آتش بس جنگ تحمیلی 12 روزه، به بازار اجاره هم سرایت کرد. بررسی فایل های ارائه شده در بازار اجاره تهران حاکی از کاهش چشمگیر تورم اجاره مسکن طی یک ماه منتهی به مرداد در پایتخت است. بررسی ها از شاخص اجاره بهای پیشنهادی نشان می دهد، بازار اجاره مسکن تهران، در تیر ماه مقطع جنگ تحمیلی و سپس آتش بس- با کاهش ماهانه میانگین اجاره بهای پیشنهادی حدود 3درصد مواجه شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، ماه گذشته میانگین اجاره بهای پیشنهادی موجرها با تبدیل کامل پول پیش به اجاره بهای ماهانه به مترمربعی 456هزار تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در ماه خرداد، این شاخص 470هزار تومان برآورد شده بود. بررسی اجزای رقم کل اجاره بها نشان می دهد، در تیرماه، میانگین رقم پیشنهادی موجرها برای پول پیش تغییری نکرد و آنچه باعث کاهش رقم کل شده ناشی از افت بیش از یک میلیون تومانی میانگین اجاره بهای ماهانه است.

تحقیقات میدانی انجام شده در فایل های آنلاین بازار اجاره حاکی از آن است که، اجاره بها در فایل های ارائه شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه خرداد نشان نمی دهند و به نظر ثابت باقی مانده اند، اما با این حال میانگین اجاره بهای پیشنهادی در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران رقمی کمتر را نسبت به خرداد از خود نشان می دهد. سنجش شاخص اجاره مسکن، حاکی از کاهش چشم گیر سرعت رشد اجاره بها در تهران در مقایسه با سال گذشته است.

میانگین اجاره بها در تهران در ابتدای مرداد 1404 با سنجش شاخص اجاره بهای پیشنهادی موجرها بر اساس فایل های ارائه شده در تیر نشان می دهد، میانگین اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان های میان متراژ با سن بنای 7.5 سال از محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، 16میلیون و 700هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران با پول پیش 670میلیون و 600هزار تومان است. این مبالغ در ابتدای تیر بر اساس شاخص اجاره مسکن، به صورت 17میلیون و 800هزارتومان اجاره ماهانه و 671میلیون و 900 هزار تومان پول پیش بود.

همچنین تغییرات نقطه ای اجاره بهای پیشنهادی در ابتدای مرداد سال جاری از افزایش حدود 15 درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. اگرچه تورم نقطه ای تهران در تیر امسال با افزایش 15درصدی در مقایسه با تیر سال گذشته همراه بوده، اما رشد نقطه ای در سال گذشته بالای 30درصد بوده است، و این حاکی از کاهش چشم گیر سرعت رشد نقطه ای اجاره بها نسبت به سال 1403 است. اما با وجود این مستاجران، همچنان با تورمی بالاتر از میانگین تاریخی و نرخ های متعارف در این بازار مواجه هستند و همین موضوع یکی از دلایل کاهش سرعت تورم اجاره در تابستان است که احتمالا در ماه های آینده نیز ادامه داشته باشد.

سال گذشته، رقم پول پیش در ارقام میانگین اجاره بها، به مراتب کمتر از سطح فعلی بود در حالی که، تغییری در اجاره بهای ماهانه ایجاد نشده است. این می تواند به شرایط فعلی مربوط شود که تا حدود زیادی قدرت پرداخت ماهانه مستاجرها را کاهش داده و باعث شده تمایل موجران به سمت دریافت پول پیش بیشتر نسبت به پارسال افزایش یابد. کارشناسان حوزه مسکن، شرایط جنگی ماه تیر که تاثیر قابل ملاحظه ای بر زندگی و خریدهای مصرفی خانوارها گذاشت را یکی از علل اصلی عدم افزایش ماهانه اجاره بها عنوان می کنند.

بررسی فایل های بازار اجاره مسکن تیر ماه تهران حاکی از عرضه پایین فایل در برخی از مناطق است. هر چند در سمت مقابل نیز بخش زیادی از مستاجرها در ماه گذشته تمدید را به تغییر آپارتمان ترجیح دادند. ضمن آنکه در ماه گذشته، شواهد از بازار اجاره نشین ها مشخص کرد، بخش قابل توجهی از موجرها و مستاجرها با رضایت طرفین، برای مدتی، قراردادهای 1403 را تمدید کردند. این تمدید اعتبار تا 2 ماه نیز اعلام شده است. تمدید اضطراری اجاره نامه ها از هفته آخر خرداد و در پی شروع جنگ تحمیلی 12 روزه شروع شد و دست کم تا نیمه تیرماه ادامه پیدا کرد.

تحقیقات انجام شده از بازار اجاره به روایت واسطه های ملکی نشان می دهد، هرساله از اواخر خرداد، فصل داغ بازار اجاره آغاز می شده و در تیر و مرداد به اوج خود می رسید، اما امسال برخلاف انتظار، شاهد کمبود چشم گیر فایل در مناطق تهران هستیم، زیرا این بازار در اوایل تیر به دلیل جنگ تحمیلی و سپس به آتش بس در وضعیت توقف قرار داشت، اما پس از آن عمدتا مربوط به تمدیدهای یکساله موجران با مستاجران است، که موجران ریسک تمدید اجاره نامه با مستاجر قبلی را به یافتن مستاجر جدید با قیمت های بالاتر می پذیرند.

