به نقل از اطلاعات، به تازگی حبیب الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، از رسیدن شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی به عدد یک خبر داده است؛ خبری که به ظاهر نشان می دهد، تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوارها پیشی گرفته و ایران دست کم از نظر موجودی فیزیکی، با کمبود جدی مسکن مواجه نیست.

بر اساس آمارهای اعلام شده، در حال حاضر مجموعا حدود 32.5 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، در حالی که تعداد خانوارهای کشور حدود 27.1 میلیون خانوار عنوان شده است؛ به عبارتی، اختلاف بیش از پنج میلیون واحدی میان تعداد خانه ها و خانوارهای کشور وجود دارد که در نگاه نخست از مازاد مسکن حکایت می کند.

اما آن سوی این آمار، تصویر متناقضی از دسترسی خانوارها به مسکن دیده می شود. علیرضا زاکانی، شهردار تهران، تعداد مستاجران پایتخت را 51 درصد اعلام کرده: یعنی در تهران تعداد خانوارهای مستاجر حتی از مالکان بیشتر شده است. از سوی دیگر، فشار اقتصادی و افت قدرت خرید مسکن شرایطی را رقم زده که برخی خانوارها ناچار به سکونت مشترک زیر یک سقف شده اند.

تناقض پیش آمده، این پرسش را مطرح می کند که اگر در برابر 27.1 میلیون خانوار در کشور حدود 32.5 میلیون واحد مسکونی وجود دارد، چرا هر خانوار به یک واحد مسکونی دسترسی ندارد و بحران مسکن همچنان پابرجاست؟

فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با تجارت نیوز مطرح کرد: من فکر نمی کنم این آمار که تراکم خانوار در واحد مسکونی به عدد یک رسیده، درست باشد. اگر این عدد را بپذیریم، در واقع به این معناست که جدا از خانه های خالی، در تمام واحدهای مسکونی اشغال شده فقط یک خانوار زندگی می کند و هیچ واحدی وجود ندارد که دو خانوار در آن سکونت داشته باشند.

او در ادامه بیان کرد: بعید می دانم چنین آماری درست باشد. مشاهدات نیز این موضوع را تایید نمی کند؛ اگر به مناطق حاشیه نشین مراجعه کنید، موارد نقض این ادعا به وضوح مشاهده می شود. بنابراین این آمار به عقیده من کاملا غلط است و به نظر می رسد با هدف سیاسی مطرح شده باشد.

از

یزدانی در پاسخ به این پرسش که منظور از کمبود مسکن چیست، گفت: اگر منظور کمبود فیزیکی مسکن باشد و خانه های خالی را نیز به واحدهای تحت سکونت اضافه و مجموع آنها را با تعداد خانوارها مقایسه کنیم، این گزاره درست است که از لحاظ فیزیکی با کمبود جدی مسکن مواجه نیستیم. یعنی اگر حجم موجودی مسکن را با تعداد خانوارها مقایسه کنیم، کمبود جدی به چشم نمی خورد.

او افزود: اما ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر از نظر فیزیکی کمبود مسکن نداریم، پس چرا با بحران مسکن مواجه هستیم؟ دلیل آن این است که بخشی از خانه های خالی براساس الگویی ساخته شده اند که متناسب با توان مالی و قدرت خرید خانوارها نیست. در نتیجه، بخش مهمی از خانوارها قادر به تامین مسکن مورد نیاز خود نیستند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به نبود تناسب میان قیمت واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها اظهار کرد: مساله اصلی این است که خانوارها اصولا قدرت خرید خود را از دست داده اند؛ چه برسد به اینکه بخش مهمی از واحدهای مسکونی نیز با کیفیت و استانداردی ساخته شده اند که قیمت آنها فراتر از توان خرید معمول خانوارهاست. بنابراین، مشکل اصلی در استطاعت پذیری مسکن است، نه صرفا در فرآیند ساخت وساز.

