر 80 درصد ارزش ملک را به متقاضیان وام مسکن پرداخت می کنند. با این حال، برخی موسسات مالی محدودیت های بیشتری برای غیرمقیم ها اعمال کرده و سقف وام برای این گروه را به 50 یا 60 درصد کاهش می دهند. در موارد نادر، دریافت وامی بیش از 80 درصد ارزش ملک امکان پذیر است، اما این نوع تسهیلات تنها تحت شرایط سخت گیرانه ای نظیر ارائه تضمین های قابل توجه اعطا می شود.

بانک های ایتالیایی مجموعه ای از معیارها را برای ارزیابی صلاحیت متقاضیان وام مسکن در نظر می گیرند. از جمله این معیارها، اثبات این موضوع است که مجموع هزینه های جاری وام گیرنده که شامل تعهدات مالی و بدهی های موجود است، بیش از 40 درصد درآمد ماهانه او نباشد. همچنین، میزان اقساط ماهانه وام نباید از 35 درصد درآمد ماهانه متقاضی فراتر رود.

مدت زمان بازپرداخت وام مسکن در ایتالیا معمولا بین پنج تا 30 سال متغیر است که بازه های 15 و 20 سال رایج تر از سایر گزینه ها هستند. در صورتی که زمان پایان بازپرداخت وام به دوران پس از 70 سالگی متقاضی بیفتد، معمولا از او درخواست می شود که ضامنی از اعضای جوان تر خانواده معرفی کند.

انواع وام های مسکن ارائه شده در ایتالیا شامل وام های با نرخ بهره ثابت و نرخ بهره متغیر است که رایج ترین گزینه ها به شمار می روند. وام های با نرخ ثابت، بهره ای را برای کل مدت زمان وام تعیین می کنند، به طوری که مبلغ اقساط ماهانه در طول دوره وام ثابت باقی خواهد ماند.

وام های با نرخ متغیر، بهره ای دارند که در فواصل زمانی مشخص، بر اساس شاخص های اقتصادی تعدیل می شوند و تغییر می کنند. این وام ها امکان بهره مندی از کاهش نرخ بهره را فراهم می کنند، اما در صورت افزایش نرخ بهره، اقساط ماهانه نیز افزایش پیدا می کند. همچنین امکان دریافت ترکیبی این دو وام نیز وجود دارد که بسته به انتخاب متقاضیان نرخ بهره می تواند متغیر باشد.

نوع دیگر وام مسکن در ایتالیا، وام های سبز (Green Mortgages) است که برای خرید یا ساخت املاک با بهره وری انرژی بالا طراحی شده اند. املاک در ایتالیا براساس بهره وری انرژی در رده های A تا G طبقه بندی می شوند و متقاضیانی که خانه ای با درجه A یا B خریداری کنند، معمولا مشمول نرخ های بهره پایین تری خواهند شد.

علاوه بر این، برخی از بانک ها به صاحبان خانه هایی که برای بهبود بهره وری انرژی ملک خود، وام اضافی دریافت می کنند، شرایط بهتری را ارائه می دهند.

این در حالی است که شرایط وام خرید مسکن در ایران بسیار نامناسب بوده و مبلغ اقساط ماهانه از درآمد بسیاری از خانوارهای ایرانی بیشتر است. از طرفی، مدت زمان بازپرداخت کوتاه و نرخ بهره نیز بسیار بالا تعیین شده است. بنابراین وام خرید مسکن در ایران کارایی لازم را نداشته و حتی کفاف خرید یک اتاق کوچک را به متقاضیان خرید مسکن نخواهد داد.