در ابتدای تیر که همزمان با تلاقی روزهای پایانی جنگ و آتش بس و شروع فصل نقل و انتقال مستاجران بود، یک توافق موقت بین طرفین، برقرار شد و فصل داغ اجاره بها را اندکی به تاخیر انداخت. اما کاهش معنادار تقاضا به بازار اجاره بهای تهران و کاهش سرعت چشم گیر تورم در بازار اجاره در ماه تیر را نمی توان تنها ناشی از این توافق موقت دانست، بلکه وجود نااطمینانی از آینده بازار، شرایط سخت اقتصادی و معیشتی مستاجران و خروج موجران از بازار به دلیل عدم افزایش اجاره بها بیشتر از سقف ممکن که این نیز ناشی از عدم کشش بازار به ویژه مستاجران در سطح بالاتر از این سقف است، را می توان به عنوان عوامل اصلی رکود در این بازار دانست.

بررسی های نشان می دهد، بازار اجاره در ماه ابتدایی تابستان، روندی رکودی به خود گرفت و پس از گذشت یک ماه از جنگ تحمیلی و آتش بس، در روزهای نخست مرداد، تحرکی ضعیف در این بازار ایجاد شده است که موجران را ترغیب به ورود به بازار اجاره کرده است، اما طبق روایت واسطه های ملکی، قراردادهای جدید برخلاف سال گذشته که حتی با افزایش 40درصدی اجاره بها همراه بوده، امسال، موجران حداکثر افزایش را تا سقف 25درصد قرار داده اند و این افزایش از 10درصد تا نهایت 25درصد متغیر است.

72 copyعلت این کاهش سرعت تورم اجاره را باید، در عدم کشش بازار به افزایش بیش از این سقف دانست که با توان پرداختی مستاجران کاملا در تضاد است. بررسی بازار اجاره بها تا ابتدای مرداد که حملات نظامی رژیم صهیونیستی و آتش بس را پشت سر گذاشت، در چشم انداز خود از روند یک ماهه بازار اجاره نشان می دهد، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و نااطمینانی از آینده بازار، پیش بینی ها حاکی از تحول اجاره بها در رابطه با اجاره نامه های جدید است که احتمال تحقق اعمال سقف دستوری 25درصدی برای افزایش اجاره بها را افزایش می دهد، اما نه به معنای نظارت دولت بر قرارداد بلکه، به دلیل شرایط حاکم بر اقتصاد بازار مسکن.

اگرچه برخی از برآوردها کاهش میزان اجاره بها به دلیل خروج اتباع افغان از تهران را نشان می دهند و گروهی از فعالان این بازار، با اشاره به خروج سنگین اتباع افغان از تهران در ماه گذشته، این موضوع را عامل کاهش تقاضا و موثر روی اجاره بها توصیف می کنند؛ اما تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد بر اساس روایت واسطه های ملکی نشان می دهد، مهاجران افغان، عمدتا در آپارتمان های کلنگی یا خانه های ویلایی ساکن بوده اند. در نتیجه خروج آن ها در حال حاضر تغییر چندانی در میزان اجاره بهای آپارتمان های مسکونی نداشته است. البته این موضوعی است که به نظر می رسد برای صحت سنجی و بررسی، نیازمند گذر زمان است و شاید در ماه های آینده بتوان اثرات خروج مهاجران افغان را بر بازار اجاره به طور دقیق بررسی کرد.

همچنین، بررسی ها نشان می دهد که وزن پول پیش از اجاره ماهانه پیشی گرفته است. همان طور که دنیای اقتصاد در شاخص اجاره بهای ماه گذشته بنا بر گفته کارشناسان پیش بینی کرد، معاملات در تابستان عمدتا به سمت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر تغییر خواهد کرد. برآیند یک ماهه از بازار اجاره طی یک ماه اخیر نشان می دهد، علت این تغییر رفتار علاوه بر نااطمینانی ها از نقل و انتقالات پول در سیستم بانکی به نااطمینانی حاکم بر بازار بر می گردد که متاثر از هر ریسکی در بازار، توان پرداختی مستاجران نیز تغییر خواهد کرد. از این رو، موجران با تمرکز بر پول پیش بیشتر، به دنبال تامین امن اجاره آپارتمان خود طی یکسال آینده هستند.

مرکز آمار ایران در تازه ترین داده های تورمی خود، از تغییرات شاخص اجاره مسکن کشور در تیر گزارش می دهد. بر اساس این آمار، میانگین اجاره مسکن کشور در تیرماه حدود 35درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش افزایش یافته است. این در حالی است که تورم نقطه ای اجاره مسکن در خرداد 36.7 درصد بوده است. به عبارتی، تورم نقطه ای اجاره مسکن در کشور، یک درصد در ماه تیر کاهش یافته است و این به معنای کاهش سرعت رشد اجاره بها در کل کشور است.

به نظر می رسد که ثبات قیمت مسکن در برخی از این شهرها و احتمال کاهش قیمت در برخی شهرهای دیگر، روی کاهش تورم اجاره مسکن نیز اثر گذاشته است. ضمن اینکه جنگ تحمیلی 12روزه به تهران محدود نبوده و همان شرایطی که در تهران مطرح شده، در دیگر شهرها نیز عامل کاهش تورم اجاره شده است.