تورم نقطه ای زمین در تابستان امسال، به کمترین رشد یک ساله خود در مقایسه با نرخ تورم زمین طی 8 سال گذشته رسیده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی ها از میانگین قیمت پیشنهادی زمین در مناطق 22گانه تهران نشان می دهد تغییرات نقطه ای قیمت زمین در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته تنها 8درصد بوده است. در واقع، این تورم زیر 10درصدی، پایین ترین میزان تورم زمین از سال 96 به بعد بوده که در این بازه زمانی 8ساله میانگین تورم سالانه زمین 59 درصد بوده است. تورم زمین از سال 97 همزمان با ایجاد جهش قیمت مسکن، با رشد 85درصدی مواجه شد و این رقم در دو سال بعد به عدد بالای 90درصد رسید. این فرود تورم، منجر به عقب نشینی قیمت زمین شد. سوال مهمی که در اینجا مطرح می شود اینکه، چرا قیمت زمین عقبگرد داشت و روند کاهشی را در پیش گرفت؟

بررسی هااز فایل های ارائه شده به بازار زمین و ملک کلنگی نشان می دهد، قیمت زمین در اواسط تابستان امسال نسبت به انتهای سال 1403، روندی کاهشی داشته است. درحالی که قیمت زمین و خانه های کلنگی پیشنهادی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران در مرداد ماه رقم 196 میلیون و 700هزار تومان را نشان می دهد، این رقم در ابتدای سال حدود 201 میلیون تومان بوده است و معاملات زمین در قیمت های پیشنهادی فایل های ارائه شده به بازار طی 5ماه 2درصد کاهش یافته است. همچنین، قیمت ملک کلنگی با کاربری مسکونی در تهران با کمترین رشد یک ساله در مقایسه با نرخ تورم زمین 8 سال گذشته روبه رو شده است.

تورم نقطه ای 8درصدی زمین در تابستان امسال، حاکی از عقب ماندن سرعت رشد زمین از سرعت رشد مسکن است. در تابستان سال 1403، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع زمین حدود 182 میلیون تومان بوده است. مطالعات صورت گرفته نشان می دهد، بازار زمین تهران رکودی سنگین تر از بازار معاملات مسکن از سال 1400 به این طرف را تجربه کرده است و هر چه جلوتر رفت این رکود نیز سنگین تر شد. ایست کامل نبض بازار زمین و ملک کلنگی باعث رسیدن دومینوی رکود مسکن به ابتدای زنجیره شده است. در ابتدای این زنجیره زمین و در بالادست آن ساخت وساز و بالاتر از آن نیز مسکن قرار گرفته است. مسکن طی 2سال اخیر با رکودی جدی همراه بوده که در ماه های اخیر و متاثر از ریسک جنگ ، شدت گرفت.

این رکود بر بازار زمین نیز سنگین تر بود، زیرا بر رفتار سازنده ها نیز تاثیر گذاشت و مانع از حضور آنها از ادامه فعالیت در زنجیره بازار مسکن و ساختمان شد. افت شدید تقاضای ساختمانی یا نبود سازنده در مناطق مختلف تهران روی قیمت زمین تاثیر گذاشته است و حتی باعث خروج بسیاری از فعالان بازار و واسطه های ملکی از بازار زمین و املاک کلنگی شد. رفتار سازنده ها مبنی بر عقب نشینی از سرمایه گذاری در بازار ساختمان و مسکن متاثر از سه متغیر نبود تقاضا برای آپارتمان های عرضه شده به بازار ، تورم تولید و کاهش نیروی انسانی است. مجموع این سه متغیر سازنده ها را در مسیری قرار داده که تقریبا شرایط را برای ساخت وساز راکد کرده است، در نتیجه، بازار زمین نیز متاثر از این سه متغیر در شدیدترین رکود ممکن قرار گفته است.برخی از واسطه های ملکی معتقد به اثر متقابل تحولات بازار مسکن و بازار زمین هستند. زیرا سازنده ها برای تامین هزینه خرید زمین و خانه کلنگی و در نتیجه شروع ساخت وساز نیاز به فروش واحدهایی دارند که قبلا ساخته اند. اما با توجه به اینکه خرید و فروش در بازار مسکن به دلیل نبود نقدینگی در اختیار خریداران راکد است، این امر به بازار زمین نیز سرایت کرده و مانع از فعالیت سازنده ها در این بازار شده است.

