دولت ها طی دو دهه گذشته، مسکن اولی ها را در زمین های نامرغوب موسوم به اراضی 99ساله جانمایی کردند و در مقابل، امتیازهای مسکن شهری، یعنی تراکم ساختمانی را به مالکان زمین های مرغوب (اراضی داخل شهر) اعطا کردند. نتیجه این مدل سیاستگذاری را می توان در نمودار تشدید نابرابری ملکی بین دهک یک و دهک 10 مشاهده کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد، راز اقتصادی جهش تاریخی جمعیت مستاجرهای دچار به فقر به ریسک هایی برمی گردد که از اواسط دهه 90 وسیله پرش قیمت مسکن و سپس اجاره بها را فراهم آورد و همزمان باعث جاماندن درآمد و توان مالی خانوارها در مسیر رشد هماهنگ با تورم شد.

اما اکنون جعبه سیاه سیاست های تولید فقر مسکن نیز باز شده و نشان می دهد، دست کم از دهه 80 تاکنون، دولت ها از دو مسیر، زمین نابرابری در مالکیت مسکن را هموار کردند و در کنار طرح ها و مصوبات دولتی، شهرداری ها نیز با تصمیمات ساختمانی به تشدید نابرابری مسکن دامن زدند.

پیش تر (هفته گذشته)، با انتشار آمار جدید از فقر مسکن که مرکز پژوهش های مجلس آن را منتشر کرده بود، گزارش داد: نرخ فقر در بین مستاجرها به رقم بی سابقه 40 درصد رسیده است به این معنا که نزدیک به نیمی از 5 میلیون خانوار ایرانی از پس حداقل هزینه های زندگی برنمی آیند و معیشت شان تحت تاثیر فشار هزینه مسکن قرار گرفته است. اواسط دهه 90 یعنی قبل از شروع عصر جهش قیمت ها، این نرخ بسیار پایین و در سطح 27 درصد قرار داشت.

در آن گزارش همچنین تصریح شده بود، 100درصد مستاجرهای دهک اول جامعه یعنی همه کم درآمدترین خانوارهای اجاره نشین ایرانی فقیر هستند درحالی که فقط یک درصد پردرآمدترین مستاجرها در این وضعیت قرار دارند. اکنون آمار تازه تری از نابرابری در دسترسی به مسکن مناسب منتشر شده است که نشان می دهد، طی 16 سال گذشته، نرخ خانه دار شدن در دهک پردرآمدترین یعنی دهک 10 به مراتب بیشتر از دهک کم درآمدترین یعنی دهک یک بوده است.

تعداد خانوارهای مالک در دهک 10 در فاصله 1384 تا 1402 از حدود 1.3 میلیون خانوار به 2.7 میلیون خانوار افزایش پیدا کرده است؛ اندکی بیش از 100 درصد افزایش.اما در همین فاصله زمانی، تعداد مالکان در دهک یک جامعه تنها با 60 درصد افزایش به 1.3 میلیون خانوار رسیده است. طی این 16 سال کلکسیونی از طرح های دولتی مسکن سازی به اسم تامین مسکن کم درآمدها در کشور به اجرا درآمد اما ماحصل آن، به توزیع نابرابر کلید خانه و تسهیلات دولتی خانه دار شدن منجر شده است.

از نیمه دهه 80 تاکنون، دو نوع طرح بزرگ تامین مسکن کم درآمدها در کشور به اجرا درآمد؛ طرح مسکن مهر و طرح مسکن ملی. با این حال، از نگاه مرکز پژوهش های مجلس، این طرح ها که روی زمین های 99 ساله سوار بود، باعث افزایش نابرابری در مالکیت شدند؛ اما چگونه؟

طرح های تامین مسکن خانوارهای هدف، یعنی کم درآمدها، با عرضه زمین نامرغوب در بیرون از شهرهای اصلی و شهرهای موجود به اجرا درآمد. در طول این سال ها، دولت ها با این استدلال که درون شهرها، زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد، از اراضی 99 ساله که فاقد خدمات شهری و سکونتی بودند، برای ساخت مسکن ویژه کم درآمد استفاده کردند. این اراضی از نگاه مرکز پژوهش های مجلس، در محدوده نامسکونی جانمایی شد و عیان ترین و شدیدترین شکل جداسازی کم درآمدها با نقش آفرینی مستقیم دولت را به اجرا گذاشت.

طی این سال ها، این تنها مسیری نبود که با هدایت دولت به نابرابری در مالکیت مسکن انجامید. دولت ها با تصویب طرح های جامع و تفصیلی شهرها (از طریق شورای عالی شهرسازی)، با تخصیص تراکم پایه یا همان افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، به املاک مسکونی موجود در شهرها، عملا امتیاز زمین جدید (در ارتفاع) به مالکان مسکن و زمین درون شهرها ارائه کردند. درحالی که دریافت کنندگان این امتیازها و حق توسعه بنا، هیچ تعهدی به ساخت مسکن با تراکم جدید برای اقشار متوسط یا کم درآمدجامعه نداشته اند.