یزدانی با اشاره به نقش تقاضای موثر در شکل گیری ساخت وساز بیان کرد: اگر سازوکار بازار ساخت وساز را در نظر بگیریم که عمدتا متکی بر بخش خصوصی است، هرگاه تقاضای موثر و توان مالی خانوار وجود داشته باشد، ساخت وساز نیز به صورت خودکار شکل می گیرد. نتیجه ای که از این وضعیت می توان گرفت این است که سیاست های صرفا سمت عرضه و توسعه ساخت وساز، سیاست هایی نیستند که بتوانند به تنهایی جواب گوی مساله مسکن باشند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه کشور از نظر فیزیکی با کمبود جدی مسکن مواجه نیست، گفت: اما مساله این است که بودجه خانوارها به اندازه ای تضعیف شده که جز برخی سکونتگاه ها و خانه هایی با استاندارد بسیار پایین، بسیاری از خانوارها اصولا قادر نیستند با توان مالی خود مسکن خریداری کنند.

او در ادامه با تاکید بر تداوم بحران فقر بیان کرد: در سال های اخیر نیز به دلیل تداوم بحران فقر، بخشی از خانوارها حتی در تامین هزینه اجاره مسکن نیز با مشکل مواجه شده اند.

در سال های اخیر برخی انبوه سازان از کمبود چند میلیون واحد مسکونی در کشور صحبت می کنند. دولت نیز بارها به این موضوع اشاره کرده و حتی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح شده است. اما این ارقام تا چه اندازه با نیاز واقعی کشور همخوانی دارد؟

یزدانی در پاسخ به این پرسش گفت: اینکه انبوه سازان می گویند ما یک میلیون یا چند میلیون واحد کمبود مسکن داریم، از نظر من حرف کارشناسی نیست. این سخنان را می توان در چارچوب منافع آنها ارزیابی کرد؛ به این معنا که تمایل دارند منابع مالی به سمت ساخت وساز سوق پیدا کند و از این جهت بهره مند شوند.

او ادامه داد: اینکه دولت ها نیز اعلام کرده اند کشور به ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی نیاز دارد، بیشتر شعاری سیاسی است تا یک گزاره کارشناسی. اصولا اگر وضعیت درآمدی خانوارها مناسب باشد، نیازی نیست کسی تعیین کند چه تعداد مسکن ساخته شود.

یزدانی با بیان اینکه توان مالی خانوار و وجود تقاضای موثر، محرک ساخت وساز است، توضیح داد: اگر خانوار استطاعت مالی داشته باشد و تقاضای موثر در بازار وجود داشته باشد، جریان ساخت وساز به صورت خودکار شکل می گیرد. بنابراین، این نوع اظهارات را چندان کارشناسی نمی دانم و بیشتر می توان آنها را براساس منافع اقتصادی و سیاسی تفسیر کرد.

یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا دولت ها طی سال های گذشته مساله مسکن در ایران را اشتباه تشخیص داده اند، اظهار کرد: نمی توان درباره همه دولت ها یک قضاوت کلی داشت. من درباره شرایط فعلی صحبت می کنم. برای مثال، در مقاطعی مانند دهه 70 حتی با کمبود تولید مسکن نیز مواجه بودیم. بنابراین نمی توان عملکرد تمام دولت ها و همه دوره ها را یکسان ارزیابی کرد.

او افزود: با این حال، یک تمایل ساختاری وجود داشته که می تواند دلایل اقتصاد سیاسی نیز داشته باشد؛ اینکه سیاست گذار بیشتر به سمت تقویت عرضه حرکت کند تا تقویت تقاضا. البته در برخی دولت ها سیاست هایی برای تقویت سمت تقاضا نیز اجرا شده است و نمی توان این موضوع را به تمام دوره ها تعمیم داد.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای کاهش بحران بازار مسکن توضیح داد: راهکار اصلی، رشد اقتصادی و تقویت درآمد خانوارهاست. البته این راهکار یک سیاست مسکنی نیست، بلکه به حوزه اقتصاد کلان مربوط می شود. در بخش مسکن نیز اگر بخواهیم به طور مشخص درباره راهکار صحبت کنیم، باید سمت تقاضا و استطاعت خانوار تقویت شود؛ اما تحقق آن نیز در نهایت وابسته به شرایط اقتصاد کلان است.