از طرفی هم با توجه به بالا رفتن هزینه های ساخت که تعادل نسبی بین قیمت تمام شده و قیمت فروش را به هم زده، سازنده ها در بسیاری از مناطق از ورود به بازار زمین و ساخت وساز صرف نظر می کنند. علاوه بر بالا رفتن هزینه های ساخت تا انتهای کار و در نتیجه بالاتر رفتن هزینه نهایی مسکن، به دلیل ناتوانی افراد در خرید ملک به دلیل نبود نقدینگی در بازار، سازنده از فعالیت در این بازار خودداری کرده و در بسیاری از مواقع به بازارهای موازی ورود می کنند.در این میان، خروج اتباع افغان نیز احتمالا در آینده اثرات خود را بر کاهش بیشتر تقاضای ساختمانی در بازار ملک کلنگی بگذارد، زیرا با توجه به اینکه کارگران افغانی بیشترین سهم را در گروه کارگران ساختمانی فعال در ساخت وسازهای مسکونی به خود اختصاص می دادند، با خروج آنها صنعت ساختمان با چالش نیروی کار ساده و حتی ماهر مواجه شده است.

با این حال برخی کارشناسان بازار ملک کلنگی معتقدند، با توجه به اینکه در حال حاضر بازار زمین در بالاترین میزان رکود خود قرار دارد و سازنده ها به نوعی از بازار خارج شده اند، خروج اتباع در حال حاضر تاثیر چندانی بر این بازار ندارد. در کنار رفتار سازنده ها مبنی بر کاهش و به نوعی نبود تقاضا برای زمین و ملک کلنگی، در سمت مقابل، عرضه نیز از این بازار عقب نشینی کرده است. بنابراین با توجه به شرایط ریسکی موجود، در بازار زمین نه عرضه وجود دارد و نه تقاضا و در نتیجه، بازار معاملات ملک کلنگی یا همان تخریب و مشارکت تقریبا متوقف یا تعطیل است. مالکان زمین با توجه به دو ریسکی که در بازار ساختمان وجود دارد، عمدتا از امضای قرارداد جدید و مشارکت با سازنده ها خودداری می کنند؛ زیرا در صورت امضای قرارداد جدید مشارکت مالکان زمین با سازنده ها، با توجه به تورم چشم گیر تولید که هزینه های ساخت را به صورت مداوم افزایش می دهد از طرفی باعث تاخیر در تحویل واحدها و آماده سازی توسط سازنده ها به دلیل عدم تامین مالی هزینه های اضافی می شود و از طرف دیگر احتمال تغییر قیمت توافق شده به دلیل تورم تولید نیز افزایش می یابد.

بنابراین، در حال حاضر شرایط ساخت وساز در وضعیت ناپایدار قرار دارد. زیرا با توجه به صعود هزینه های ساخت، تورم می تواند حتی ارزش خود ساختمان را تحت تاثیر قرار دهد. این ناپایداری در بازار ساختمان، نوعی از ترس و نااطمینانی را در مالکان زمین و ملک کلنگی به وجود آورده که مانع از مشارکت با سازنده ها می شود. چشم انداز بازار زمین براساس برآیند وضعیت فعلی بازار زمین و شدت رکود در این بازار و از طرفی تاثیر مستقیم از بازار مسکن، نشان می دهد، با توجه به اینکه میزان تاثیر گرفتن بازار مسکن از ریسک های موجود بیشتر از بازار زمین است، در صورت تغییر در وضعیت فعلی بازار مسکن و خروج نسبی از وضعیت رکود این بازار، اثر آن در بازار زمین دست کم یک سال پس از آن خواهد بود. در واقع در صورت رکود سنگین تر در بازار مسکن یا گذار از وضعیت فعلی، اول در بازار مسکن خود را نشان می دهد و یک سال بعد در بازار زمین اثر خواهد گذاشت.

نتایج تحقیقات میدانی از قیمت پیشنهادی از فایل های ارائه شده در بازار زمین پایتخت، حاکی از رسیدن نسبت قیمت زمین به مسکن به عدد 1.9 است. این در حالی است که این نسبت در ابتدای امسال به عدد 2.2 رسیده بود. علت این کاهش مربوط به عقبگرد قیمت زمین در تابستان امسال است. زمانی که نسبت زمین به مسکن از عدد یک عبور کند، در حاشیه سود ساختمانی اثر منفی می گذارد، و هر چقدر این نسبت از 1.5 بیشتر شود، ساخت وساز نیز جذابیت کمتری خواهد داشت و اگر از 2 عبور کند، گسل زمین و مسکن نیز بیشتر می شود. بررسی ها نشان می دهد، در حال حاضر رکود در بازار زمین بیشتر از بازار مسکن است. با توجه به سطح 1.9 برابری قیمت ملک کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان، تقاضای سرمایه ای در این بازار به مراتب کمتر از مسکن است و با توجه به اینکه افراد خاصی به سراغ خرید زمین می روند، این رکود در بازار زمین بیشتر قابل مشاهده است.