مرکز پژوهش های مجلس در مطالعه تازه ای که پیرامون تاثیر تصویب طرح های توسعه شهری توسط دولت بر نابرابری در مالکیت و تبعیض مسکن انجام داده، شکاف شکل گرفته پردرآمدها و کم درآمدها را ناشی از محرومیت نامالکان از امتیاز تراکم ساختمانی در دل شهرها می داند. امتیازهای تراکم ساختمانی به مالکان زمین داده می شود و این وسط، نامالکان چون زمینی در شهر ندارند، از این امتیازها محرومند.

گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس درباره نتیجه طرح ها و سیاست های دولت در بخش مسکن منتشر کرده است، تاکید می کند: دولت ها در طول این سال ها می توانستند با بهره گیری از سیاست های شناخته شده جهانی در زمینه تامین مسکن، حداقلی ترین کار ممکن را انجام دهند.

یعنی، بهره مندی از ظرفیت بخش خصوصی برای اختصاص بخشی از ساخت وسازهای مسکونی درون شهرها به خانوارهای با درآمد کم از طریق متناسب سازی قیمت و ویژگی این ساختمان ها. این مدل تامین مسکن همان مسکن اجتماعی است به این معنا که خانوارهای اقشار هدف، به جای آنکه از طریق زمین های 99ساله بیرون از شهرها، طرد بشوند، در دل شهرها و در نقاطی که خدمات سکونتی و شغلی وجود دارد، به مسکن ملکی یا اجاره ای مناسب دسترسی پیدا کنند.

شهرداری ها از طریق کمیسیون ماده 5، تراکم فروشی می کنند و اسم این مجوزها را افزایش عرضه مسکن برای کمک به خانه دار شدن خانوارها گذاشته اند. مدیران شهری نهادهایی همچون قرارگاه مسکن در سال های اخیر از طریق صدور مجوزهای ویژه تغییر کاربری و افزایش تراکم در کمیسیون ماده 5 را برای تامین مسکن محرومان راه اندازی کردند.

اما اکنون مرکز پژوهش های مجلس در مطالعه ای که با عنوان واکاوی تامین مسکن در اصل 31 قانون اساسی از منظر تبعیض های ناروا انجام داده، به صراحت نوشته است: مجوزهای تراکم ساختمانی مازاد هیچ گاه در خدمت تامین مسکن کم درآمدهای نامالک نبوده است. ضمن آنکه دریافت کنندگان این امتیازهای ساختمانی به عنوان منابع محدود و ارزشمند شهری، تعهدی برای تامین مسکن خانوارهای کم درآمد و نامالک نداشته اند.

این پژوهش در عین حال تاکید می کند، سیاستگذاران بخش مسکن و ساختمان از دولت ها گرفته تا شهرداران، همواره علل بحران مسکن را به کمبود عرضه تقلیل می دهند و سراغ مسکن سازی روی زمین های نامرغوب 99ساله و فروش تراکم روی زمین های مرغوب می روند؛ اقداماتی که نه تنها نابرابری ملکی را کم نکرده که تشدید نیز کرده است.

سیاست تامین مسکن محرومان از طریق جداسازی آنها باید متوقف شود، برای این منظور باید ساخت مسکن روی زمین های بیرون از شهرها و محدوده های نامسکونی ممنوع شود. این اولین توصیه کارشناسان این مطالعه پژوهشی به دولت است. اتفاقا در قانون جهش تولید مسکن، ماده ای وجود دارد که تامین مسکن محرومان را از طریق الحاق زمین به محدوده شهرها تکلیف کرده است. این مطالعه، آن ماده از قانون جهش تولید مسکن را مورد نقد قرار داده است.

دومین پیشنهاد سیاستی برای کاهش فقر مسکن و کاهش نابرابری ملکی، بازبینی اساسی در سیاست های فروش تراکم و مجوزهای ساختمانی است. مجوزهای ساخت وساز باید با فاکتور جمعیت نامالک در طرح های تفصیلی شهرها بازنگری شود و هدف توسعه ساختمانی شهرها باید تامین مسکن کم درآمدها و رسیدگی به وضعیت مسکن نامالکان باشد.

برای این منظور، مسکن اجتماعی استیجاری پیشنهاد شده است آن هم نه به صورت ساخت مجتمع های مخصوص کم درآمدها بلکه برخلاف سیاست جدانشینی، بخشی از ظرفیت مسکونی ساختمان هایی که از تراکم بالا و امتیازهای شهری برخوردار می شوند، در اختیار تامین مسکن نامالکان قرار بگیرد.