فرارو- قیمت آپارتمان در برخی مناطق تهران به متری 110 تا 120 میلیون تومان نشان رسیده و رکودی سنگین را بر بازار تحمیل کرده است. در این شرایط شنیدن توصیه هایی مبنی بر اینکه الان وقت خرید خانه است ، عجیب و گیج کننده به نظر می رسد.

به گزارش فرارو؛ خریداران بالقوه و فروشندگان نیازمند نقدینگی در واکنش با این سیگنال از خودشان می پرسند دلیل این اصرار در شرایط رکود سنگین چیست و وقتی چشم انداز اقتصادی مبهم است چنین ادعاهایی بر چه مبنایی استوار است؟ در این نوشته تلاش می کنیم پاسخی درخور برای معما پیدا کنیم.

بازار مسکن گرفتار یک رکود تورمی عمیق است. این پدیده زمانی رخ می دهد که قیمت ها (به صورت اسمی) بالا می روند اما تعداد معاملات به شدت کاهش پیدا می کند.

جهش های تورمی سال های قبل و رشد نامتناسب درآمدها، قدرت خرید بخش بزرگی از متقاضیان، به ویژه زوج های جوان و خانه اولی ها را به کلی از بین برده است. در سمت مقابل، بسیاری از مالکان به دلیل تجربه تورم های گذشته و با این ذهنیت که ملک بهترین حافظ ارزش پول است، در برابر کاهش قیمت های پیشنهادی خود مقاومت می کنند.

مقاومت فروشندگان در مورد کاهش قیمت ها و ناتوانی مالی از سوی خریدار، به قفل شدن معاملات و کاهش حجم آن به پایین ترین سطوح تاریخی منجر شده است و از طرف دیگر چشم انداز تداوم رکود (حداقل تا زمان روشن شدن تکلیف مکانیزم ماشه و احتمال بازگشت تحریم های بین المللی)، فعالان بازار را در بلاتکلیفی قرار می دهد.

خریداران نیز ترجیح می دهند تا زمان شفاف شدن فضا و کاهش ریسک های سیستماتیک، نقدینگی خود را حفظ کرده یا با خود به بازارهای جایگزین با قدرت نقدشوندگی بیشتر ببرند.

اصرار برخی مقامات صنفی و گروهی از مشاوران املاک بر خرید مسکن در شرایط فعلی، اغلب به منافع اقتصادی و روانشناسی بازار مرتبط است. درک این دلایل، به فهم تناقض آشکار داستان کمک می کند.

واقعیت انکارناپذیر این است که حیات اقتصادی مشاوران مسکن و بنگاه های املاک به تعداد قراردادهای منعقد شده و دریافت حق کمیسیون وابسته است. در دوره رکود، درآمد این صنف به شدت پایین می آید. در نتیجه، ایجاد هیجان روانی و تشویق خریداران برای ورود به بازار، تلاشی است در جهت به حرکت درآوردن چرخ معاملات و تأمین منافع صنفی.

این توصیه لزوماً به معنای بدخواهی نیست، بلکه بازتابی از مدل کسب وکار حاکم بر این حوزه است که در آن، صرف نظر از بهینه بودن قیمت برای خریدار، رونق را به معنای افزایش تعداد معاملات در نظر می گیرند.

بیشتر بدانید | گزارش های مشاوران املاک نشان می دهد در بسیاری از دفاتر، تعداد معاملات ماهانه به کمتر از 5 معامله رسیده است. در سال های 1396 تا 1398 برخی از این دفاتر در ماه بیش از 30 قرارداد امضا می کردند

اصرار برخی مقامات صنفی و گروهی از مشاوران املاک بر خرید مسکن در شرایط فعلی، اغلب به منافع اقتصادی و روانشناسی بازار مرتبط است

یکی از ابزارهای رایج در بازارهای مسکن، اهرم ترس از دست دادن فرصت است. فعالان بازار قصد دارند با یادآوری جهش های قیمت سال های گذشته، این نگرانی را در دل خریدار ایجاد می کنند که اگر امروز دست به کار نشوند، فردا باید آپارتمان مورد نظرشان را با قیمت بالاتر بخرند.

این استدلال شاید در اقتصاد تورمی ایران سابقه تاریخی داشته باشد اما قطعا شرایط فعلی را نادیده می گیرد؛ شرایطی که در آن به منظور حمایت از جهش های جدید قیمت، عاملی به اسم قدرت خرید وجود ندارد و بازار به سقف توان خود رسیده است.

توصیه الان وقت خرید است تنها می تواند برای گروهی خاص از خریداران، معنادار باشد. این گروه، متقاضیانی هستند که از نقدینگی بالا برخوردارند و عمدتا دنبال خرید سرمایه ای هستند.

تعداد فروشندگان پول لازم که به دلیل نیازهای فوری مالی حاضر به ارائه تخفیف های قابل توجه و فروش ملک خود زیر قیمت منطقه هستند، در شرایط رکود افزایش پیدا می کند. این افراد نمی توانند ماه ها منتظر بمانند و نیاز به نقد کردن دارایی خود دارند. بنابراین، برای خریداری که پول نقد در اختیار دارد و با صبر و حوصله بازار را جستجو می کند، تابستان 1404 فرصتی استثنایی برای خرید آپارتمان زیر قیمت و انجام یک معامله برد-برد خواهد بود.

توصیه به خرید، در حقیقت برای این دسته از خریداران صدق می کند، نه برای عموم متقاضیانی که با وام و پس انداز اندک دنبال خرید خانه هستند.

اگر جزو گروه دوم هستید، توصیه اکید این است که عجله نکنید. بیایید با واقعیت کنار بیاییم و بپذیریم بازار مسکن در تابستان 1404، برای اکثریت قریب به اتفاق متقاضیان با توان مالی محدود، دوره انتظار، افزایش پس انداز و رصد دقیق تحولات خواهد بود.

با این حال برخلاف آنچه می شنوید، بازار در حال فرار نیست و رکود فعلی به شما قدرت چانه زنی بالایی می دهد. پس می توان فرصت را مغتنم دانست و روی فروشندگان واقعی تمرکز کرد. دنبال مالکانی باشید که به وضوح برای فروش ملک خود انگیزه دارند. این افراد بیشترین انعطاف را در مورد قیمت از خود نشان می دهند.

به قیمت های پیشنهادی در آگهی ها توجه نکنید و با توجه به وضعیت رکود، از ارائه پیشنهادات جسورانه که 20 تا 30 درصد پایین تر از قیمت آگهی هستند، وحشت نداشته باشید. به عنوان طرفی که صحب نقدینگی است، شما در مذاکرات دست بالا را دارید!

یادتان باشد شعار الان وقت خرید خانه است یک گزاره کلی و فاقد دقت به حساب می آید چون زمان مناسب برای خرید یا فروش، براساس شعار تعیین نمی شود.

فروشندگان هم باید یاد بگیرند در قیمت گذاری واقع بین باشند و این حقیقت که قیمت های اسمی بالا خریدار ندارد را بپذیرند. اگر به نقدینگی نیاز فوری دارید، بهتر است قیمت پیشنهادی خود را به سطح توان خریداران واقعی نزدیک کنید.

بهترین کاری که از دستتان برمی آید، انجام برخی تعمیرات جزیی، نقاشی و تمیزکاری است تا ملک شما را در میان گزینه های مشابه، جذاب تر کند و باعث تسریع فرآیند فروش شود.

بیشتر بدانید | داده های بازار نشان می دهد در معاملات واقعی، میانگین تخفیف فروشندگان نسبت به قیمت های اعلامی در آگهی ها 10 تا 15 درصد است